有亲们觉得奇怪，说你已经去了这么长时间，作为房地产投资人士，你咋从来不提房地产？为啥呢，其实是在这里看到了和国内完全不同的情况。房产从来就是有自住和投资两个功能，国内我们往往更多看到投资功能，尤其是在一线城市。今年房价的走势，有人说一线城市的房子，堪比金融产品。作为在国内看到房产投资功能如此爆表的我们，波士顿的房地产投资其实没有太大的亮点。这是完全不同的市场环境，支撑房地产走势的法律、金融以及生活环境都大不相同，我们是不能够以国内的房地产投资思维来看波士顿的。那波士顿的房子能不能买呢，当然能买，而且比之国内，可能生活在这里的人买房的理由更充分。这不是自相矛盾的说法，且听我慢慢道来。
在波士顿买房，你一定要首先明白，房子大部分是用于自住的。两年前来波士顿，倒是主要来看投资机会。那时，就发现一个很好玩的现象，一个熟悉这个镇的agent可能不那么熟悉另外一个镇，哪怕是紧邻的。所以有的agent会推荐Lexington更多，而有的会推荐Newton或者Wellesley，但是剑桥一带，一般中介都会有了解。我们在北京没听说过一个中介只做二环，只做三环。这里面有比较深刻的成因，我也只能试着推测。首先是产品类型，国内的房子相对同质化，以北京而言，如果除掉别墅，有少部分多层，绝大部分是高层，高层里顶多分个板楼和塔楼，产品的区隔大体如此。所以最主要的是地段。不同地段代表了不同的配套水平，学校，商业中心；也代表了不同的便利性，住在顺义和住在二环确实有明显不同。而波士顿的房子，基本以house为主，这些房子的年代不同，用料不同，设计不同，更与国内不同的是，美国的房子和地是一起的，占地面积不同也是一个重要的考量因素，一句话，产品本身的差异性较大。那么，一个中介说他熟悉所有的房子，这也必然是一句谎话。此外，还有一个重要的问题，波士顿周边的镇，配套也很成熟，好学校很多，不要说私立学校，公立学校也很好。和国内的城市资源相对集中的情况不同，资源的分散使多中心成为可能。所以，中介往往是在一两个镇深耕细作，往往会更贴近客户需求，反而比广泛撒网效果好。说一句题外话，有时我们会看到介绍美国房地产的文章，其实国内的房地产地域特征挺明显，在美国更是。各个州的法律、税收和经济状况都不尽相同，说一个州的房地产题目都太大，何况说美国呢？建议看到这么大的题目，还是自动跳过。波士顿的各个镇都有自己独立的数据，细分很厉害。
如果房子用来自住，要关注哪些因素呢？新移民关注的是学区。新移民往往是做登陆后孩子去公立学校过渡的打算，然后看孩子程度再说。当然，现在的排期问题使新移民也不得不提前考虑孩子的留学，因为排期大人可以等，没什么影响，推迟登陆可能对家庭、工作反而是比较好的安排。但是孩子不能等，有些是面临超龄的问题，有些是孩子的就读问题。如果拖到过了9年级才能登陆，孩子的升学规划就会很被动。这个话题可能我们以后还会涉及。波士顿的好学区很多。比如Dover，其实我原来偏爱那儿的房子。Dover的房子占地都很大，有时会有那种房在林中的感觉。Dover的公立高中据说几年来都是波士顿地区无可争议的第一名。美国的学校排名只能拿来参考，没有绝对的排名。但是能够一直雄居榜首，说明其学术和硬件都很好，这是毋庸置疑的。比如Wellesley，中国人会对这个镇多一些印象，是由于著名的宋氏三姐妹。是的，这里有卫斯理学院。此外，一个熟悉的原因可能是因为danahall。这个学校在国内有很响亮的名声，可能是因为9年级开始招国际生的缘故。danahall紧邻wellsley college，都是女校，最近几年招生的分数走得比较高了。