最近全网都在提及房产税，全中国的城市居民都非常感冒。有房子的人担心未来支出多负担重，要买房的人担心价格跌高位站岗，对房子不关注的人基本躺平。

先简单的说一下房产税这个故事的背景。

其实房产税这个东西在我国并不是新鲜事，而是一直以来就存在的。查阅了相关资料，时间追溯到1949年。建国后，政务院发布《全国税政实施要则》，将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。该条例中规定5类房产免纳房产税，5类房产如下：

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产；

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

4.个人所有非营业用的房产；

5.经财政部批准免税的其他房产。

此外，该条例规定如果纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

从这里能看出来，当初针对房产税的政策是非常松的。然后从1986年到2011年间，相关部门在房产税上基本没有什么大动作，但房产税（亦或房地产税）始终存在，你收或不收，它就在那里。2011年，上海、重庆两个城市突然宣布作为试点城市征收房地产税，注意，这个时间点是非常牛逼的，因为2010年开始全国房地产市场开启了一轮大涨，北京、上海等城市都是在2010年开始限购的。而当年这两个试点城市收房地产税也是雷声大雨点小，上海征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房，重庆征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房，当时的税率基本在0.6%，属于一个很低的水平（后来经过3轮房地产的大涨，更是验证了这点小税简直不足挂齿）。这两个城市试点，一试就是10年，现在琢磨琢磨，一般做啥尝试能试这么久？（这背后的原因和逻辑不阐述）在这10年里，几乎每年重大会议，包括两会、中央经济工作会议、住建部会议等，均会提及房产税，基本的表述就是“加强房地产宏观调控，积极稳妥推进房地产税立法与改革，建立房地产市场的长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”云云，似乎这10年间大众已经对这个词免疫了，都有种爱谁谁的感觉。尤其是每次房价上涨周期的时候，官方就会把房产税拿出来秀秀肌肉，然后市场胆怯的看了一眼，拿出一把砍刀，继续披荆斩棘。

这种状态一直持续到几天前，也就是2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

看懂啥意思了么？就是说我国的最高权利机关授权了，告诉国务院，你去收吧，先试着收，一边收一边积累经验，各地政府可以制定政策细则，这些都是得到支持的。有了这个指示和背书，可见的一路坦途。于是乎各大网神都呼之欲出，纷纷预测哪些城市收、针对什么样的房产收、预计金额多少等等，更有机构做出了线下沙龙，不知道是汇集的一堆投资客还是群演，反正是台上讲师挥斥方遒，台下频频点头，似乎不做出点什么应对措施就对不起这个时代的感觉。

总之，这回石锤了，开始玩真的了。

以上就是房产税的故事背景。

通过现象看本质，讲完故事说实情。我想谈谈作为一个业主，或者是一个购房者最关心的事。

达到什么样的标准收？

收房产税后房价看涨还是看跌？

有购房需求现在要不要出手？

我们先来看达到什么样的标准收。

先说结论，我觉得可能会是全面征收，且按照豁免金额去征收。

以目前上海为例，上海开征房产税，大体上是首套不收，超出的进行面积豁免，也就是说人均（60平米）面积以下的不征收，超出部分按照70%的估价进行征收。上海这个收税的结果很显然是没有让政府满意的。据公开数据报到，2020年上海收了198亿的房产税，而2020年上海卖地的收入是2900亿，相差甚远。为什么要用卖地收入和房产税收入对比呢？因为对于上海这种超一线城市来说，房地产市场已经进入存量市场，二手房的交易占绝大多数，核心区基本没有土地储备了，而政府多多少少还是需要一些卖地的收入的，政府要用这些收入来做修路、市政以及开工资等等，如果不卖地，收入就降低，必然需要通过房产税来弥补。那么现在这套正在试行的房产税办法无法填补，而可卖的土地缺越来越少，唯一的办法是加大收税力度。

基于此，新的试点有必要全面征收，也就是说不管你几套，有房就收，这是其一。

全面征收不能没有起征点，之前是面积豁免，这样不太公平。比如住上海陆家嘴豁免60平米和住青浦豁免60平米，简直是云泥之别。所以可能会设定一个豁免金额，比如人均豁免300w的免征额，那么不管你住陆家嘴，还是住青浦，不同面积不同价格，无所谓，反正豁免额不变。陆家嘴汤臣一品，三口之家，400平米房子价值1.2亿，人均豁免300w，总金额豁免900w，征收1.11亿对应的房产税。同样三口之家，青浦200平米房子价值800w，人均豁免300w，总金额豁免900w，免税（当然也可能会出台不同区域的豁免额，但前提是兼顾公平）。这是其二。

