你买房了吗？买了几套？

我家在西安，我常戏称，每天下班要想一下今天回东南西北郊那个方向。其实我错过了买房投资的最好时机，只是在去年才入手了一套投资住房。

自己理财不成，房产更是……

但下面的内容是我最喜欢的力哥荔枝会分享的房产课程，很干货。值得好好研读。

中国的楼市经过了波澜壮阔的 20 年，早年买了房的人都赚得盆满钵满。虽然中 国的城市化进程还没完成，我们也同时面临着人口老龄化的灰犀牛。

所以:闭着眼睛买房也能躺赢的时代已经过去。未来在能在楼市获得超额收益的只会属于 具有专业判断力的买房人。

房产占据了中国家庭 90%的资产。房子是我们人生中最重大、也是最关键的一 笔投资。即使我们买房是为了自住，不是为了投资，房产的净值波动也极大地影 响着我们家庭的总资产。

想要深入了解一项投资品，了解它的历史走势非常有必要，

房子的投资价值普遍被人们认可，是在 2009 年的四万亿刺激暴涨后，有些城市苦苦支撑，排位发生了变化，比如珠海;有些城市奋斗多年，还是掉出了榜单，比如大连;有些城市开始崛起，进入了房价前列，比如武汉。

其实，城市的运势和个人命运一样，努不努力是一回事，成不成又是另一回事。

但那些房价起伏，背后一定是有一些底层逻辑的。到底是什么，我们一起走过那段历史：

2008年:

在 2008 年的时候，各城房价的排位与现在大不相同。 在房价基数比较低的时期，民富实力对房价的影响很大。比如，浙江民富实力强 劲，08 年杭州、温州房价居然比北京还高，地级市的舟山比广州高，现在看来 有点匪夷所思。

之后的结局我们也知道了，温州和舟山由于本身实力的不足掉后面去了，不知道 当时是否有先知先觉的浙江人，卖出温州和舟山的房子腾挪到一线城市去。

这也给当下的我们提个醒，要警惕那些民富实力强劲，但行政能级低的小城市，

它们的房价可以很高，但后劲不足，结局可能会很差，比如浙江的四五线城市，

现在的房子单价也在两三万左右。

2008 年恰逢全球金融危机，全国房价都在下跌。当退潮来临的时候，才知道谁 是裸泳的那个。

静淡市的时候，大城市的房价显示出了强劲的韧性。北京、上海、深圳仅小幅下 跌 5%-10%，广州由于本身基数够低，居然还能在 2008 年逆市上涨。

值得关注的是，珠海和厦门在 2008 年遭遇崩盘，厦门下跌 27%，珠海接近腰 斩，下跌 45%。我寻思，珠海和厦门的住房市场较小，容易被投机资金控盘， 在危机来临前，房价接近北京水平，泡沫严重，真的当危机来临时，会发生踩踏。

那些体量小而房价高的城市，抵御下行风险的能力较弱。

2009 年

2009 年我们迎来了四万亿，潮水涌向了全国楼市，同时，决策层加大了对购房 的信贷支持。

房贷款利率打七折，首付降到两成。 全国各地迎来了暴涨，其中最猛的要数温州，当年房价接近翻倍，一举超过上海 北京成为全国总龙头。

到 2010 年年初的时候，温州房价竟然是全国第一。我记得当时温州鹿城广场绿 城锦玉园开盘价是 4 万多，很快就涨到了 7 到 10 万，当时所有温州炒房客都在 大本营炒房。温州楼市就用这样一个大喜开场。

2010 年

四万亿和过松的购房政策导致 2009 年全国房价过快增长，2009 年末开始，国务院出台“国四条”、“国十条”，从土地、金融、税收等手段控制房价过快上涨， 房地产调控政策从刺激转向遏制。 总体房价过快上涨的势头得到暂时抑制，但区域分化明显，有些城市继续在冲刺。 某城在 2010 年继续暴涨 50%，温独秀，说的就是你!