可是wellsley的公立校一点都不逊色，在本地人眼里，这些公立校应该比danahall更好。本地人往往在申请私立时只试那些顶尖的，申不上就在公立校读了。这里有经济上的考量，但是，也确实说明公立校的实力。还比如我们现在所在的newton，著名的公立校是南高中和北高中。女儿学校靠近北高中，北高中真是高大上啊，据说连游泳池都有，是全麻州硬件条件最好的高中。这里只是举几个例子，说明如果是从学区的角度考虑，那其实选择也很多，不需要就盯着一个地方下去。我们还根本没有介绍很多中国人在的lexington，牛娃聚居的地方。
选好了学区，接下来是房子本身的状况。我们国内房地产商都会交一个城市配套费，有分大配套和小配套。国内各城市情况不同，但基本的意思是，作为成熟的小区，你将有水电煤气的配套。所以，买了这个小区的房子，别人有什么，你就有什么。波士顿的情况不同。这个配套是要自己做的，也就是连不连上市政，由你自己决定。所以有的房子是没有gas的，做饭只能用电。当然你买了以后可以自己改造，要一笔费用的，但是gas比电便宜。波士顿冷的时间比较长，供暖也是自己控制的。可以用gas，也可以用oil。还是那个原理，oil要贵，但是用gas要改造。还有的房，下水也没有连到市政，我见过一个房，很大，占地也大，房子风格也很好，但是，是自己单独的化粪池。所以，在国内，基本上是看了地段，房子的其它水平除了新旧以外，差别不是很大。但是这边的房子，就是一栋一价，跟这些情况也是紧密相关的。
我们国内看房子的价格，就是一个简单的建筑面积和每平方米的价格，因为我们国内说房地产，其实说的是房产。这里的建筑面积只是指标之一，是生活区的面积问题，还有一个重要指标是占地面积。波士顿近几年有一种投资做得不错，也是我一直很喜欢的一个方向：就是买旧房子，拆了，然后重新盖新的。这个周期很长，因为审批的东西较多，但基本上是稳赚不赔的，只是获利多少的问题。像前面我没租到的那个公寓，就是去年完工的，是两套房一起买下，推倒，然后重新规划，做一部分公寓，余下面积基本做停车场。如果是买这个新盖的房子，你就要注意，通常你的房子很大，院子很小，这种是不是你喜欢的就要考量。其实，这种新房子的买家也常常是国内人。我们似乎就是喜欢新的。
以上说的是买房自住的一些基本考量。此外，还有很多，比如富人区治安会好些等等。但是基本上好学区也都是富人较集中的地方，所以就没有专门谈这个问题了。记得有一个网站，可以查到一个区域的人口状况和人均收入情况，也是个很好的参考指标。这些基本问题过掉，余下的就是个人偏好问题了。有一个要注意的，就是这边房子基本是木质结构，木质结构说明了很多问题。国内的房子是钢筋水泥砖石，这个有很大差别。加之生态环境好，可能会有一些小动物啥的。最好玩儿的故事就是一个朋友讲她的房子生了一窝马蜂。当然，这是住进去之后的问题了。
说完自住，我们来看看投资。人们可能会对美国的房产价格有个错误印象，就是便宜。可是漏掉了一个关键因素：房产税。印象中波士顿附近的几个镇房产税都在1.2%上下，有的还要高些。有一段时间，看wellsley的房价不升反降，问住在那里的朋友，说是因为房产税调高所致。所以，我们也能够看到，影响国内房价的因素相对单一，而这边可能邻镇还在涨，这边已经跌了。持有房产的成本，除了硬性的房产税，还有维持的费用，比如草坪，还有国内很羡慕很喜欢的游泳池，还有如果哪里坏了，维修费用不菲。这些跟在国内的情况完全不同。所以，做投资，持有房产，这些必须细致地考量在内，成本项不可缺项。国内的房地产投资经常有一项不可预见费用，估计这里的不可预见费用是常常发生的。除掉一个马蜂窝、除雪以及木质房屋可能出现的开裂，这些偶发因素必须要在投资的考量范围内。
