水库论坛文章:贷款部分

资金的分层

  • 在0~4.9%的阶段,是储蓄段。是资金的提供方。
  • 在4.9%~36%的阶段,是借贷段。是资金的借入方。

A. 0~2%的资金成本,主要是活期和闲置资金
B. 3~4%的资金成本,主要是定期和理财产品
C. 4~5%的资金成本,信用卡
D. 5~6%的资金成本,满地打滚亲友借款
E. 6~7%,抵押贷款,白领通
F. 7~8%,截断
G. 8~9%,高评
H. 8~9%,买卖
I. 11~12%,信用卡分期
J. 12~15%,临时拆借
K. 14~18%,无抵押信用贷
L. 18~36%,社会借款

房产贷款选择的最优解是30年等额本息

抵押贷款

  • 抵押贷款从字面上讲,政策可以贷款“七成”。而在实际操作中,评估公司普遍估不足价钱。一般给予“估值”是市价七成,也就是实际贷款70%*70%=50%,抵押就贷五成。高评后55%。
  • 抵押贷款通常是十年。部分银行(平安)可以做20年,大概只有中信某些年份可以做30年。
  • 超小户型比较吃亏,很多银行不做小户型抵押。
  • 中国银监会规定,银行不得接受有抵押的物业。
  • 按照银监会“二个要求,一个指引”的文件精神,全中国任何贷款必须有“指向用途”。
  • 抵押贷款有费用。在20082014年大概是1%的总成本。2016年开始突然猛涨,目前行规约1.82%一般你不需要多问费用的细节,乖乖付佣金即可。
  • 利率。利率完全不敏感。一般抵押贷款按P*1.2计算,利率6.0%。再加上“前置”2%手续费分三年摊销。实际成本6.6%左右。完全可以接受。评价抵押贷款的优劣,主要是“成数”而不是“利率”。
  • 小微企业贷款。
  • 抵押第三人房产。
  • 抵押贷的限制。北京曾出台抵押消费贷款不得超过100W元。上海目前有风声抵押贷不能超过300W元。其他另说。

无抵押贷款

  • 无抵押贷款的好处是,它的额度通常比较高。常见的是3050W元单笔。而信用卡则是35W元/张。
  • 你能“拿到”的信用贷,是不是“前高后低,恒定利息”。则你的实际利率要加倍,是1314%。市面上所有能接触到的“无抵押”产品,几乎全部都是1314%利率一档的。如浦发“万用金”,宁波银行1.35%取现,招商银行1.5%延迟一个月还款等等。
  • 绝大部分的银行,都同时提供二种产品。67%的白领通,和1314%的小贷通。6~7%的产品,仅限于以下职业:公务员,教师,医生,科研人员,水电煤事业单位,警察,海关,外交部人员…………换言之,他只接受“体制内”的人员。
  • 超过18%的利率,就不如直接用信用卡了。

公积金最好的用法,就是根本不要去用它

1)金额太小,蚊子肉有限
2)公积金可能反而更贵
3)贷款规划

纯公积金

1)公积金可以小赚几万,但不多
2)某些场合还不如纯商贷
3)为了公积金耽搁交易流程颇不值得。捡芝麻丢西瓜。

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