开场：
人际交往，损人不利己，利己不利他没朋友，利他不利己不长久，我赢你输是贵人的绝缘体，只有共赢（利于别人，润泽自己）
企业文化：求真、利他、精进
主动学习和被动学习引出，富人的收入管道就不止一条，如何应对市场危机，以及在市场出现危机有应对周期呢？
我们始终认为一个家庭的资产要有4根柱子，包租，民宿，传财商，资产倍增
你今天的态度决定了今后的行动，而行动决定了结果。你今天种下的因，导致了明天的果；为自己的结果负责。
改命先改心；有学习，没行动等于零
学习地图：心法、干法、活法
心法：
月现金流1万杠杆200万资产，200万资产杠杆500万。
生命周期：20到30岁，选择跟对人就能赚到不菲的主动收入，30岁以后，现金流，防火墙，资产倍增多渠道收入
金句：如果你找不到一种睡觉也能获得收入的工作，那么你将工作一辈子。
长租成长路径：小白（打破思维）、萌新（谈崩十个房东）～老湿机（0～1）大神（月现金流20万）～王者（月现金流100万）
1目录一：看市场
高维度来看：房价的飙升，催生住房需求
柱形图 ：市场的错配，导致租赁供不应求
全球化视野：对标全球，预测发展趋势
现实中机构与个人发展现状对比
机构：优胜劣汰，很多机构高价拿房，低价出房，导致资金链断裂，往往跑路，不要与傻瓜比傻。
个人：轻创业比重投资好无数倍
金句：心中有一团火，要保护它，不要让它被熄灭，构建现金流，构建资产倍增…
目录二：解政策（YH-银行）
观察调控，YH的降息宽贷，政策扶持，我们赚阳光底下的钱，而YH一堆钱，一张都不能拿，因为不是自己的，这世上还有比它更好的慈善家吗？
金句：我心安的原因是因为我有第二收入。
现实中的操作方法及意义～
1.兼顾主动收入
2.获取更高收益：半年～1年收回成本，年化收益率：75%—200%
3.更低的管理成本（z时代的消费者心态：宅）
4.看到长租的毛利收益
5.隐藏价值：房东低于市场价20%～30%卖房，租人房子有优先权，免费的物业支配
总结：月现金流10万配备100万资产；看市场～解政策～抓机遇～看收益
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一生富有一次，一次富有一生
金句：怀疑是您此生最大的敌人。
举例：最容易相信别人的人容易受骗，也是最容易成功的人
二、定需求
怎么确定租客在哪里？？？
1定位定江山 避坑：军产房不能做租赁
2了解市场：市场供应的错配
3市场发展：租客为品质买单
4产品错配：1居室2居室容易租，3居室由于受众较少，不易出租
分析客户：
经济学中有一个优化配置，而我们就是清晰客户画像，减少租客与房东内耗的价值
定位：进入用户的心里以赢得用户的选择之道，超过他欲求的满足他。
金句：永远以租客为中心！
分析租客租房心态的变化：举例：大城市过年有的租客过年不回家，住在自己房了年味不足，相应的短租民宿满足他们的需求
消费升级：比如电视投屏，买一台3k～8k的投影仪
金句：这个时代最大的套路就是走心。
一厘米宽，一公里深
消费升级周期：（在某一板块很懂）
金句：博学而专一，笃信而践行
有钱人想的和你不一样（找到200万年薪，押二付年，住房公司报销）
定位：要什么客户群体，专业做哪期客户
民宿：
定位：1软装要有风格 2视野好、夜景好
避坑金句：不要盲人摸象，全凭想象，要实地踩盘，考察市场。
模式解析：AB套
两房一厅比三房一厅溢价高，五脏俱全
投资不是越少越好，而是收益越高越好
对比人：每个人的花期，阶段不一样，不同阶段做不同事，虚实相比
举例：广州（城市太务实）不太适合做民宿
高端装修（北、上、深）能做
