房产登记的申请不适用表见代理规则，不是本人签字的发证行为无效！
一、不动产登记申请的不适用表见代理规则
裁判要点：委托代理人申请不动产登记的，不适用表见代理制度。
适用解析：《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”《土地登记办法》第十一条规定：“委托代理人申请土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料6.登记申请瑕疵与登记机关形式审查之间的冲突处理
裁判要点：不动产登记机关依据并非申请人签名的授权委托书办理不动产登记，申请人事后未予明示追认的，该登记行为依法应予撤销；登记机关以其已履行形式审查义务为由主张登记行为合法有效的，不予支持。
适用解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条的规定，代理申请不动产登记的，提供被代理人签字或者盖章的授权委托书，是登记行为合法有效的必要条件。同时，根据《民法通则》第六十六条的规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。对于代理申请不动产登记问题，可以参照适用上述《民法通则》关于“追认”的规定，但追认的方式仅限于明示，沉默或推定均不能被认为是追认的方式。申请人对他人的代理登记行为一直未作明确表示的，应当视为拒绝追认。因此，不动产登记机关依据并非申请人签名的授权委托书办理不动产登记，申请人事后未予明示追认的，属于登记程序违法，依法应予撤销。虽然根据相关法律的规定，不动产登记机关在登记过程中，审查材料一般为形式审查，而非实质审查，只要申请人提交的材料齐全，符合法律法规的规定，登记机关就应当予以登记，但是对于非申请人申请办理登记的情形，登记机关在审查的过程中，应当给予更充分而高度的注意，在授权委托书不具备形式要件、申请人事后拒绝追认的情形下，登记机关以其已履行形式审查义务为由主张登记行为合法有效的，人民法院不应支持。
参考案例：张国兰与北京市建设委员会、北京港龙房地产开发有限责任公司撤销房产证案（北京市第一中级人民法院〔2007〕一中行终字第1184号行政判决）。外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。”由上述规定看，申请不动产登记的代理，是不认可表见代理的。表见代现实质上属于广义的无权代理，是无权代理的一个特殊例外情况，是行为人在从事某项民事活动中被法律认可的一种代理行为。但是，申请人申请不动产登记与不动产登记机构之间形成的关系，是管理与被管理、服务与被服务的行政法律关系，而不是民事法律关系。双方发生争议后是通过行政诉讼解决，而不是通过民事诉讼解决。因此，代理申请不动产登记的，不适用表见代理制度。
参考案例：杨光群与四川省泸州市规划建设局、四川省泸州市龙马潭区农村信用合作联社房屋行政登记案（四川省泸州市中级人民法院〔2008〕泸行终字第31号行政判决）。
二、团购房屋的登记申请效力认定
裁判要点：在单位团购房屋的情况下，单位代职工办理房屋产权登记，但未提供该职工的授权委托书的，应当认定登记行为主要证据不足，依法应予撤销。
适用解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条的规定，代理人申请不动产登记的，应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。《房屋登记办法》第十五条第二款亦规定，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。可见，当事人委托他人代为申请不动产登记的，必须向不动产登记机构提供由其签字或者盖章的授权委托书。这是代为办理房屋权属登记应当具备的法定条件。因此，在单位团购房屋的情况下，单位代职工办理房屋产权登记的，仍需提供该职工的授权委托书。在该单位未提供职工的授权委托书、不动产登记机构无法确定权利人的真实意见的情况下，其所作的房屋产权登记行为不符合上述法定条件，应认定该登记行为主要证据不足，依法应予撤销。
参考案例：窦海玉与北京市建设委员会、窦海春房屋行政登记案（北京市第一中级人民法院〔2009〕一中行终字第1823号行政判决）；黄泽洪与珠海市房地产登记中心、深圳市中建一局华南实业有限公司、黄兴邦、麦康养房产登记案（广东省珠海市中级人民法院〔2008〕珠中法行终字第73号行政判决）。
三、登记申请瑕疵与登记机关形式审查之间的冲突处理
裁判要点：不动产登记机关依据并非申请人签名的授权委托书办理不动产登记，申请人事后未予明示追认的，该登记行为依法应予撤销；登记机关以其已履行形式审查义务为由主张登记行为合法有效的，不予支持。
适用解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条的规定，代理申请不动产登记的，提供被代理人签字或者盖章的授权委托书，是登记行为合法有效的必要条件。同时，根据《民法通则》第六十六条的规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。对于代理申请不动产登记问题，可以参照适用上述《民法通则》关于“追认”的规定，但追认的方式仅限于明示，沉默或推定均不能被认为是追认的方式。申请人对他人的代理登记行为一直未作明确表示的，应当视为拒绝追认。因此，不动产登记机关依据并非申请人签名的授权委托书办理不动产登记，申请人事后未予明示追认的，属于登记程序违法，依法应予撤销。虽然根据相关法律的规定，不动产登记机关在登记过程中，审查材料一般为形式审查，而非实质审查，只要申请人提交的材料齐全，符合法律法规的规定，登记机关就应当予以登记，但是对于非申请人申请办理登记的情形，登记机关在审查的过程中，应当给予更充分而高度的注意，在授权委托书不具备形式要件、申请人事后拒绝追认的情形下，登记机关以其已履行形式审查义务为由主张登记行为合法有效的，人民法院不应支持。
参考案例：张国兰与北京市建设委员会、北京港龙房地产开发有限责任公司撤销房产证案（北京市第一中级人民法院〔2007〕一中行终字第1184号行政判决）。