此外，能想到的是，如果继续按照首套面及积豁免，我国人民的规避能力是非常强悍的，比如通过离婚等方式（可参考如何规避限购、满五唯一的政策）进行，不利于家庭的稳定和谐。而豁免额是跟家庭人口数有关系的，人口多，豁免额高，促进生育，跟我国目前的国策一脉相承。这是其三。

美国是一直征收房产税的，基本上不同的洲的征收政策都不同，费率基本在0.5%-3%，而且越是贵的周，征收的房产税越高，但也不能阻挡纽约成为全球房价的第一梯队，大家可以感受下。

这样征收，在费率不变的前提下线，总金额肯定会超过之前的试点，对政府无疑是好事，购房者也会根据自己的经济情况调整购房需求，不断夯实“房住不炒”的大策略。

再来看看收房产税后房价看涨还是看跌。

同样抛出结论，对于人口净流入的大城市，短期看跌，长期看涨。对于广大的小城市，就把住房当做消费品吧，目前基本上看不到涨的希望。

其实分析房产税跟房价的关系，需要对征收房产税的目的有清楚的认识。有人说房产税的目的是为了降房价，但目前我觉得这并不是重点。抛个问题出来，买车收税是为了降车价么？大家每个月都缴个人所得税，你的收入降了么？所以收税的主要目的是政府增收，政府增收，政府增收对我们每个人都是有好处的，可以增加政府投资、改善城市环境、促进就业、增加gpd，让更多的人能够分享到政府红利。所以房产税作为一个税种，目的就是增收，把房价打压到0，房产税就是0，赔了夫人又折兵，何必呢？因此，敲黑板，绝不是为了降房价，有这个错误认识的同学尽快改错。

另外还需要十分清楚目前我国对于房价的期望，绝对是稳，既不能大跌，也不能大涨，微跌微涨都是可以接受的（反正这种大宗商品你也不会随便买卖）。

看到过关于欧美国家关于房产税的文章，大概意思是他们出台房产税之后，除了房主每年被撸了一次毛，房价该涨还是涨。举这个例子的意思是，大趋势我们是改不了的，收某个东西的税，如果都愿意交了，说明这个东西是有价值的，房子同理。虽然收了房产税，但盖房子需要用的土地、钢筋水泥和能源、柴米油盐和人工还是那些，做成的房子如果降价了，那就说明前面的几个东西都降价了，生产资料、生产力和生产关系是串联的，那么你的收入一定也跌了。

从供需角度来看，人口净流入的城市，需求一般都是大于供给（注意，这个需求不是所有的房子，而是有需求的房子），那么价格大概率是稳重有涨。但任泽平的“长期看人口，中期看土地，短期看政策”有说明了大家在不同的时间阶段是能看到价格的波段的。

对房地产行业有一定了解的人都知道（尤其是今年的恒大事件之后），房地产市场就是个信贷市场，玩的就是资金杠杆，没有杠杆，价格就没戏，所以最近几年的调控也都是仅仅围绕杠杆进行的（如北京317新政，深圳二手房指导价等），导致成交量降低，房价回调。在这种高压调控常态化的基础上，出台房产税，房价上涨的原动力就变成了硬实力，也就是购房者收入的上涨预期，你收入越高，你购买力强，交完税依然有购买欲望，而且能够保持非常好的现金流，具备这种人口越多的城市，房价会有较好的上涨预期（比如北京、上海、深圳等）。而有些城市，人均收入并不高，但房价确明显高出其他同类城市的（比如三亚、海口、合肥等），房价会面临一定的回调压力。这或许在未来是一种城市间的分化，而且何种分化会持续拉大。同样，同一个城市的内部也会分化。放眼全球，一个共性的规律就是有钱人会往高品质住宅区域聚集，这些区域往往是地段好、品质高、楼龄新、带学区，而且是越聚集，房价就越高，即便征收房产税，对这种区域也是小意思，也几乎没影响。你问如果之前有人在这种区域有房子，但收入覆盖不住房产税怎么办？那好，现房产税对这这类人群的杀伤力比较大了，最后会通过自然选择的方法来规避房产税，可以卖掉变现，搬到税少的地方还能余下一大笔钱，何乐而不为。美国纽约大家不陌生吧？曼哈顿和布鲁克林只差一条街，确属于两个天地，一个价格顶天，一个价格立地，而且两者之间差距在这些年间持续变大。而征收的房产税，你总不能夸张到征收5%吧？所以这点税对有钱人来说不算啥，毕竟人家买个进口车都要比普通车征收的税多。但是对普通人就有影响，毕竟真金白银每年往出花，心疼。所以能预见到的是，开征房产税后，处于跌周期的时候，越稀缺、越贵的地方就越抗跌，处于涨周期的时候，这种区域越容易涨。