而我们处理问题的方式方法：
目标坚定，方法灵活
调侃：有的人是目标很灵活，方法很坚定；老实说，这个方法适合我这样的大龄单身男，早知如此，我至于现在还单身！
生命中给我信心、勇气的是我有持续不断的现金流。我们想要更多金钱，我们得用思维去弥补！
干法：
拿房前：计算成本；
装修中：据账投入；
出房后：利润回收（回本周期），复盘数据
投资铁律：
1、18个月+_6个月 回本
2、6年以上合同
定位：关注家门口的黄金，外地人口迁移进去的，产生租赁需求的。
1）新建小区
2）农民房在商品房旁边
3）不装空调，不装热水器（房东，房子是你的，谈哪些愿意装的房子）
避坑：把大城市装修风格带进小城市，必须有停车场，必须有充电桩（定位，定需求，创造需求）
扎心一问：楼梯房空置率太高如何处理？
1市场价60%～70%收房
2租价90%给租客
讨论：我对房东的价值是？我对租客的价值
1）对租客：1给租客干净整洁的居住环境
2、家的概念
3、贴心的服务、清洁、免搬家
4、定制化服务
2）对房东：
1、我们托管房东的房子，让房东时间自由，并且装修房东的房子，创造更美好的居住环境，收取一点管理费是合情合理的
TIPS 1：对比你大5岁的房东或者财富等级比你大一个level的房东，你的所有小聪明都是透明
干法：选房东，积累中介（详情请参考约定分享～如何加200中介）
避坑：微信业务号：（中介、房东、租客）
2介绍人（中介）不可以有房东的观点
金句：涓涓现金流，汇成黄金屋
加中介心法：每一分私下的努力都将获得倍增的回报
好合同（9个要点）：
1）价格：低于市场价是最好的防火墙，不要跟傻瓜比傻，把钱放在合适的房子上，房子是无限的
2）年限：年限不够（6年+），没有利润
3）免租期：缓解出租压力（做长租必要免租期）
4）维修责任：提前规划责任义务
5）产权人/产权关系：产权界定清晰
6）委托书/委托人：法律效力
7）押金收取人：明确资金流向
8）违约责任和违约金
你是否害怕跟房东提要求？（构建谈判程）
1）6个谈判策略助你谈判（推荐优势谈判一书）
金句：永远相信美好的交易即将发生
谈判举例：公寓运营人 vs 中介
1）什么时候可以约房东出来
2）帮我做事，帮我把房东约出来
3）当中介提要求，换中介，永远不接受中介的第一次报价
4）长租别人的房，中介被骗，解开房东心结
5）下一个，找符合条件的下一个房东，找到房东（除此以外一切都是扯淡）
避坑：不要去抚慰房东的心灵
谈判举例：公寓运营人 vs 房东（括号里为房东对话）
1）感谢…，我是做公寓管理的，房东你为什么愿意见我？为什么要同意签给我8年呢？（为了好奇啊，为了找租客，谁说的你找谁，反正我没说）
2）租房过程，什么问题烦心？（租客不按时交租）
3）如果你遇到一个按时交租，为你解决一大堆麻烦事…您是不是愿意长租20年？（太扯淡了吧！你是我儿子我就愿意）
4）说到你的孩子，我跟你的孩子更没有代沟……（聊家常，拉升关系）
5）我们合同至少签六年，长期管理，签10年（为啥偏偏要六年呢？咱们一年一年签不好吗）
6）我非常关心你…（你就不要pua我啦，你就跟我说租金多少，租多少年，别以为只有你能租出去，老子也能租出去）
7）…请自行脑补后面的谈话
总结：1）先发制人，房东你的需求是什么
2）没有做成的价值；挖掘痛点，解决问题
谈违约金：公寓运营人 vs 房东
某房东你好！（好，好得很！）
假如有一天，遇到不可控的情况，违约金怎么算？（那你是不是也得给我签个违约金，我要卖房）
认可房东你的说法，我可以提供一个方案，我的违约金，由下家来支付，因为我们没有违约金，就没有安全感，这样做，我们没有违约金不敢签…（那你签的比较少，我签得比较多？）
