郁懿挺
2021年3月到5月间，在上海新政动荡期间，快速决策，理性判断，强力执行，终于在上海城区买到了性价比不错的房子，小区位置，楼龄，装修、面积、赠送的面积都属于原来想都不敢想的，在此记录下来，希望对买房的你有所帮助。
1. 买卖双方在交易流程中都面临风险（这也是合同存在的必要性）。但主要风险在买方（至少80%），卖方几乎没什么风险。因为房产交易并非一手交钱一手交货，而是买家还未拿到货（房子）先付出了钱。卖家只是收钱的，属于“不见兔子不撒鹰”，买家是比较被动的一方。有的人以担忧风险为由挑中介，其实买家更应该在意中介，而不是卖家。看到很多卖家在挑中介问题上上蹿下跳，令人难以理解。
2. 房屋如果挂牌不久，大概率很难谈价，买家要有心理准备。另一方面，挂太久的房子一般都有问题，所以要仔细考察（除非价格本身的问题）
3. 不仅买家在购房过程中需要广撒网式看房（所谓没有比较就没有鉴别），卖房者最好也要出去走一走，了解真实的市场行情，特别是需要置换的。
4. 房东花很小的代价（时间和金钱）把房间弄清爽和整洁一点（特别是东西尽量少），对加快出手速度提高售出价格很有作用。另一方面，买家也不要被“表面”所迷惑。
5. 卖家接待买家看房要不温不火，太过热情会给人急于卖出或价格谈判容易的错觉，态度冷淡甚至有些无礼对对买家造成强烈的反感而影响进一步沟通的欲望（除非你的房子市场稀缺）
6. 房子没有尽善尽美，都有优缺点（特别是在预算有限的情况下），比如位置（远近）和小区新旧的权衡。如果很难取舍，那就要看优缺点是可变的还是不变的。比如一个房子房型差楼层低，但周边环境和配套好，另一个房型好楼层好，但周边较差。因为房型和楼层以后不会变，但周边环境和配套存在变数，那就放弃劣势不变的，选择劣势可变的（可能会变好）
7. 市场上的房子大概率会比你想象中差，所以买家不要有过高的期待。这就是为啥很多买家转了一圈，越看越失望的原因。更不要有捡漏的心态，二手市场是充分竞争的市场，十分透明，极小概率有明显低于市场价的房子而且还在那里等着你捡。如果基本上锁定了某个小区，同时出来了一套高性价比的房子，尽量不要犹豫，否则你大概率会后悔。（很多人即便对房子和价格满意，也经常会说再考虑下，再等等看，往往错过好机会，这种例子太多了）
8. 买房子不要图便宜（实在没钱另说），特别是因为有些“不变”的劣势便宜。比如一楼，有人会说性价比高。但你要记住，买的时候便宜，卖也会便宜（甚至还难卖），中间的盈利不会比同时期高价买的好房子多（买入高卖出也高）。更重要的是，高价买的好房子在自住期间享受了较高品质的生活体验，所以图便宜买有硬伤的房子总体上是吃亏的
9，对市场一定要敏感，一旦行情启动，大概率不是昙花一现。反之，一旦有衰落苗头，也要果断卖出（如果你本来就想卖）
10. 房东最好规定相对集中的看房时间，而不是随时可看。这样显得房子珍惜，同时集中看房会造成房子在市场上较抢手的感觉，有利于成交。
11. 房屋挂牌后（特别是初期），多数房东都会有一种错觉，自己的房子很受欢迎。其实来看房的很多都不是意向客户，只是被中介拉来做参照甚至刷带看业绩的，所以不要太当真。
12. 买家在广撒网阶段要高效快速，不要拖时间太长。尽量早锁定目标区域甚至小区，这样不容易错过满意的高性价比的房源。
13. 对房东而言，楼层低的房子尽量在夏天挂牌。另一方面，买家对在夏天采光尚可的房子要提高警惕。
14. 中介的主要作用是房源的发布媒介和线下带看房和撮合沟通，而不是很多人认为的走交易流程。因为房源发布的平台是必须要有的，买卖双方没办法脱离中介。但交易流程是标准的，是房产交易部门制定的，跟中介无关。走流程你可以自己走，而不是必须通过中介。
15. 从房产交易中心和法院的角度看，房产交易流程是买卖双方当事人的事，与任何第三方（主要指中介）无关。换句话说，他们的眼中根本就没有所谓的中介。因为整个交易流程官方认可的相关文件只有买卖双方签字，没有中介签字。最典型的买卖合同，显然是买卖双方的合同，而不是和中介的合同。中介仅仅是一个流程外的民间角色，说白了就是一个帮忙的角色，帮助不熟悉流程的买卖双方走流程，任何合同和文件，只能是签字人负责。中介的建议和说法不具有任何法律效力，你听了中介的说法造成的误导反映到了合同上，那也是你自己认可的。经常听到一种说法，“出了事中介也不管”。我想说出了事（一般情况）不是中介不想管，而是管不了。交易中心都不管，你让一个民间角色管？比如买家贷款出问题了造成了违约，你让中介怎么管？有纠纷协调不成只能法院管，没有任何其它机构有权利管。总之从交易流程的角度看，中介就是一个帮忙的，可有可无。有些人（特别是年纪大的）竟然认为买卖房屋必须通过中介（在他们眼中中介好像国家机构一样），实在是太无知了。
16. 交易当事人普遍认为中介费与完成某次交易所付出的劳动不匹配，费用过高。但从中介的眼中看，他带看了30（举例）套才成交了你这一套，也就是说你不仅是为你这次交易买单，同时也为那三十套的总成本（包含时间成本）买单（有点类似买保险），当然也包括发布和维护房源的成本。如何提高效率降低成本从而降低买卖双方高额佣金的负担，是需要解决的问题。市场上已经有某种新模式做了尝试。
