招商·臻珑府6月16日开盘了，据统计累计销售业绩有20亿。听到这个数据的瞬间，北哥是震惊的，面对当前北京楼市现状，在竞争激烈的大兴，能卖出这个成绩简直不可思议，有点颠覆世界观。我们暂且不纠结这个销量的含水量，先分析分析这个盘。

想必了解北京楼市的朋友们都知道，近两年南城住宅的供应量比较多，特别是亦庄和台湖，前赴后继涌现的限竞房，吸引了一大波购房者的眼球。而臻珑府所在的亦庄路东区，虽然也在亦庄的范畴内，但与限竞房项目众多且竞争激烈的河西区相比，分布着众多产业园的路东区，住宅项目的建设和发展也就刚刚起步。然而这并不意味着臻珑府所要面临的市场竞争压力小，不仅要和亦庄融创壹号贴身肉搏，还要受河西和台湖的双重夹击。而臻珑府能进入大众视野，除了有强力的营销外，本身也具备一定的产品力。

从地理属性来讲，位于路东区的臻珑府，周边分布的京东、小米等众多产业园，提供了优质的产业基础，带来了大量稳定、拥有购买力的潜在客群，拉动置业需求的同时，也一定程度上保证了供需平衡。

招商·臻珑府距离亦庄线次渠站仅900米；距离正在建设中的地铁17号线次渠北站，约1.5公里左右；距京沪高速仅2.7公里；距京津高速仅3km；对于工作在亦庄线、5号线、10号线以及未来17号线等地铁沿线的人们来说，也不失为一个好选择。对比还没能实现地铁通勤的河西区各大限竞房项目，臻珑府的优势就极为显著了。

项目周边1公里范围内有华联生活超市、千禧百润超市、物美超市等商业配套，再远一些还有百发隆购物中心、商厦新城等，基本能满足日常所需，但区域内缺乏中大型商业综合体。

项目周边的教育配套有建华实验亦庄学校、景山学校通州分校、通州区次渠中学等，整体的教育资源较好。

项目区域内有同仁医院、北京爱育华妇儿医院、北京振国中西医结合肿瘤医院，通州第三医院等，在普遍医疗配套都比较弱的亦庄范围内，臻珑府也算是勉强及格。虽然整体配套水平并不优于河西区，但是比起配套都还处在规划中状态的台湖板块，招商·臻珑府的居住体验更好。

当然，对于与臻珑府紧邻的亦庄融创壹号来说，上面提到的这些外部配套，基本都是两个项目共享，作为同期拿地且拿地价相差无几，同属限竞房，售价也基本相同的两个项目，臻珑府与亦庄融创壹号之间可以说是拥有最直接的竞争关系。为了能在同质化的竞争中突出自己，臻珑府是费尽心机。

招商·臻珑府在户型设计上，花费了不少力气，不仅户型面积段从57㎡一居、77㎡两居、到89㎡三居、再到135-139㎡四居，无论是刚需还是改善都要一网捞尽，将野心暴露得一览无遗，而且臻珑府还搞出了16款户型，在数量上绝对是年度之最。然而臻珑府户型数量虽多，但相对应每个户型的套数就很有限，如果手慢了，很难抢到自己心仪的户型，况且16个户型中，真正能拿得出手的却没有几个。

北哥个人认为其中最好的户型是89㎡三居室E户型，三面朝南，户型方正，采光布局都很不错。

139㎡A2四居户型，也是三面朝南的设计，户型布局相对较好。

57㎡1居室H户型不仅是东西朝向，而且是典型的刀把布局，进深过长。

两居室里77㎡F户型，南北通透，格局还算方正，但是北侧卧室的窗户位置和1.4米的面宽，实在是败笔。

而且虽然户型很多，但是样板间却做不了那么多。北哥实在搞不懂搞这么多花里胡哨的户型是为了什么？是想要通过广撒网，增加猜中客户喜好的概率吗？

除此户型之外，臻珑府还打出了7S健康社区的概念，也可以说是借着疫情的当口，针对购房者追求健康生活的痛点，为自己的产品加分。

此外，臻珑府还首次尝试将静音作为产品亮点，其实新房隔音差是近几年北京楼市普遍存在的问题，很多人看房的时候会忽略掉噪音影响，臻珑府项目能做到高效降噪，确实有助于提升居住品质。在这一点上，臻珑府比隔壁的融创亦庄壹号做得好。

然而，在社区规划、园林设计、楼间距大小、电梯配置合理性等方面，臻珑府与融创亦庄壹号还存在一段距离。其中特别要提醒大家的是臻珑府有几栋27层两梯四户的户型，在购买时一定要注意。

通盘看下来，对于这个号称累计销售了20亿的项目，北哥认为最大的优势还是价格。虽然在大兴限竞房红海，河西才是价格战的重灾区，但可惜路东也没有逃开价格战魔咒。招商·臻珑府降价售卖，4.5万-4.9万的单价，还是精装交付，再加上小平米户型设计，不到300万的总价，大大拉低了准入门槛，对资金有限的刚需群体很有诱惑力。

不仅是臻珑府，连融创亦庄壹号也是精装交付，降价售卖。虽然这是因为路东这两个盘开发商拿地初始楼面价较低，限价定得高，开发商有底气低于限价卖，也有足够的利润空间。但是在这样的价格对比下，让均价相差不多但都是毛坯交付的河西区限竞房项目，和价格更高的台湖区限竞房项目处境更加尴尬。

综合以上，北哥给出了招商·臻珑府的各项得分：

区域发展：3分

北京南城整体区域规划较好，但相对其他城区来说，大兴亦庄整体仍然偏弱。路东区也非亦庄板块热门地段，但住宅区处于建设发展阶段，拥有一定潜力。

交通配套：3分

项目距离地铁次渠站900米，相对较远，但开车出行，周边通达性较好。

周边配套：3.5分

商业配套以超市为主，临近公园、河道，环境较好；医疗配套有一家三甲，教育配套有名校分校。

地块规划：3分

容积率2.8，一梯两户/两梯两户/两梯四户，绿化率30%。

内部配套：4分

精装交房，健康社区7S标准，静音设计。

户型设计：3.5分

虽户型选择较多，部分户型优势明显，但好户型数量较少，其他户型布局一般。

物业服务：3分

招商物业（自持），整体服务水平一般。

交付完善：3分

项目交付时社区自带底商配套尚未配齐。

总而言之，在北哥看来招商·臻珑府算是一个性价比还不错的刚需盘，适合资金有限的上车族。但就产品层面来说和隔壁融创基本没有拉开差距，这一点着实有点尴尬。

另外，北哥也要提醒大家，近期北京疫情又出现了反复，没事尽量不要在人流量大的地方逗留，出门千万别忘记戴口罩！