装修投入，管理成本，没有违约金，我们所做的一切都是浮云，您可以以很低的成本把房子收回去。
做不了，管长期，我们必须要有保障。
我们的基石不存在。我的利润*剩余年限=违约金，我们想要保险和安全感，一套都没有，更多套就更没有；必须只要根商业相关都有违约金，让房东想着不敢违约。
谈递增：公寓运营人 vs 女房东
原则：最好的方式是不谈递增
房东你好，关于递增这块我看就没必要谈了吧！（谁说的？小陈，我要做美容，不多，每年就给我递增个10%吧！）
大吃一惊，你看，平时你要做美容那么忙，你得安心做美容啊…我看就每6年递增3%怎么样？（不行，10%，不然我做美容哪儿够？）
美容、美容、美容～
干不了，或者也可以干，但是房东，我可能会干着干着跑路～你的房子没人管理了，你也不能安心做美容不是！
………后续内容请自行脑补
心法：意愿足够强，方法无限多。一定要肯定要必须要
一套房能不能拿？
A:会算账，计算拿房的财务数据（利润，回本周期，年化回报率）
一、分享自己：进银行—懂金融—懂房产
B:必须确定是不是一定要
长租》委托》10%抽管理费
C:分享自己付费100万学习，提升最高的效率，最后100个智囊团
识人管理》心里建设》现金流
二、杠杆别人的时间，别人的智慧，别人的钱。而这一切的前提是找到好师傅
金句：容易相信别人的人最容易受骗，也最容易成功。
三、圈子、圈层太重要了
困难，旧办法解决旧问题是解决不了的；世界上最赚钱的方法，一定不在书里，一定在富人的脑袋里
（开场）坚持价值投资57年
投资回报率：引用罗伯特—希雅的名言，故事开场
一个投资走57年能带给我们长期价值超乎回报
赚钱、亏钱、快钱；方式多种多样，而有些钱留在身上也就是一段时间～
你赚钱的方式决定了金钱的寿命，获得金钱的方式比获得金钱更重要
财籽系统：攻 守 传（人生财富三阶段）
生命周期：20～40～60～
共情分享：
放弃休息，全国各地飞过来，更能支持起百倍的核心资产
人生百国（旅居各国）—》找到自己的天赋使命，一辈子天天两点一线，你怎么找使命？片面的人生观—》何来价值观
我对这个世界有价值，后来发现，我欲渡众生反被众生渡，而这个过程不能跳级实现。
知行合一，有人批评你，可能跟你维度不一样；我们仰望星空还得脚踏实地，理想主义还得现实主义～
提问，如何处理房东的反对意见？
先练习处理家庭反对意见，你不想麻烦，麻烦就会来找你～多练——》出口成章
一个好汉三个帮，一个树三个桩
回顾 干法：【选房源，找资源，好合同】
…
干法：【巧谈判】
一切找到与房东双赢的方法【双赢才能长久】
找到真正需要我的房东，而不需要说服房东
有人说，领导力—》说服力，凭借三寸不烂之舌才能取得成功，是错的
舌战群儒典故，那只不过是文学作品，真正是诸葛亮达成了西蜀与东吴的双赢
干法：【轻装修】
是不是担心装修要花很多钱？？？
房屋增值益价的核心要素：
招式一：装修 密度 频度
空间维度 时间
金句：借脑用脑没烦恼，借力使力不费力
找到这个人，复制他的成功
招式二：轻松抄美屋
1专业的人做专业的事
2视线占领三要素：墙面、窗户、灯光
招式三：装修的模块化：
学员故事引出 要进行美感与成本的平衡
底层逻辑：顾客愿为视觉买单
有理想主义，也得有现实主义；硬装是花钱顾客不愿买单，从更易买单的软装入手
秘诀：时间把控是关键；合同签订的那一刻就可以网上买东西，每一天都是成本
当地看竞争对手的房，产品，定价；按照他们的定价定位价格
Q:同行做不下去的房子，要不要接手？
A:1)租期6年 2）18个月+_6个月回本