除了价格涨跌，房地产投资中也投资周期是非常关键的衡量，周期一加长，情况完全不同。可是偏偏影响周期的时间也是不能确定的。以我最看好的那种旧房重建为例，图纸的设计、审批需要时间，而且施工也不可能像国内，可以加班加点。我没搞懂，这边冬天是否也是不可以施工的。国内北方城市肯定有冬季施工问题，所以在投资周期中都会考虑。按照波士顿的天气，冬季一定上冻，但是不清楚木质结构房屋是否可以施工。如果也要考虑，那么，这个投资周期会更长。
还有就是可选的地。国内除了一线城市和极好的二线城市，一般都还有空地。感觉波士顿和周边镇没有什么空地，基本上是旧房推倒重建。而且，出来的体量也就那样，通常还是2层楼。我提到的那个公寓，也只有两层，不是我们经常见到的容积率2.0。所以，想加大面积，就要挤占院子。而有些旧房是完全不允许推倒的。甚至外观都不能改变，只能做内装修。这样的房子，剑桥一带颇有一些。
此外，影响投资的关键因素还有法律和税收。这边房子的买卖是通过中介和律师的，律师是一定要用的。中介的费用波士顿通常是5％（够高吧），其中卖家和买家的中介各分一半（有些中介会给你折让，这个要自己和中介谈）。这个费用由卖家付，但是羊毛出在羊身上，实际上是买家在买单。律师费要付，最重要的，是税也要付。这个税的计算很复杂，持有时间不同，好像国内人和国外人也不同。原来朋友告诉过我基本的税负，美国的税收，我基本选择忘记，等到用的时候直接去找专业人士算就是了。
如果没有绿卡，也非公民，还要考虑投资的另一关键因素：杠杆。我印象中有一间小银行可以给没身份的人提供房地产贷款。但是要分地段的，不是所有区域都可以贷款，偏远一些的就没戏，贷款的比例大概50%。国内的房地产投资曾经吸引了大量国外基金，有几个关键因素：高杠杆率，短投资周期，现金回流迅速。这几个因素，在波士顿都不成立。倒是有一些细水长流的项目投资，做起来会比较舒服，比如多次提到的那个公寓出租的项目，比如剑桥一带的内装改造，比如老年公寓项目等等。但这些投资的体量都不大，个人资本都可以做，所以也就见不到国内那种投资大鳄了。
所以，我们总结一下：在波士顿如果有个几年居住的打算，最好是还是买房，自己的房子，稳定的社区，孩子整体的教育安排。这里房子的功能几乎等同于车，是生活的必需品而不是奢侈品。当然，租房也可以去上公立，但是好学区的出租房源我刚刚试水过，说真的，感觉很不好。如果是投资，大规模的投资是不可能的。但是，小规模的投资还是有一定空间，但是要慎选标的。这里，给一个不成熟的建议，觉得投资资金的来源最好是自有的，这样慢慢做下来，应该比国内目前的投资品回报好些。目前有朋友在投资做airbnb，我觉得是个不错的思路。因为做airbnb的房不用做过多改造，成本较低，而且在收款上有绝对保障，是先收钱再入住的。和买房出租不同，买房出租的模式房主还是有相当风险，和我租房难是同一个死结：法律更保障租客的利益。所以，看到空置几个月的房源比比皆是，远不如airbnb灵活，又风险可控。
这一篇只是一些基本看法。但是投资领域本来就仁者见仁，智者见智。如果有一、二常识可以被大家采纳，已经觉得善莫大焉。至于认识有错误之处，也愿意和大家探讨。关于airbnb的投资模式，个人是很感兴趣的。国内也有做airbnb，但是感觉没有这边成功。供求关系可能是一个主要问题。国内商业的体量在很多城市都偏大了，除了个别发达城市，可能酒店本身的客房使用率就不高。经济走势也是个关键问题。
后记：这篇文章写于两年多以前，仔细重读，觉得仍未过时。波士顿房地产在这两年里经历了又一轮上涨。也许以后会再次回溯这个市场和做过的投资。