最后，对于有购房需求的各位，给出一些建议。

现在是房地产行业一个时代的里程碑，一个普涨的时代终结，一个差异分化时代的开启，所以买房一定要进行慎重的3次方。在这个里程碑之前，如果你房子选错了，没关系，持有几年，够了免税的条件，在房价上涨大周期下，出货就行了，稳赚。但这个里程碑之后，可能面临很难有人接盘的情况，并且每年还要被撸一次房产税，难受程度自行脑补。

关于城市选择的建议。如果你面临在城市之间的选择问题，在条件允许的前提下一定要选择人口净流入的城市。这个不难理解，逻辑在前面谈到了，这种城市的价格还是被市场看好的，而处于避税的角度，假设全国联网开征，你是要抛售北上深的房子，还是要抛售老家3、4线城市的房子？其实能提出这个问题，你心里已经有了答案。而且美国、日本等国家已经验证了这个事实，纽约和东京房价的走势明显强于全国整体水平。（即使在次贷危机美国有个别区域1美元卖房子的时候，纽约依然坚挺无比）

关于同一城市之间内部选择的建议。如果你面临在同一个城市的不同区域之间的选择问题，那就相对负责一些，因为你要平衡工作、生活、房产价格趋势之间的关系。征收房产税，房子从此有了持有成本，但这点成本对有钱人来说九牛一毛，有钱人一般都会住在城市里比较牛逼的地段（商业+交通+产业+医疗+教育），这种地段的房子对房产税有天然的免疫作用，挂盘率会很低，供给不多，房价会有一定的支撑。相反，一些地段较差的区域（商业+交通+产业+医疗+教育，5个里缺少2个及以上）就比较难了，虽然税少，但属于每年肉眼可见的支出，且每年都存在置换需求，挂盘量较大，供给充足，价格的支撑肯定有差距。所以，结论是城市内部不同区域之间一定要选牛逼地段。

关于面积选择的建议。在房住不炒的大方针下，户型合理的小面积或许迎来春天，够住、便利、房产税成本还不大，对于自给自足的打工群体，想想都能开心。所以在成本有限的情况下选择紧凑户型，房间越多越好（当然必须不能是无窗的房间）。

关于置换选择的建议。如果你持有的是经济适用房、回迁房、两限房等等福利性住房，尽量置换，这种房子是没有大前途的。仔细分析下，现在的置换成本非常的高，抛开置换价差不说，税费成本、中介佣金、贷款成本以及低杠杆，再加上一个房产税，这都是置换的阻碍，而高收入的群体置换，都是从条件不好的往条件好的房子换，最后接盘条件不好的一定是钱紧的群体，完全谈不上价，这个可以参考北京潘家园、方庄等区域，已经证明了这点。还有如果有多套类似于开间、公寓的小房子，尽量做一些房产盘点，置换一些像样的大房子，一来规避房产税，而来这种大房子始终是有市场的。

关于投资房产的建议。如果你还有这个想法，说明你目前的收入大大跑赢了你所在的城市的gdp，你的经济情况非常好。投资依然是有机会的，但要避开文旅地产（或者是度假房产）、商住房产（40、50年产权）、写字楼等。这都不是你一个普通投资者能打赢的战役，因为属于这类房子的普涨时代早在317政策之后就已经逝去了，我亲眼见过一个开发商以对折的方式兜售这类房子。

关于无产权的房产建议。无产权的房子，比如长租权、小产权等，应该是不需要交房产税的，但总有一部分思想开化、或者是金钱分配上有特殊想法、或者是实在无法购买商品房上车的人，那就会来选择购买，0成本持有也是挺好的，或许这个领域能出现一个新的产业链。

写在最后。房产税试点5年，也就是说全面落地肯定5年后。记得前些年，全国媒体都在宣传不动产信息全国联网的事吗？似乎到现在也没做出来，不过这确是一个信号，什么时候全国联网实现了，全国全面征收房产税也基本就开始了。开征之后，有两个最为核心的问题，一是豁免，二是税率，决定了房地产市场的走向。但个人判断征收初期，政策一定会非常温和，先让你适应温度，此后慢慢加温，毕竟如果温度过高，会有比较大的市场反应，房产税高的低收入人群，会卖掉自己的高税费房子搬到低税费的区域，会形成贫富差异较大的对立区域，这与我们目前提倡的共同富裕大方向不符。房产税开征后的房价趋势我在上面已经说过了，但对于这个很重的话题我再啰嗦两句。我笃定大概率还是长期看涨，但这个涨幅享用人不是你，因为你已经提前把这个涨幅以房产税的方式上交了，割韭菜原理。

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