Q同行的产品运营不好，要不要接手？
A:如果运营得好，不会转，如果价格便宜可以拿过来，如果装修成本折价
我们这两天在为健康奔跑（两天一夜）…～
干法：秒出租：
Q:房子操作好了怕空置？
1）好软装也要有好照片
2）干净也能为视觉加分（顾客当下的想法是太脏老子不租了）
3）短视频全维度展示（30秒或者一分钟视频），我给儿子女儿打造的住宿环境或者我想为中产阶级打造有格调的，有品质的生活房间
我要为某一类人做什么，正在做什么，很打动人，比你装修更有差异化（温暖，安全感）
10倍高效，【秒出租】
普通的房东 VS 专业的我们
中介 200个
渠道 10～20个
沟通 全方位出击天天主动群发
带看 密码锁（随时随地带看）
逆境：1）合同截止在旺季
2）及时认怂
3）如遇淡季，尝试短租，比如民宿里面提供脸、洗漱用品等
三大出房关键：
溢价 效率 协议
租客支付一切
痛点：90%的痛苦由10%的租客，筛选掉10%的租客
养宠物… 40以上单身男性 雕龙画凤
积小效率达大成果 （精进）
金句：凡有7分利，只拿6分，留下贵人缘
为自己想少一点，为别人多付出一点
而有没有一种出租之后坐着收钱？
减少处理80%的事情，还能获得5星好评
答案：成为金钱的主人，而不是金钱的奴隶
维修：给予指南（7天内我全修，7天后就不是我的责任了）
1）约定有效期，1周以内所有损坏房东负责
2）门后贴报修电话
租客教育：
省时省力，全自动化智能管理，维修也要自助
租客能做什么 租客不能做什么
自主报修 养宠物，破坏房屋结构
交水电的方式 违法乱纪，影响邻居
优服务：师傅电话，免费的专业售后服务管理
风险把控：
一、1）提前退租，把控风险
2）不允许转租，是他的责任
3）租客自行转租，租不掉，让租客体验一下租房困难，就很理解
二、不交租/消失：合理清退
1）交租日提前5天 2）倒计时
三、开票：额外服务要求：税费由租客承担
四、发生意外：切记保险
1）如果对方不配合交保险，自行负责
现在的房东就是以前的房奴。
房东退租：
卖房 眼红 自助 亏大了
母猪滚泥坑，不要跟母猪在坑里打滚
投资的第一原则：远离坏人，花时间精力在创造上，拉黑坏人。
我方退租：（关于这个方法我希望你们永远用不上，万一用上，什么该做，什么不该做）
优胜劣汰 带租约/带装修退
低门槛退出机制 好聚好散
处理时7次沟通：动之以情晓之以理（子安老师分享自己脱坑经验，刚开始房东肯定不愿意，要有耐心多次沟通，然后把自己的租房数据给他看，以事实说明这个事情实在干不了）
子安分享：
赚钱不可耻
自私不是坏事，人性的本质就是自私；我们能吃到可口的面包，而是来自面包师的自私，举例：强大的华为，为啥没接到
干法【提效率】：
1）效率提升工具：一个文件夹（九款APP）
有的同学除了找中介不知道还有什么方法找房源，贝壳APP
一部手机了解看房的咨询，跟中介一开始就有深入的交流，还有小区介绍员比如保安，广场舞大妈，VR看房这些处好关系都能了解小区第一手房源资源
2）Question：不知道怎么衡量片区价值？
A:除了实地考察不知道怎么判断房源周边配套
如何查看人流是否足够多？（百度热力图）
3）石墨文档：看房文档（房源评估表）
4）嘀嗒清单（安卓—看房日程安排APP）让你不在忘记收交租，苹果手机我忘记了，请看文档的你自行补齐并反馈给我
这个过程是心法：头脑是CPU，而不是存储器；富人天天做，穷人天天想
5）随身携带测距仪：
目的：科学判断房源数据，不是也可以装装B
拿了测距仪在中介看来，你就是专业人士
金句：最难走的路是心路，心路凭脚走
6）怎么应对房东租客各种微信短信？
