2016年，首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位后，监管部门频繁出台房地产调控政策，主要涉及房企融资、土地市场供应、购房者贷款等方面措施。刘全认为，目前房地产调控政策主要以“三道红线、土地供应两集中、两道红线、房地产贷款集中度管理制度”等调控措施。房地产调控政策已从单一的行政调控，转向供给端、需求端和金融端等多方面发力，以实现“稳地价、稳房价和稳预期”的目标。2022年房地产市场不容乐观。
据贝壳研究院调查的数据显示，10月份，全国90个大中城市首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，较上月相比，均下调了1个基点。刘全认为，这是今年银行房贷利率首次下降，意味着房贷政策已有所放宽。房地产行业是资金密集型产业，如果没有宽松金融政策的加持，行业有可能陷入一片萎缩。房地产是金融机构的重要抵押物，同时，居民房贷也是金融机构贷款的重要主体。房地产行业与金融系统密切相关，行业风险有可能影响金融系统平稳发展。
据国家统计局公布的数据显示，2021年1-9月份，全国商品房销售额134790亿元，增长16.7%；其中，住宅销售额增长17.8%。刘全认为，房地产行业是重要的民生行业，居民大部分财富都集中在房地产行业。房地产行业承载着经济增长，地方财政收入和金融系统稳定等经济发展命脉。因此，房地产调控政策的主要目标只是维护房价平稳上涨，并不是真正地打压高房价已经明显。2022年，房地产市场还有机会。
刘全认为，当前房地产调控政策和金融信贷政策不断收紧，房地产市场已经进入下行周期。“房住不炒”已深入人心，房地产市场利空消息频出，购房者观望情绪进一步加剧。全国部分地区开展房地产税改革试点已经落地，持有多套房产的业主胆战心惊，很多人开始抛售房产。全国二手房成交量大幅下降，二手房普遍存在有价无市的情况。随着房产税试点工作推进，二手房挂牌量会大幅增加，二手房成交量将出现大幅下降，二手房价格下跌趋势明显。从长期来看，一二线城市的优质房产仍有上涨空间，而大部分三四线城市的房价有可能出现下行。
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作者：刘全
时间：2021年10月28日
