2020年开春，一场从武汉席卷而来的疫情，迅速蔓延全国、甚至海外，以迅雷不及掩耳之势引起了全世界各国的恐慌。而过去一个月的种种数据与曲线的确证明了，这次疫情来势汹汹！就在前几天，日本已经宣布进入“疫情告急”阶段。不管怎样，在此，也祝愿病情能够早日得到遏制，人民的生产生活能够得到早日的恢复与重建。

从2019年开始，中国经济已经换轨，进入了一个新的发展阶段，整体经济增长放缓、产业升级转型压力变大、进出口贸易环境严峻等诸多挑战。从微观的数据与经历也可以感受得到这种潜移默化的变化与影响。就拿本人所在的中国一线城市深圳为例。过去一年多的时间，就业环境及就业机会明显变少，身边诸多朋友跳槽皆遭遇了不顺挫折，这是整个宏观大环境在企业端、个人端传导后所带来的影响。而深圳作为一个一线城市，相信也会是这个趋势的信号口。年初的这场突如其来的疫情，毫无置疑，会对2020年的经济雪上加霜，第一季度的经济增速必定低于预期，第二季度的情况则要看2月整体疫情控制的情况而定了。到今天为止，湖北内外的新增病例等数据来看，已有明显改观；根据疫情平均潜伏期14天来计算的话，2月中下旬为各一二线城市的陆续返工高峰期，最晚到三月中旬，整体形势的发展方向将会明朗与可预测。当然，这只是本人基于手头所获得的公开资料推测，未必完全准确。

这个春节，我都一直在郊区自己的家里。不得不说，郊区毗邻山水、人烟稀少、环境清净，在这样的时期，反而给内心增加了几分宁静与安适。结合硕士期间同学的毕业论文、中国居民购房的偏好与个人这几年对于自住房投资的思考。

1、房产企业重新洗牌、行业加快转型升级

春节的这场疫情，从产业角度、从微观层面，是对各大地产企业的一场挑战，也是一个考验。说是坏事，也可以是好事。整个二月份，企业停工或复工缓慢，鼓励人人在家办公或自我隔离，房产销售市场遭遇寒冬、刚性支出继续流出，对于中小房企，本身实力较差、抗风险能力较弱，加大了资金链断裂的风险，很容易在这场暴风雨里经受不住考验。近期的一篇报道提到，大多企业的现金流支撑不过三个月，所以大多企业在这场疫情面前相信都是一场硬仗。大型房企如恒大则积极推出了75折购房、在线看房等多种新型营销手段，利用当前情势促进资金回笼，化被动为主动，反而提高了自身的竞争优势，有利占据先机，引领了市场新的方向。整体而言，对于未来的新房销售市场，会带来一场新的变革，也会促进行业内房产企业的重新洗牌与转型。

2、一二线城市的房产热度持续、三四线城市压力提高

从上海几位专家于本月中旬发布的《新冠疫情对房地产市场的冲击与对策建议》里的分析可以看出，这次疫情的发生时间点正好是在春节假期，一年一度的返乡高峰期。这时候本来是三四线城市主推房产的好时期，返乡族纷纷回乡置业。而疫情的冲击，则会在很大程度上对其造成冲击与影响。更何况在这次疫情面前，网友也对国内各大城市的医疗资源等基础设施做了对比及数据，朋友圈也偶见转发。因而，老百姓对于城市资源分配、公共卫生、应急管理等方面的优劣势认识会更加清晰。最终造成三四线城市更大的人口流出压力。从中短期看，一二线城市的房产市场仍然会是发展主流。

3、房产区位优势影响购房选择

这几年，一二线城市市区的房价大多处于高位。虽然有所波动，但是从中长期的发展趋势来看，仍然会是置业热门。毕竟，人口流入、住房刚性需求与中国人对自住房的偏好尤甚。曾经也有网友调侃过，中国人非常喜欢购房，国外同龄的年轻人相比之下对于置业的热情则没有那么高，甚至有的人外国人一辈子都不会买房子。当然，从这个极为深厚的传统基因与观念来看。随着一二线城市中心区域的房产开发逐渐饱和，势必要开始主推且发展次中心区域的地块及房产市场。而且，从这次疫情的整个发展态势，也可以说是给了人们一些新的思考，尽管是从武汉起源，但是对大城市的影响远甚于小城市；从城市本身的个体而言，人流量偏小的区域反而相对安全，疾病的传染可能性弱，环境相对安全可靠安心，如果再毗邻山水宜人之处，则可以说是更加优质的选择及长期栖身之所。只要不是考虑学区房等硬性条件的，改善型住房会更加倾向于周围环境、人流量、基础设施等发展优势及潜力。况且，一二线城市的次中心区域的房价相对便宜，反而更加适合于手头资金不足的年轻一族或刚成家正在打拼尚不富裕的一代人，也会是上乘之选。

而从本人曾经在国外留学及打工的经历，对于西方发达国家城市区域的配置来看，当地居民的自住小区多分布于城市中央以外的郊区区域，一片片景色宜人的小区比比皆是，反而是市中心房产多为出租或工作之便购买或中高收入群体首选的。所以，相信，一二线城市次中心区域的房产发展，会是未来趋势。

当然，以上仅为本人观点所见。如有不足之处，还望各位长期从事房产市场研究的前辈们指正。

2020年2月19日Lynn编写于家