这也有套路和模板：讯飞输入法（语音识别更佳），一款快速作答APP
金句：知道所有问题的答案，你就不会做了；知识不需足够多，只需够用就好（拙守的勇气）
干法：在APP上编辑十个短语
中介回复的 租客回复的 房东回复的
使用APP上快捷回复功能
智能化远程管理工具：（自动化）
六大痛点分析：
让租客由 被动交租 变为 主动交租
智能门锁
智能电表：预交200，无费自动停电，省得跟租客发生冲突
智能水表
云盯智能 云盯助手 云盯管家
租客教育：
交房时像这样交给我，不然押金扣除200块清洁费
举例：城中村，小广告可以贴到离城中村30分钟的写字楼下
集中式整租：没有中介，可以找跳广场舞大妈领舞者（这就是找到人群中最有价值的媒介），一样给租房佣金，由她带领你去找房东完全不一样
只求你去干就好（落地百分比）
金句：目标坚定、方法灵活
50分在客户，50分在我这里
P D C A—详情见所发资料
计划——吾日三省吾身
举例：电竞酒店——改进网线，改进电脑，对比普通网吧，它成为了目标客户的最优选择
成功的三要素
1）经验分享让你更容易走向成功，在咨讯发达的时代—》部落化学习—》群体化收益
金句：心胸打不开，财富承载不了
2）成功是不断复制，财富只是一个数字游戏，财富思维才是重中之重
举例：赚10万和赚1千万的难度是一样的，当你设定一个目标的时候，想方设法
3）泡在成功者的圈子（顺便营销合伙人）
通货膨胀40～50倍？
买猪的故事
买100头长生不老猪，总价100万，利息10%、30年后，本金利息200万
富人靠 负债贬值：别人借钱还得越来越少
资产增值
Q:银行YH为什么低利息借给你30年？
S:反正不是老子的钱
中国的盈利第一名：工商YH
存贷，存款准备金率10%
金句：坚持长期持有稳定的增值资产
通货膨胀使人贫穷，通货膨胀使我富有
十年长租，民宿，传财商团队都是长期持有的资产，而最最值钱的资产是你的思维
古董行业：卖假货是被允许
黄金白银买实物 股票：重点大于房子可以加杠杆，没钱一定加杠杆，因为你本来就穷得很稳定
有人说我买不起，太贵了！而富人：怎样才能买得起
遵守人生原则
求真、利他、精进
做对社会有价值的人，我们的价值：
帮房东节省了时间效益，管理效益，帮助了租客提供了美好的居住环境
金融课，银行评估贷
租金：40%增加现金流
装修代售，一套多卖50万
无非是，低价买，高价卖，但其中得合理运营，举例：明智融资，480万进，550万出
房地产可以自己制定规则
区域化，非标准化竞争
对租客的价值：
1）以前被房东赶走好心疼，从五湖四海来到这里，没有归宿感
2）租房有时候很窝心，房东居高临下的态度，业主对租客不太有尊敬感，尤其很多年纪大业主的观念
3）房间搞坏了东西，押金不还（我是东西好好的，押金房东就不退给你，最后我威胁说我老爸上门找你，他才退了）
4）不注重隐私，很多男房东跟女性房客有视像头，女性租客没有安全感
业主对客户
非标准的产品，非标准的人，押金拿不回来
金句：租房好几年，一把心酸泪
时代的变化：租客的租房心情也在改变，被服务的需求得到满足
软件：提前退房，转租，在合同上写得清楚
公司去经营事情
对业主：管理好房子，不让业主操心
对租客：产品在城市有优美的环境居住，完全不同的感受
公寓选址：1）核心城市，核心地段，会慢，慢一点值得
2）产品给做好，产品生命力（投资人主动来找），有竞争力
公寓行业：山寨产品，多加一个模块价格+150～～200；敢在产品上不断试错
创造一个标杆，拿下定价话语权
公司有管家，定期做租客回访
合租，保洁二次/月
整租，保洁一次/月
