本文主要探讨房地产的投资方法，因为房地产的形式判断涉及原理和基础知识要求非常高，所需自我认知和判断能力要求高，需要长时间学习才能形成有体系的认知，这部分留下来一步一步养成，今天就先讲房地产投资的方法。
1.杠杠的威力
房地产在投资品里面最大最大优势就是中国事实上把土地房产这样的固定资产当做货币的锚定物，金本位早已成为过去，现在是土本位。国家的M2之前通过基础建设信贷发到地方政府（看看五路一桥收了多少年），最近一年，M2很大一部分来自房贷，2016年中国银行、农业银行个人住房贷款余额分别为2.4万亿元、2.56万亿元。其中，中国银行房贷增量5656.05亿元，占全行新增贷款的81.77%。这就是所谓的居民加杠杠。房贷杠杠是最好的杠杠，没有之一！有多好，25%首付计算，意味着3倍的杠杠，且没有平仓线，事实上，银行虽然在贷款合同中有提到，当抵押物不足时需要补足抵押物，但是事实上，就算房价大幅下跌，也无需有任何担心，每月按时还房贷，银行绝不可能收回你的房产。再者房贷这种杠杠是30年的每月等额本息的归还，也只有房地产国家这样扶持才能给出30年这样超长期的贷款，要知道就算信用评级最高的企业都只能享用几年的贷款然后展期。30年的贷款意味使用这样的杠杠使用压力极低。我们计算一下就清楚：
投资/房贷
100万
100万
利率
10%
85折基准利率等额本息
收益/还款
8333.3/月
4869.7/月
小企业贷款利率高于10%的比比皆是，一般杠杠综合利率也超过10%，意味着同样是杠杠，100万的股市杠杠的利息就够2套100万房贷利息+本金！这样的机会对于投资来讲明显就是在送钱给你！对于没有任何投资体系的人来讲，学会用房贷杠杠，是第一课。
2.用到极致的杠杠
炒房业内有一个流传着的资金成本原理的计算法则：
10%的资金来源，大约是8%的二倍。
12%的资金来源，大约是10%的二倍。
18%的资金来源，大约是12%的又二倍。所以不由不叹息经济学的伟大威力，随着价格上升，供应是呈指数般增加的。
这句话是什么意思呢。其实8%，10%，12%，16%，18%，各代表了不同的资金用法，和资金来途。
8%的资金，是长期理财资金。他基本是由存定期，银行理财产品转化而来的。也就是说，对方对你有着绝对的信任。把你归入“低风险”对象一栏，借给你就象存定期一样。一般是长期熟人，长期信任，否则很难借到钱。
8%的资金是炒房着孜孜以求的资金成本。
10%的资金，是信用卡初级成本。
对于某一些银行的信用卡，某一些信用卡的特殊用法。他的分期利率可以做到10~11%左右。譬如光大银行小卡，任何消费自动分0.55%月息，但他是免第一期手续费的。所以算下来实际在10.8%左右。
很多人不明白。为什么炒房客借钱的利率，控制在8%左右。他们会问：“既然你这么赚钱，你多分一点给我啊”。心黑的金融资本动辄开出20~30%利率，希望也分一杯羹。
问题是，价格是竞争比出来的，竞争无所不在。
当利率超过了8%，哪怕仅仅到10%，多军就可以从别的渠道抽钱。就可以从信用卡抽钱。问银行借，问信用卡中心借，利率远远低于市场上的高利贷。而且手续简单，还不用处理人情世故。
12%，是多军借款的短期利率。换一句话说，月息1%。
他主要由“活期”存款转化而来。看清楚，他和8%借款的区别是，他主要由“活期”存款转换而来。而不是亲朋好友的定期存款+银行理财。
14%是信用卡分期的次级成本。
能够做到10~11%成本的信用卡只是少数。但是如果我们把目光放到14~15%的年利率。则大多数银行的信用卡，都能做到这个成本。
如果某家信用卡的分期月率是0.60%，那么他的实际成本就是14.4%，而信用卡分期一般还有一个月的免费送，所以真实成本可以做到13.9%以下。
对于绝大多数的人，他们的信用卡都没有满负荷操作。如果他们需要资金的话，可以把信用卡消费转为分期，这样就可以获得14~15%成本的资金。
18%是信用卡纯欠款利率，也是贷记卡利率。由于贷记卡几乎是一种无限资源，你可以在浙江泰隆银行，浙江稠州银行，浙江民泰银行，借到各种各样100W一张的贷记卡。资金到了这个级别，已经不成为瓶颈。
而且经济学的威力是巨大的。真正接触了这一行，你才会发现，随着价格的上涨，供应的增加是指数上升的。真的出到了18~20%的利率，供应的渠道五花八门，几乎是你完全用之不竭，消化不尽的。
而信用卡又是最好使用的工具，关于如何办理高额信用卡的方法网上有很多，我不细说，有兴趣自己去找，我没有试验过，但是据说一个有稳定工作的任何一个人办到总额500W左右的卡不成问题，我就讲讲你办了卡之后怎么办：
首先你需要一台POS机的（这个怎么办不用我教你）。
假设你在自己的POS上面刷了100W，第二天，你正经合规地，在POS上按照正规流程做“退货操作”。
这样的操作，资金退回原卡，积分也调整扣掉的。
然后，然后呢。正确的做法，应该是把你的信用卡分成二批。各刷50%，50%的额度。
譬如你有一张90000的信用卡，你就九月，十月，各刷45000.
