“一城一策”维稳、城市发展分.化，上榜2019房地产五大趋势
趋势一：棚改任务整体下调，大概率会因城施策平衡棚改货币化政策
趋势二：“一城一策”楼市维稳，避免“高温”与“暴跌”行情
趋势三：房地产长效机制持续推进，房产税短期仍难落地
趋势四：土地市场持续分化，三四线市场或将降温
趋势五：保障房集中交付，房屋质量将成为民生关注问题
在“一城一策”、长效机制等政策落实、执行下，房地产市场也必将迎来新的气象。2019年，是新中国成立70周年，也是房改20周年之后又一新的纪年，这一年房地产市场会迎来怎样的改变，我们拭目以待。
19年初，各微信自媒体推出了不少标杆企业的好户型，有的也是被自媒体编辑称赞为见过的最好的户型，不少作品确实非常优秀，让人耳目一新，甚至不知道从何下手优化。之前优化一个户型往往小菜一碟，一个小时左右即可完成；后面这些户型好多都是花了半天到一天，反复推敲比较多个方案，才有了一些好的改变。
这次只能拿着放大镜挑挑毛病，做些优化对比设计分享，仅供专业圈内交流。对标户型选择主要为一些最经典的、带交通核和尺寸的户型，个别有明显问题的就不拿出来优化了，优化就得找最难的。另外越是小面积的户型，其优化效果也会越明显。
一、户型来源，新一代住宅，已经进进化到一定程度。
问题点评：
1、电梯入户不宜设于小面积户型，其赠送具有欺骗性，如把电梯门开在楼梯平台处，则电梯厅本来就是纯套内空间，虽然业主可以使用，但毕竟是公共区域，开发商还得多花钱装修该区域。
2、玄关鞋柜距离入户门较远。
3、客厅、餐厅、多功能房等空间成阶梯形状，空间不够完整，客厅有效进深仅2.9米，尺度过于紧张。
4、公卫窗户对电梯厅有影响，非真正的明卫。
5、次卧室进深仅3.25米，对于此面积来说过小。
6、儿童房尺寸偏小，不能算正常卧室，加上多功能房也非常小，该户型只能算2+2房，一般情况应优先保证3个房间尺度正常，形成3+1。
另外，本户型不含保温的面积为123.5平。
优化之处：
1、取消电梯入户，节约公摊5.8平，既提高得房率，又节约公区装修费用。
2、客餐厅形成完整的方厅，客厅进深增加0.8米，整个厅的面积增加5平米，空间更加大气和具有别墅的感觉。
4、公卫成真正的明卫，考虑到此户型已经两卫，不设成分离式亦可，有利于空间整体和节约建造与装修费用。
5、次卧室进深增加0.45米，能够布置1.8米的床。
6、儿童房进深增加0.35米，面宽增加0.2米,与主卧室亦是可分可合，总体衣柜长度基本一样，主卧室空间更加整体。
优化之处：
1、取消电梯入户，节约公摊5.1平。
2、设有独立玄关。
3、客餐厅形成完整的宽厅，虽然没有了大阳台，但是赠送了大瓢窗，整体更加豪华。
4、次卧室进深增加0.35米，能够布置1.8米的床。
5、在保证其它卧室尺度比较正常的情况下，变多功能房为卧室；形成3+1宽厅设计。
6、公卫成真正的明卫。
二、户型来源《正气大三房受热捧，这些爆款户型你不要错过！》
问题点评：
1、交通核存在较大浪费，极小户型不能有一丁点浪费。
2、客餐厅宽度不够，实际使用只能没有餐厅。
另外，本户型不含保温的面积为92.5。
优化之处：
1、仅改变交通核，每户面积减少约2.2平。
2、形成比较独立的餐厅、客厅，品质大大提升。
3、形成高效的U形厨房。
优化之处：
1、仅改变交通核，每户面积减少约2.8平。
2、形成比较独立的餐厅、客厅，客餐厅更加方正，品质大大提升。
3、形成高效的U形厨房。
4、北侧主卫、公卫、书房进深增加50。
三、户型来源《又一个爆款！！100平4房5厅新叠墅，有庭有院、有天有地》
（由于该户型一跃负一与二跃三平面非常接近，本次仅探讨二跃三平面）
问题点评：
1、户内走道过长，达5.85米。
2、书房面积过小，对于170平的别墅，应有标准四房。
3、天井不利于保温、防盗、施工，也形成对视，别墅厨房需要良好的视野。
4、卧室形状不规则。
5、主卧未能正常布置。
优化之处：
1、户内走道缩短2.4米。
2、卧室面积正常化。
3、避免天井设计。
4、增加一西厨空间，厨房与客餐厅更加融为一体，厨房避免对视。
5、主卧布置正常化。
6、卧室形状规则化和尺度舒适化。
四、户型来源《龙湖、万科、保利这样做刚改三房，感觉2019年会大卖》
问题点评：
1、交通核存在较大浪费，极小户型不能有一丁点浪费。
