一、银团贷款的概念以及一般适用场景
（一）银团贷款的概念
根据银行业监督管理委员会（现为国家金融监督管理总局）2011年发布的《银团贷款业务指引》，“银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依据同一贷款合同，按约定时间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。”银团贷款受银行业协会监管，参与银团贷款的银行均为银团成员。
根据不同职能和分工银团成员可分为以下三类：
1.牵头行（包括副牵头行、联合牵头行等）
需经过借款人的同意，负责发起组织银团、分销银团贷款份额（责任承担模式有全额包销、部分包销和尽最大努力推销三种类型）。且原则上来讲，仅有单家牵头行的，其承贷份额应占银团融资总金额的20%（含）-50%（不含）。
2.参加行
根据银团贷款合同，或《银团内部协议》（或称为《银团贷款银行间协议》等，如有）履行合同义务，及时足额划付贷款款项。
3.代理行——银团成员中的“小班长”
银团代理行，经银团成员协商确定，可以由牵头行或其他银行担任。
代理行接受银团委托，按银团贷款合同约定负责银团贷款的日常管理工作，在银团贷款存续期内跟踪了解项目的进展情况，及时发现可能出现的问题，并以书面形式尽快通报银团成员。代理行失职的，银团成员可更换代理行，并主张损害赔偿。
主要法定职责见下，其中便包括“办理银团贷款的担保抵押手续”以及进行日常管理。
特殊的，如银团贷款所涉担保结构较为复杂，银团成员可以另行指定担保代理行，专门负责落实银团贷款的各项担保及抵（质）押物登记、管理等工作。
《银团贷款业务指引》
第十二条 代理行应当依据银团贷款合同的约定履行代理行职责。其主要职责包括：
（一）审查、督促借款人落实贷款条件，提供贷款或办理其他授信业务；
（二）办理银团贷款的担保抵押手续，负责抵（质）押物的日常管理工作；
（三）制定账户管理方案，开立专门账户管理银团贷款资金，对专户资金的变动情况进行逐笔登记；
（四）根据约定用款日期或借款人的用款申请，按照银团贷款合同约定的承贷份额比例，通知银团成员将款项划到指定账户；
（五）划收银团贷款本息和代收相关费用，并按承贷比例和银团贷款合同约定及时划转到银团成员指定账户；
（六）根据银团贷款合同，负责银团贷款资金支付管理、贷后管理和贷款使用情况的监督检查，并定期向银团成员通报；
（七）密切关注借款人财务状况，对贷款期间发生的企业并购、股权分红、对外投资、资产转让、债务重组等影响借款人还款能力的重大事项，在借款人通知后按银团贷款合同约定尽早通知各银团成员；
（八）根据银团贷款合同，在借款人出现违约事项时，及时组织银团成员对违约贷款进行清收、保全、追偿或其他处置；
（九）根据银团贷款合同，负责组织召开银团会议，协调银团成员之间的关系；
（十）接受各银团成员不定期的咨询与核查，办理银团会议委托的其他事项等。
（二）银团贷款的适用场景
1. 应当适用
根据《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》第十二条第一款、第二款的规定，当一家银行对单一集团客户的授信余额超过该银行资本净额的15%时，应当采取组织银团贷款、联合贷款和贷款转让等措施分散风险。
《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》
第十二条第一款、第二款
一家商业银行对单一集团客户授信余额（包括第四条第二款所列各类信用风险暴露）不得超过该商业银行资本净额的15%。否则将视为超过其风险承受能力。
当一个集团客户授信需求超过一家银行风险的承受能力时，商业银行应当采取组织银团贷款、联合贷款和贷款转让等措施分散风险。
2.鼓励适用
根据《银团贷款业务指引》第十五条的规定，集团规模、项目/流动资金融资规模较大的，超过贷款行资本净额一定比例的，或借款方通过竞争性谈判选自主选择的，鼓励适用银团贷款。
《银团贷款业务指引》
第十五条 有下列情形之一的大额贷款，鼓励采取银团贷款方式：
（一）大型集团客户、大型项目融资和大额流动资金融资；
（二）单一企业或单一项目融资总额超过贷款行资本净额10%的；
（三）单一集团客户授信总额超过贷款行资本净额15%的；
（四）借款人以竞争性谈判选择银行业金融机构进行项目融资的。
各地银行业协会可以根据以上原则，结合本地区实际情况，组织辖内会员银行共同确定银团贷款额度的具体下限。
二、出租房的抵押权设置
（一）抵押权的登记与归属
我国实行不动产抵押权登记生效制，意即，抵押权自登记时设立。在银团贷款中，如待抵押的不动产实体及权属可分，可以分别登记于不同的银团成员名下，分配方式由银团成员内部决策。如待抵押的不动产不可分，则可以登记于任一成员名下（多为银团代理行或担保代理行），并通过与出借方签订的银团贷款合同、银行成员间签订的银团内部协议（如有）等约束其权利行使。
（二）房屋出租与抵押权的设立、实现
房屋上已设立抵押权的，并不影响房屋的正常租用。反之，同理。
如出租房无法偿还银团贷款，房屋租户依法在同等条件下享有优先购买权。不行使优先购买权的，抵押权实现，租赁合同关系并不及于抵押权人，租户应积极配合房屋腾退以及现场勘察、拍卖、变卖等事宜。
抵押人将房屋出租时未书面告知抵押权情况的，房产实现抵押权后，租户有权要求赔偿；房屋出租时已经书面告知的，租户自行承担相关损失。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（2021年1月1日失效）
第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
参考附件：
1. 银监会关于印发《银团贷款业务指引》（修订）的通知 银团贷款业务指引__2012年第10号国务院公报_中国政府网 (www.gov.cn)
