由于本人前期一直忙于考试，所以再次打开这篇文档已经是两个月以后啦，哈哈哈，继续

做完前两篇文章的工作，接下来就是开始选房了。

六、选房

（一）关于板块

    买房就是买一个城市的股票。而一套房的价值，大概有80%甚至更高是由地段因素决定的，涉及政府规划、就业机会、交通配套、学区配套、人口因素、公共设施、绿化配套等。关于板块选择，我认为可以从以下三个方面去考虑。

    一是对于刚需年轻人，我认为主要根据预算和上班通勤交通考虑，兼顾“商铁学”。预算，我前两篇文章已经说了很多了，这里不多提，但有个原则是“头有多大，就戴多大的帽子”，不要让自己陷入财务危机。通勤时间，这个在很多文章里也都有提到，是能够改变我们生活幸福感的关键因素了，上班两小时与步行20分钟的幸福感绝对是天差地别的，当然，也是需要根据个人的收入情况作出权衡。但我觉得，在经济允许的条件下，还是尽量住的离上班近一点。关于“商学铁”，我把三者这样排序。以笔者所在的城市为例，很明显还是商业引领房价，其价格支撑效应甚至强过学区，而地铁或者大道，是衔接各商业板块的节点，重要性不言而喻。

      二是投资紧跟城市发展规划，看好“控规图”。“控规”又叫控制性详细规划，是城市、乡镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划，一般来说在城市规划或自然资源官方网站可以查到。我国的地产走势，受政策影响非常大，这里说的不是政策调控，而是政府区域性的经营投入，将直接影响这个区域的未来发展和升值潜力。简单来说，就是政府对城市地块的规划，看懂这张图，就能够了解未来地块的升值潜力。首先最重要的就是看颜色，重点关注黄色的居住用地和红色的商业用地，粉色的行政办公用地（不同城市可能略有不同）。如果板块内都是黄色的居住用地为主，很有可能被规划为居住性的卫星城，替代性强，升值空间有限。如果该区块红色和粉色占据大比例，就有可能未来发展为城市CBD，那靠近该地块的住宅有着不可替代性，价值和升值潜力就较高。以笔者举例城市的发展规划是“整体向东，重点向南”，在控规图上就能很好体现。

      三是跟着“主干道”去买房，大概率不会错。纽约有第五大道，巴黎有香榭丽舍大街，北京有长安街，上海有南京路。城市大道贯穿着城市的繁荣与崛起，衍生出主干道经济。每个城市都有自己的城市大道，大的城市不止一条主干道，一般在主干道两侧也都是该城市经济、商业和文化的中心。如果条件允许，尽量选择主干道周边或者延长线。

（二）关于小区和户型

      由于我关注的主要是新房，小区这块儿都是还没建成的，周边配套基本上也还没成熟，所以很难比较，只能希望规划能如期落地了，哈哈哈。如果是买二手房，建议从小区板块位置（离交通、购物中心等设施的距离）、学区、物业、住户、绿化、周边环境（是否靠近主干道、楼下饭店、广场、垃圾场、配电站、高压线、天桥等）去考虑。接下来，就是关于房子本身了，我之前已经在抖音、微信公众号上做了不少功课，大概知道好户型的几大要素，主要有：布局合理、动静分区明晰、私密性好。客厅、卧室、卫生间、厨房和餐厅配置，南北通透。主卧和次卧最好南北向，阳台朝南，卫生间带窗户。我每次看完房子，就会记录下来，并且总结，哪怕最初看上的房子被卖掉也没有关系。

      然后，五楼以下和顶楼我是绝对不会考虑的。南方的天气太潮湿，回南天更可怕，读大学时宿舍在六楼玻璃上都是水。顶楼西晒太热，受不了。电梯房，建议要选中层偏上，要不然采光不好。我看过有的二手房客厅非常小，白天也必须开灯，没有窗户，感觉特别压抑。

（三）关于中介

      选择靠谱的中介，尽量多比较几家。一个中介能力如何，是否靠谱？作为成年人，在考虑买房这件事情的话，一般都在社会上工作了几年，一个人专业不专业，还是能够判断的。好的中介会事半功倍。我看房所在的区域，都是找每家店业绩前三的中介。然后，还有现在很流行的选房师，基本上就是熟悉各个房产的渠道公司，他们往往熟悉市场动态，并且和各个开放商都有合作，如果有熟人推荐也是很好的。我自己买的这套，也是经选房师推荐，一直跟进所有流程，省却了很多优劣比较和信息收集成本。

七、付款和办理贷款

      在公积金贷款实际操作中，一定要亲自到当地的公积金管理中心询问或者电话咨询，听一位过来人讲，“住房贷款政策变化很快，可能上午和下午就不一样了”，所以一定要亲自咨询。以笔者为例，所有人（包括房地产开放商、二手房中介、前段时间买房的小伙伴）都告诉我，不能使用异地公积金贷款，我也基本上认为不可能这样操作，但还是打了一个咨询电话。当地公积金中心答复，可以这样操作，只需要按规定提供相关材料。但是笔者还是心存疑惑，毕竟那么多人都笃定这样走不通，而且也没有这样的先例。所以我还是亲自在微信上做了咨询预约（现在都需要提前预约），到现场做了咨询，得到肯定的答复后，就开始着手准备材料了。如果我没有打那个电话，没有做现场咨询，而是直接按照大家普遍的说法，直接用商贷，那将亏损至少20万了。所以说，对于我们年轻人来说，买房这么大金额的事儿，还是麻烦一些，事必躬亲吧。现在各个地方基本上都是一站式审批了，“让老百姓只跑一次”，这点还是特别人性化的，所以说小伙伴们只需按照公积金网站上的要求，一次性带齐材料到政务中心办理就好。

八、结语

        我们也不知道未来房价如何？个人事业发展如何？连工作也许都不一定会陪你一辈子，但房子会。引用鹤老师的一段话：“年轻人最容易犯的错误就是，勤勤恳恳上班，稀里糊涂买房，想跌落阶层，没有比这更快的。财务的升迁从来都不是靠加班，而是靠选择，一步错步步错”。确实是这样的，劳动的回报率不可能赶上资本的回报率。最后，再举一个小伙伴的案例，他一直想着先努力工作，多攒钱，买个大的，买个大的，一心扑在工作上，他本有首付能力，可结果是完美错过了16年某新区大行情，当时那里才6000，他嫌贵没买，现在已经1.8万了。房子永远都是贵的，钱永远都是不够的。其实不管是买房、就业、选择人生伴侣，人生就是一个十字路口，往左往右的一瞬间，命运就已经定下来了。也许工作的提升是线性的，但人生从来都不是，最最重要的事情是做选择。真正的勤奋从来都不是一厢情愿的往前跑，而是学会在某个时点暂停，看看想想，有没有更高阶的方案，博尔特跑的再快也比不了你一脚踏上高铁的那一刻。

      以上三篇文章是我选房子的一些经验和思考，主要是根据自己需求和预算，去挑选，第一次买房，还是小白，总结难免片面，希望能给大家一些借鉴意义。