“明年吧，听说元旦前后降准”，早两天在聊天，聊到近期银行贷款政策有可能作改变的问题！
这个圈子都是做房产投资，经常聊的都是银行贷款政策和房地产政策。
比较敏感房地产和银行贷款政策的一些细微变化。
稍有风吹草动，便在群里讨论个热火朝天。
关于金融政策降准降息与房地产政策买房降首付成数的问题，想系统的思考一下三者的联系！
首先来说说关于降准的问题。什么是降准？
降准是央行货币政策之一。是指央行降低法定存款准备金率，影响银行可贷资金数量从而增大信贷规模，提高货币供应量，释放流动性，刺激经济增长。
降准的决策是央行，执行主体是各商业银行！
就是央行降低商业银行向央行上交的存取款准备金的比例。
从面使商业银行吸储回来的资金可用于放贷的比例更大了，让银行里更多的钱流向市场！
降准是宽货币政策行为的一种。
降息是指银行利用利率调整，来改变现金流动的金融方式。
当银行降息时，资金存入银行的收益减少。
降息会导致资金从银行流出，存款变为投资或消费，结果是资金流动性增加。
降息会刺激房地产业发展。降息会推动企业贷款扩大再生产，鼓励消费者贷款购买大件商品，使经济逐渐变热。
降息是商业银行降低存贷款利率。执行主体也是银行！
降息是银行针对社会群体企业和个人的贷款政策。降息的受众是企业和个人。
降息不增加市场资金投放量，但降息降低了资金使用成本！
降息刺激受众人群使用贷款的意愿，降低利息，普通群众更愿意使用贷款，因为支付使用贷款的利息少了，钱平宜了！降息政策群众感受更加深刻！
降成数这里是指降买房首付成数。
首付成数也即是指购房首付款占购房款总额的比例。
首付成数=购房首付款/房款总额
降成数，意思是说降低购房的首付成数。
首付成数，不同的城市，不同的限购政策不同。
房产限购政策下，一般购买首套房是2--3成首付，购买二套首付是5--7成以上！
以下是广州的限购限贷款成数的政策！可以细细研读！
降准
对于楼价的推动，市场买卖交易量的提升，降准没多少直接用！
因为降准是央行与其他商业银行发生的关系。
央行是执行主体，商业银行是执行受体！
没直接发生到借贷企业与借贷个人上！降准只是息放了货币的流动性！
让金融市场上拥有了更多可借贷的“货”，市场上可供应借贷的“货”多了供应充裕，自然会更容易买到货！
但这个“货”又受到央行的统一市场指导价。金融市场的“货”，本来就一向供应希缺，供不应求！
所以只是借贷企业与个人，更容易获得“货”而已，并不会导致货多而价跌的现象！
降准只是金融市场放闸，加大了货币的供应量！
让市场没那么缺钱，借贷企业与个人只是更容易获得贷款而已！
降息
降准是释放更多流动性，让获得贷款更容易！但降准小白是没感觉的。
降息是指银行降低企业与个人的贷款利率。使得企业与个人的融资成本降低。融资主体实实在在获得了实惠，占了便宜。看得见的房贷少付利息，小白兴奋！
精算：小白买了一套100平米的房子，单价5万元/平，首房首贷，商贷。
总房款：100平X5万元/平=500万元！
按现行银行首房首贷3成首付1.1倍基本利率算。
首付：500万元X30%=150万元
贷款：500万元X70%=350万元
1.1倍基准利率，
4.9%X1.1倍=5.39%
等额本息20年贷款350万元月供：23859.12元。
20年总利息支付成本：222.61万
假如降息，利率下降，参考房地产调控史上09年，
最优惠基准7折利率算：
4.9%X0.7=3.43%
等额本息20年贷款350万元月供：20172.92元，
20年总利息支付成本：
134.15万元
每月月供息差：
23859.12元－20172.92元=3686.2元
20年总息差：
222.61万－134.15万=88.46万元
精算比较发现，贷款利率不同，买同样一套房，贷同样350万额度等额本息20年的贷款，支付的利息差别特别大！
每个月省3600多元的利息，20年下来能节省88万多元的利息！
对善于精算的小白来说，确实振撼更大，吸引力很大！
降息对买房者支付的贷款成本更低，更有效吸引小白入市，参房地产交易市场的买卖！
没有小白参与的市场，形成不了一波成交热浪。
小韭菜还在长，必须用降息来勾引起小白入场参与买房的性趣。
否则，房市热浪起不来！
降成数
降低首付成数，降低房产交易上车盘的资金门槛，让更加多的人，用更少的钱做首付，就可以购入拥有自己的住房。
降首付成数是市场交易更加活跃的关键。
首房首贷降成数的例子，曾经发生在过去的08年世界金融风暴时期。
投资，消费，外贸，经济发动机的三架马车突然同时失速，国内经济一片恐慌！
当时09年出台过鼓励居民积极买房的政策，买房就是支持国家经济，买房就是爱国！
降准降息，商贷首付两成，七折利率！不限贷，不限购！
房子买得越多越好，越买越爱国！大量民众拥入市场抢购房子！
首付三成降到两成，降低了购房门槛！
让更多资金实力小的人有资格有能力购得着买房的门槛，参与买房的人数几何级增长，瞬间就把成个市场的交易热度拉升火爆起来！
二手房、房企新盘千人排队抢购，买卖交易两旺。
降低首付成数，对于二套改善型买家，同样有效！
现时广州的限购政策，首套已结清房贷的，购二套，首付5成，贷款利率基准1.2倍。
延续上述小白购买500万的房子，这种情况下，首付需要250万。购房首付难度骤然上升！
首套未结清房贷的，购二套，首付7成，贷款利率基准1.2倍。
上述小白购买500万的房子，这种情况下，首付需要350万。购房首付门槛难度大幅度提高！一般买房者，选择知难而退了！
降成数对二次改善型买家释放购买力非常有效！非常重要！
对于当下的限购政策，激活交易市场，推动交易市场回来一波热浪，政策效用：
降准 < 降息 < 降成数
群友说，珠城有很多有实力的业主， 只是因为二套首付7成，资金太吃力，如果他们知道可以三成或更低首付可以买到房子， 估计房子一早被买光。
其实人的注意力，关注点，往往只在他的专业领域，在他专业领域成为专家，能赚很多钱。
但他们不是房产投资领域的专家，TG政F设置的一点小门槛，小阻力，就拦住了他们购房前进的道路！
依赖和相信专业，确能产生价值！
（金牛拉车 2019年12月13日）