2、卧室墙不规整，实际为无效空间。
3、卫生间尺寸过小，本来可外移手盆设为分离式。
另外，本户型面积比78平大，不含保温的面积为81.29。
优化之处：
1、改变楼梯，套内轮廓不变，每户面积减少约2.4平。
2、卧室墙规整化，改变开门位置，提高卧室家具效率，鞋柜进深由400变为600。
3、卫生间外移手盆，设为各洁具尺度正常的分离式。
优化之处：
1、改变交通核，每户面积减少约2.8平。
2、玄关储藏空间有所增加。
3、卫生间外移手盆，设为各洁具尺度正常的分离式。
4、厨房变为规则的U形布置。
5、南向卧室、客厅、主卧进深全部增加300，两卧室均可布置1.8米床，品质大大提升。
6、卧室墙规整化，改变开门位置，提高卧室家具效率（当然对通风有些不利），且卧室避免电梯干扰。
问题点评：
1、四梯四户公摊面积过大，对于120平的改善型户型应优先满足套内舒适。
2、入户需绕餐桌，餐厅不够稳定。
3、户内没有合理的鞋柜位置。
4、户内走道过长。
5、主卫门应开向走道，如右图所示主卧空间更整体，布置可更自由。
优化之处：
1、规则化交通核轮廓，减少一电梯，公摊面积减少5.5平，户型套内多处空间有所加大。
2、户内增加合理的鞋柜位置，可兼设餐厅储藏空间；餐厅窗户宽度增加，整体更加通透。
3、主卧可布置更多的衣柜和书桌，空间利用效率提高。
4、侧面拉起，避免南向面宽浪费。
优化之处：
1、如当地可设三合一前室，则可用该方案，公摊面积减少8.3平，户型套内多处空间有所加大，南向面宽增加0.9米；体型更加规则，总进深减少2米。
2、餐厅空间比较稳定。
优化之处：
1、减少一电梯，变为一梯两户，公摊面积减少9.8平，户型套内多处空间有所加大，南向面宽增加1米。
2、餐厅空间比较稳定。
3、变端户为宽厅产品，户内具备豪宅品质。
此方案变化过大，仅供研究探讨。户型相比于原方案入户比较普通，甚至有些憋屈，主要是变端户为宽厅产品，虽然户内具备豪宅品质，但是客餐厅受中间户型遮挡较严重，在长江流域用尚可，到北方地区用会有比较大的抗性。
五、户型来源《支付宝大楼旁边的万科这个楼盘，首开就卖了120套，户型怎么样？》
问题点评：
1、交通核品质不高，首层需钻过楼梯下方方可到达电梯厅。
2、入户与厨房流线不合理，需要绕过餐桌方可到达厨房。
3、次卧室刀把形，且因电梯干扰设双墙。
4、主卫洁具布置不合理，不应卫钻石形淋浴间。
优化之处：
1、入户与厨房流线合理化，避免绕餐桌。
2、儿童房改变开门方向，正常化衣柜长度。
3、卫生间分离式设置，既有利于同时使用，又避免卧室朝餐厅开门。
4、主卫布置避免钻石形淋浴间。
优化之处：
1、提高交通核品质，首层改变电梯开门方向，避免钻过楼梯下方到电梯厅。
2、入户独立玄关设置，同时避免对着卫生间门。
3、次卧室避免刀把形。
4、避免客餐厅一体，形成独立餐厅，餐厅更加豪华与稳定。
5、主卫布置避免钻石形淋浴间。
6、主卧室增加700进深，形成衣帽间，主次卧室面宽各增加100；餐厅增加餐边柜设置
；儿童房尺寸有所缩小，但使用效率较高；本条优劣可算相互抵消。
问题点评：
1、交通核品质不高，首层需钻过楼梯下方方可到达电梯厅。
2、书房受电梯干扰，且形状不规则。
3、客厅背景墙开门。
4、此四面宽户型餐厅应又窗户。
5、北面轮廓过于不规则，且又面宽浪费。
优化之处：
1、提高交通核品质，首层改变电梯开门方向，避免钻过楼梯下方到电梯厅。
2、避免房间受电梯干扰。
3、形成明餐厅。
4、此户型亦可变为真正宽厅四房户型。
5、北面轮廓规则化。
问题点评：
1、电梯厅轮廓过于曲折，装修面过多。
2、主卧入室流线过于曲折，需要两次调头，也浪费面积。
3、卧室受电梯干扰。
4、客餐厅总面宽有些紧张。
优化之处：
1、电梯厅轮廓规整化，形成以长方形，品质有所提升；交通核面积减少1.26平。
2、主卧入室流线顺畅化，衣帽间更加整体和高效。
3、卧室避免受电梯干扰，进深增加0.6米。
4、客餐厅总面宽增加0.4米。
5、厨房与餐厅正对，联系更加紧密；外轮廓规整化，减少2米长度，减少外装饰面。
通过以上优化对比分析，我们不得不承认，哪怕是行业标杆的网红作品，也可能存在较大的提升空间。希望通过此文，让更多的同仁注重户型设计。户型没有最好，只有更好，也许有你可能未曾想到的优化。