一个三线地级市房价远超第一大城市和首都，也算是一大奇观了。不过，2010 年整体全国楼市还是延续了 2009 年大涨的态势，温州独占鳌头，全国房价 TOP20，浙江占 7，是名副其实的炒房第一大省。

2011 年

2010 年出台的严调控开始见效，温州在 2011 年崩盘，杭州宁波也大跌，三城 进入了长达数年的阴跌中。 浙江炒房团转移资金进入本省三线城市中，台州、舟山继续上涨，丽水第一次进 入榜单中，且排位居前。城市间房价的板块轮动第一次出现在中国楼市。

从这一年开始，北京正式超越上海，坐上了老大的位置。 这标志着一个时代的开始:

2011 年，是中国经济和楼市的分水岭，从那一年以后，人口红利消失，资源越 来越向体制内集聚，国企开始呈现主导地位。 也就是从那个时候开始，行政能级越高，房价越贵，成为一个规律。

2012 年

这一年，浙江炒房团显现出强弩之末的态势，浙江省各城房价停滞。

北京开始扩大对上海的优势，在之后的数年里也保持在上海均价的 1.2 倍左右。 我们回顾一下，北京在 2008 年时房价是上海的 3/4，经过五年时间，已经是上 海的 1.2 倍。

其背后的原因，其一，中国是一个行政导向的国家，而且有一个更集中的趋势， 高级别城市与低级别城市的差距在扩大。上海虽贵为直辖市，等级却低于首都北 京。

其二，北京的产业结构要略优于上海。北京是真正的金融中心，金融从业人数比 上海多 10 多万人，互联网产业比上海发达，上海虽然金融和 IT 两大高薪产业也 很强，但传统工业占到了更大的比例。显然，北京对高薪人群的吸引力要稍大一 些。而且，上海的外企特别强势，在 2000 年乃至 2005 年的时候，外企员工的 收入极其有竞争力，老一辈的外企人，在古北、徐家汇买好几套房的不在少数。 到了 2010 年以后，央企、国企和体制内的收入赶上来了，外企却停滞不前，这也加速了北京对上海的超越。

这一年，还有一点值得我们注意的，是排名末尾的珠海，依然房价只有一万元， 比 2008 年还低了 10%。经过一轮全国性牛市后不涨反跌，也是稀奇了。我认 为，珠海就像股市里的概念股，体量小，弹性大，上涨需要政策消息的刺激，以 前是离澳门近，现在是粤港澳大湾区，房价与基本面是脱离的，对于投资买房的 人，珠海并不是随时都能介入的城市。

2013 年

这一年里，上一轮政策的收紧对经济产生了打击，地产夜壶再次被拿出来。从这 一年开始，房地产进入了完完全全的政策市。

由于刺激力度有限，水只流向了对金融最敏感的北上深，全国其他地方房价停滞， 分化行情的典型特征。

房价四年不涨的大连最后一次出现在榜单中，东北彻底没落。 我们购房要跟随新发展的趋势，关注年轻人口的流向。大连的底子是很好的，气 候宜人、商业发达。但从投资买房角度，像郑州、合肥这种后发的、产业结构更 好、人口结构更年轻的城市更值得买。

2014 年 这一年是全国调整年，整体小跌，浙江房价延续了前几年的跌势，温州跌幅较大。

深圳、上海、广州坚挺小涨，三亚隔壁的陵水突然进入榜单，海南的炒楼氛围一 直比较浓厚。

2015 年

这一年是上一轮全国房产大牛市的起点，2014 年底至 2015 年底连续六次下调 存贷款利率，2015 年 330 新政降低二套房利率至四成，公积金贷款首套房首付 最低至两成。全国各地除了浙江均有所小涨。

而从这一年的房价变化中，我们可以看出，深圳是全国对金融政策最敏感的城市。 2014 年年末央行降息降准后，深圳立刻开启了一波主升浪，在 2015 年涨幅达 到惊人的 60%，一举超过北京、上海，坐上房价最贵城市的位置。而从这一年 开始，深圳的楼市周期开始与北京、上海割裂，独成一派。