然后你在10月2日的时候，执行45000的“退货”操作。会发生什么。
会冲掉你九月份的账单！！
退货，在计算机系统中，完全显示为一笔收入。
十月的先消费，后退货。在计算机系统中，就显示为9月的账单还清，然后10月新增账单。
这意味着什么，意味着你9月的账单不用还，10月的账单不用还，11月的账单不用还…………一期一期账单，每一期都不用还。
你彻底完全拥有了这90000元现金！
这就是“退货交易”的魅力。
你可以永远占用一张信用卡一半的金额，也就是说你极限可以把你的现金流推高到250W
3.四川能不能炒房（投资）
都是同样的水泥、钢筋为什么上海北京的房子能卖到5万一平，成都的房子只能卖1万一平。要回答这个问题首先就要明白，城市的价值是什么。一定有人说是人口，是配套，其实这都是错误的。因为第三产业的迅速发展，城市变成了第三产业协作的容器，而第三产业有一个鲜明的特征：二八定律。即：百分之二十的生产者拥有80%的资源，这个很好理解，看看为什么滴滴合并uber，美团和大众点评合并，因为在信息化的时代，每个人能接触的同类平台只有一个，当然选择最好的那一个！同样的，一个世界五百强企业的总部一定是那个国家资源最集中最发达的城市，亚太地区的总部一定选在东京、香港、上海。因为这里是综合效率最高的地方，因为如果一个五百强企业要进入大中华地区，那么他会找方方面面都和他匹配的公司作为合作，而只有在北上深（类型不同）才能找到。很难想象一个五百强公司把总部设在成都，在北上深每一个中字头总部的小领导，每一个跨国公司的主管都有好多人要围绕着为他们服务秘书、助理、房东等等，这在成都是没有的。这个道理贯穿着生活的方方面面，NBA前50高薪的人占据了几万工作人员总薪水的60%，一个公司各级领导的工资比所有员工的工资总和还高，甚至你逛淘宝宁愿买销量第一的一个10.88包邮的袜子，也不会要同样一双9.99销量第二的袜子。只是，在这个信息化的时代，二八定律的作用越来越明显了。更可怕的是，这是世界的竞争，不单单是中国，不是你划一个华北是北京、华南是上海，西南就可以是成都的圈圈，最简单（不准确）的判断方法就是，你看中国每年毕业最好的那10万大学生都去了哪个城市，全球最顶级的都去了纽约，全国最顶级的大部分都去了北上深。再具体点，你就去川大看看，多少外地学生最终留在了成都，如果这个比例达到了80%,恭喜成都，终于有了房地产。
4.如何认知房子
房子是耐用品，既然是耐用品，那就是属于消费品的一种，但是在中国（上一问题中说的那种城市），房子的显然不能当做消费品看待，其实在某些国家，特别是后发国家中，把房子看成是投资品的比例非常大，比如曾经的日本，香港等地方。但房子的居住属性即使投资也不能忽视，建筑设计对房子的设计年限在我们国家是50年，也就是说，你根本等不到70年你的房子就是一个超限的房子了，即使还能住，也属于危房，使用价值也随着年限的增长而下降的厉害，看看二线城市20年~30年房龄的房子就知道了，你今天买的“豪宅”20年后就是今天的“老公房”。中国属于后发国家，人民的对财产的观念停留在比较原始的阶段，整体的认知水平也较低，加上庞氏骗子横行，历史房价虽中途有起伏，但总体是维持了20年的牛市，所以住房理所应当的变成了人民投资的好去处，不用动脑，不用学习，买了就赚，至少不亏。再加上中国的传统观念，有房才有家，所以在中国有一套房子的人等于是0套，没放等于-1套，大大增加的所谓的“刚需”群体，为整体楼市留下了宝贵的“受限股”永不卖出。
5是什么在维持房价（上一问题中说的那种城市）
中国的房价从来不是由房价/收入比，房价/房租比决定的，而是由中国的几项房产政策决定的。
1.垄断的土地供应
为什么香港的房价这么高，其实就是源于香港的土地批租制度。鸦片战争后大清朝割让了香港给英国，香港成为了英国的财产，名义上英国有香港100年的权利，于是，英国政府可按年期批租土地给民间的开发商，这种地叫做“官地”，官地公有，所有权不卖，不单独出租，只批租，这就是香港的土地制度。中国改革开放后，房地产市场其实就是学习了这种制度。这种制度的特点就是：只有一个供给着，垄断者的天生冲动就是控制数量，提高单价。经济规律最可怕的地方就是具普遍适用性，并不因人而异，所以，无论追求利益的资本主义社会，还是追求公众利益的社会主义社会，本质并没有什么不同。
