2017年7月14日签买房合同，7月16日签卖房合同。

今天，刚刚完成卖房过户。

后面，还要等待银行放款，然后新购房过户。

从有换房想法，到开始看房，买房，卖房，遇到了很多坑，交了很多学费。

01

换房，就必须考虑，先买后卖，还是先卖后买的问题。

理论上，要根据市场情况，在房价上涨的市场，属于卖方市场，房子好卖，买房人追求房东跑，因此，先买后卖比较好。

因为，先锁定了自己想买的房子价格，自己的房子说不定可以卖到更高的价格。

反之，在房价下跌的市场，属于买方市场，房源比较多，买房人开始变得挑剔了，只看不买，房东着急了，特别是着急用钱，或者担心市场继续下跌的房主，因此，先卖后买比较好。

因为，可以把自己房子价格卖得高一点，在更低的价格买到自己喜欢的房子。

理论上，市场稳定的时候，最适合换房。

可，实际和理论，完全是两码事。

比如我，选择了在市场下跌的行情下换房，理论上应该先卖后买，结果，还是没忍住，先定了房，才狠心降价卖房。

主要有两个原因：

第一，还是自己经验不足，耐心不够。

第二，在北京买房，想买到十全十美的房子太难了，看到差不多喜欢的房子，就忍不住出手了。

好在，过去这几个月，虽然房价继续跌，虽然房子卖得便宜，买的房子也不贵，在自己承受范围内。

02

换房，需要付出的成本，不仅仅只有房价，还有各种税费。

除了营业税，契税，这费那费，还有一个大头，一套几百万的房子，中介费就十几万。

这钱能不能省呢？

不能。

选中介，太关键了。

中介提供的服务，不仅仅是带你看看房子，跑跑腿，最重要的是信息。

商业社会，最重要的就是信息，商业优势都源于信息不对称。

中介能提供的不仅仅只有房源信息，还有各种保障。

不久前，一个读者朋友还发微信，说在北京买房，找的关系，还有互联网中介，结果涉及一房两卖，被骗了150万首付，问我怎么办？

在群里喊了一声，有几个法律从业者提供了建议，还有人推荐了房产律师。

估计，目前还在诉讼中。

诉讼，消耗的不仅仅是首付，还有时间、精力和机会。

03

最后，再说两点北京买房换房的感受。

第一，运气很重要。

因为，北京属于二手房市场，好房子房主都不舍得卖。因此，想买到一个称心如意的房子，就更难了。

能买到，就已经赚到了。

因此，所谓运气，就是你不知道自己会遇到什么样的房子，因此，第一感觉很重要，所谓第一感觉，就是一踏进房门，内心会有一种感觉，这房子一定要买。

第二，缘分很重要。

尤其是换房，你不知道自己会遇到什么样的买房人和卖房人。

最好的情况就是，你跟房子投缘，跟人也同样投缘，这真的很重要，包括在后期走流程，房子交接的时候，都会很顺，事情顺了，心也就顺了。

反之，心能累死。

04

买房换房，就像人生，有机会，也有遗憾，没有完美人生。

尤其是换房这种事，普通人一辈子可能也就一两次，更不可能完美，总要交些学费。

有遗憾，才是完整的人生。