2016 年

这一年的涨幅传导到对金融敏感度高但不如深圳的城市，深圳已经完成一轮主升 浪，房价停滞不前。

北京、上海、厦门在 2016 年完成主升浪，上涨 50%，二线开始上涨，浙江止 跌回涨。 环京的廊坊冲入榜单，武汉、合肥、济南、石家庄等省会城市第一次进入榜单。 从这一年的涨幅我们可以看出，广州虽贵为四大一线城市之一，但在楼市周期上， 一直是与南京、苏州等强二线城市重合的，而作为二线城市的厦门，主升浪的周 期却与北京、上海重合。

2017 年

2016 年的 930 新政意在打击核心城市上涨过快的问题，2017 年初，京沪楼市 见顶，深圳却开启新一轮周期，继续上涨 20%。

这一年的主角是各大二线城市，杭州一扫连跌五年的阴霾，涨价 50%，楼市周 期与二线重合的广州也迎来了多年来最大涨幅。 这一年，海南楼市尤其值得注意，三亚和陵水飙升 70%。如果有谁炒完深圳， 离场前往海南，那可真是押中了 ten bagger.

2018 年

时间线拉近到 2018，海南楼市依然令人瞩目，三亚陵水继续大涨 40%，三亚均 价逼近上海，陵水超过广州，万宁进入榜单。

这一年，楼市价格基本稳定，中央强调了房住不炒，一二线价格都没有什么大的 变动。

环京的廊坊上一年就经历了暴跌，2018 年直接跌出了榜单。这也清楚警示了我 们:环一线的城市的炒作不具有可持续性，抱大腿作用不大，还是得看自身经济 实力。

2019 年

按照禾略研究院的数据，深圳 2018 和 2019 年完全没调整，继续在上涨。

截至视频末尾的 2019 年 9 月，京沪回暖小涨，二线楼市全部冰冻，行情停滞， 海南炒楼退潮，颇有些当年温州的既视感。

深圳自 2019 年初继续上涨了 12%，地少、新入人口多就是可以为所欲为。

回顾完房价一路向北十几年，最后是总结的九条建议，在这里分享给大家:

1. 民富很强的地方可以在中期(几年内)影响房价，但行政级别和经济体量是 房价的长期决定因素，买房要避开那些民富实力强但行政级别低、房价高的城市。

2. 通过房价可以看出，中国的行政力量要强于经济因素，而且是一个更集中的 趋势，近年新上榜的都是省会城市。经济强于省会的城市投资价值不如省会，因 为级别不够。我们也可以从中发现一些机会，相对较弱的省会城市是有潜力的， 石家庄(弱于唐山)、海口(弱于三亚)、南宁(弱于柳州)。

3. 城市体量小的热点城市，投机客会比较多，房价越容易出现暴涨暴跌现象， 在楼市下行周期不能抵御风险，

4. 厦门虽然是二线城市，但楼市周期与一线中的北京上海相近。

5. 回顾过去这十几年，广州是唯一一个以年计算，房价从未下跌的城市，广州 的涨幅可能不是最大，但在任何时候买入广州都是正确的选择。

6. 作为全国范围内对金融政策最敏感的城市，深圳在全国性的房产牛市里往往 第一个上涨，周期提前于北京、上海。

7. 海南楼市是一个神奇的存在，弹性极大，牛市暴涨熊市暴跌，异地买房期望 短期获利的可以多关注一下海南。

8. 环一线投资要谨慎，仅有廊坊短暂登上过榜单，又快速跌出榜单。环深的东 莞惠州，环沪的嘉兴、昆山从未上榜。

9. 那些没有出现在榜单上的城市，但是能级足够高的城市，才是未来最大的暴 击机会，比如长沙、成都、郑州、重庆等。