2.“中国特色”的行政手段
每每听到有人说，中国政府调控了楼市无数次，可是最终房子还是上涨了无数倍的类似的话，我心中都是一片鄙夷。简单点讲：房地产调控的首要目标不是在调控房价，而是保证在不崩盘的情况下，最大限度的发挥国家的人口红利。一个国家的经济发展表面上是制度、科学等等因素造成了，但其更本上是劳动力效率的体现，劳动力效率高了，自然会形成更好的劳动力结构，促进一个国家的经济、政治、科技等等，扯远了，这个以后有空扯。但是房地产的首要任务其实是保障中国的劳动力效率，有劳动力才能造无数基建项目，才能“忽悠”其他劳动力拼了命干活，才有了高铁有了航空母舰。所以，在这种基调和节奏下，政府关心的不是高房价，而是下不能崩盘，不发生系统性危机的问题，高房价并不是一定和崩盘对应的。
从土地供应，到市场政策，政府都可以不断的修补，房价稳定增长，看起来真好。但恐怖的地方在于，高房价或许可以持续，但代价无药可救。香港就是最好的一面镜子。举个简单的例子：高地价能把周边所有的物价抬高，周边的商店买菜，菜店要给租金，低价上去后，租金上去，菜价也上去，各项生活成本上升，随之而来劳动力价格上升。房地产占比到了抑制消费同时劳动力上升的时候，恐怕就是劳动力效率的拐点到达的时候了。经济学原理告诉我们，垄断者追求的就是尽量榨取消费者剩余。中国高速经济增长了30年并没有什么与众不同，无非是解放了劳动力效率，但是现在，成本大幅上升，竞争力减少，内需没发展起来，外需还在那里，但是提供者可能不再是中国制造了。
6.什么时候不再具有价值
我从一个故事说起吧，这是《异常流行幻想与群众疯狂》这本书里面讲到的。17世纪的荷兰，郁金香作为从土耳其引进来的品种，一到荷兰就大受欢迎，但是郁金香必须经过人工栽培以后才能变得优雅和珍贵。所以最贵的一株郁金香在当时可以换来一座豪华别墅。但是郁金香是怎么样开始暴跌的呢？1637年的2月3日这一天，一个花商在开出了一个稍微高于市价的一个价格试水，但是这天很奇怪，没人买，结果拍卖员降了一次价格，但是没人出价，台下所有人都觉得惊讶，价格越低越没有人买，悲观情绪传导到了全国，崩盘开始了。这幅景象和2015年的股灾是不是很像，对的，这是这次股灾给我最好的教育，让我用不太大的损失切身的体会了什么叫“流动性危机”，当再回忆那段过程的时候，我发现历史之所以能重复，就是人性的弱点永远不可能消失：贪婪与恐惧。（呵呵，很像今年315讲人为什么被骗的那个小品）。也许今天的房价涨到大家都觉得不合理，但是参与者总觉得有更傻的人去接盘。因为“人对踏空的恐惧远远高于对风险的担忧”。我记得罗胖曾经讲过一个沙堆模型，很形象的说清楚的自组织临界态的形成和特点：通过一个装置让沙子一次一粒的均匀的落在桌上，形成一个逐渐增高的沙堆，并且借助高速摄像机精确的计算沙堆罗家一粒沙子会带动多少沙子移动；最开始，沙子的下落对整体影响不大，但当高度到达一定程度，总有一颗沙子能够引起整个沙堆的崩溃。试验产生了著名的“自组织临界”理论：沙堆达到”临界“状态后，所有沙子都处于一个整体状态，新落下的沙子会在周围产生扰动，这些扰动虽然可能很细微，但是却能在整个沙堆中传递，沙堆的结构变得越发的不稳定，最终发生崩溃。
我们假设一种非常极端场景，经济发展降速，中国人不断投资房地产，最后所有的钱都已经变成了房子，这个时候会发生什么？只要有一个人抛掉自己的房子，那么这个房产价格就会跌停又跌停了。更可怕的是，目前持有的房产有大量的债务和再抵押，整个中国的债务基础就是固定资产抵押为锚。但是政府更是清楚的看到这一点，去年的五大方向，不就有去库存和降杠杆吗，说白了，就是把杠杆丢给储蓄率高的民众去接盘。但是会有头吗？有的，那就是利率高于GDP增速。中国过去20年主要年份基准利率保持在6%左右，高到8%低到现在的5%左右，一旦利率高于GDP增速，将会出现社会整体无力付息的局面，不一定爆发危机，但是就会把整个社会经济推到一个比较危险的境地。
什么是炒房的人，那种每天只会无脑看多或者看空房价的人，及时拥有几十套房产也不能成为炒房的人，真正炒房的人，是能够专心去了解经济内在规律，有着独立思考能力，能够很好的判断买卖时机的人，这样的人真的很少很少。
顺便也别问我房价要涨要跌，拥有自己独立的思考能力，才是你人生中最宝贵的财富。
