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房地产涉及到各行各业。

中国房地产几大问题

一、土地失衡。

看看全国耕地面积，1980年，全国有23亿亩。2016，20亿亩。再过30年，就要18亿亩以下了。

14亿人，至少需要18亿亩耕地。还有五六亿亩种蔬菜水果，还有养殖用的饲料用地。中国现在每年就要进口粮食。2016年，中国全年进口1亿吨。大豆占三分之二。中国每年消耗6亿吨，饲料用粮占一半。

全国每年征地800万亩，有百分之十几是多征的。征地用途，35%用于农村建设。22%给了工业。只有10%给房地产。一般，老百姓住房用地该占25%，我们的太少了。

二、土地价格。

房价高和土地价格高有关。

三个原因，

土地贵和我们的采用拍卖的制度有关。不过拍卖也有好处。

土地供不应求会推高土地价格。

拆迁，会导致土地价格高。拆迁，按照均价来赔偿，之后盖的房子价格会翻倍。将来旁边拆迁的价格一定也会翻倍。

三、房地产占用的社会资源太多

消耗的金融资源比重太大，在税收方面占的比重太大。

城市学、经济学里基本经验：固定资产投资，房地产不能超过25%。

六分之一理论：

正常家庭，六分之一用来租房，没问题。如果你用了三分之一，就有问题了。    

如果你是买房，三十六七年的六分之一，六年家庭收入买房是合理的。

一个城市的房地产投资，最好也只占城市GDP的六分之一。

我国目前（2016年）有5个城市，房地产占固定资产投资的60%，这是很不合理的。同时有一些城市不足10%，是城市发展不足。

房子卖得多，基础设施没跟上，工商业没跟进。就会出现鬼城。

四、绑架金融

2016年，中国100亿贷款，近30%是房地产贷款。开发贷和按揭贷（开发商和买主都贷款）。而房地产产生的GDP占7%，却绑架了近30%。

2015年，各大银行，新增贷款70%是房地产。

这么多金融资源（钱）没有进入实体经济，进了房地产。

五、税收

各地财政收入，房地产纳税占35%。不过这个税收不会给中央。地方税14万亿。房地产税4万亿，其他土地出让金等加起来4万亿。 14万亿有8万亿和房地产有关，地方对房地产太依赖了。

六、销售租赁比例

美国和欧洲，50%销售，50%租赁。新加坡80%公租房。

中国近十年开发的商品房，90%用来卖，这是畸形的。

租房市场的缺陷：不把租户和业主同等对待，有的必须买房才能上学、享受医疗。大家就觉得租房只是临时的。

七、房地产内部结构

一二线城市，房子不够卖，其他城市，房子卖不出。这是资源错配。

应该在供不应求的地方多造房子。批土地给他。

一个城市人均住宅面积40平米。如果有100万人，这个城市造4000万平米就够了。多造就过剩。不能由着开发商想盖就盖。尧都区100万人。

写字楼盖多少？一般中等城市以下，每两万元GDP一平方米。1000亿gdp，500万平写字楼足矣。尧都区250亿gdp。

一线城市4万元gdp一平方。

零售商店2万元gdp一平方。有些城市，开发商一进来，搞一个五十万方大卖场，最后就是鬼城的代表。

八、市场秩序

写字楼用来住，工业用于商业，各种乱象。

批了地，两年内必须开发，三五年完成。有的房产商囤地十年，什么都没干，利润翻十倍。很不好。

九、调控方向

政府经常用短期手段，没有长周期的措施。

以上问题带来的后果：

实体经济看房地产那么赚钱，实体也不搞了。

调控——

1. 土地

要有刚性措施。一个城市土地供应总量，按一人100平方米，100万人就供100平方公里，一千万人就供1000平方公里。

绝对不是100平方米都去搞住宅。作为城市来说，100平方大体上55平方米城市基础设施，公共设施，包括学校医院，城市绿地；工业20平方米。剩下的25平方米，20平方米给居民开发，5平方米给商业。

工业占20%。1平方公里工业用地，可以产生100亿GDP。

如果1000万人的城市，可以搞一个50平方公里的商业区，大家知道曼哈顿的商业区多繁华，只用了10平方公里。

不能根据长官意志分配土地，而是根据实际人口。你预测将来会有500万人，结果没达到，后果谁负责？

2. 法律

地价方面，拍卖土地的时候也要有限价措施，大体上讲，楼面地价不要超过当期房价的1/3。

开发商买土地，必须自己掏一部分钱。总体是社会融资+自有资金。自有资金至少要占25%。

这个地是10亿买来的，三年后，地价涨到20亿，真的要开发的时候，20亿作为抵押物，可以拿到15亿的钱，整个开发流程中的融资，到了1：9，这就是房产绑架金融的情况。

来个房产商，买了15个亿的一块地，把房子造起来又花了15个亿，30个亿全是借来的，而且借的高利贷利息是17%，五年时间，30亿债务变成60多亿，房子造好实际上也只能卖个四十亿，五十亿，当然破产了。

3. 税收

高端有遏制，中端有鼓励，低端有保障。买别墅就加税，中产阶级买房甚至可以考虑抵扣个人所得税，低端会有政府帮你解决住房问题。

要搞房地产税，可以打击炒作。

4. 租赁市场

公租房分配不能看收入证明，目前容易造假。公租房不能做成贫民窟，要和商品房按比例放在一起，共享公共设施。公租房最后只能卖给政府。然后政府提供给新的有需求的人。

5. 地票

农村人均占地大约300平米，城市人均100平米。农村人进城，应该退掉农村的占地。这样国家才不会每年少1亿亩地。我们现在的农民是两头占。

有了地票，退了土地，可以换地票，地票可以到交易所交易，谁有需求谁来买。宅基地、粮站用地等可以复垦。这样耕地还会增加。

耕地保护。几千年的农耕文化，早就把能造农田的造了。现在新增耕地也是破坏生态，比如破坏林子。

增加农民收入。

重庆就试行了地票。

土地指标：国家规定每个城市每年建设用地不得超过多少，可以保护耕地。