一、未取得土地使用权证书的转让合同效力
土地转让方未取得权属证书、未经有批准权的政府同意转让或者未缴纳土地出让金的事实不影响土地使用权转让合同的成立和法律效力。
土地使用权转让作为物权变动的一种形态，其转让行为适用民法典物权编规定的物权变动原则。转让方能否取得案涉土地使用权证书或经有批准权的政府同意转让，属于合同履行问题，并非合同的生效要件。
《民法典》
第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
虽转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，但该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故未取得土地使用权证书与受让方签订的土地使用权转让合同有效。
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珠海市嘉德利投资有限公司与北京秦龙投资有限公司建设用地使用权转让合同纠纷
案号：（2015）民申字第196号，最高人民法院
【裁判要旨】
土地使用权属于物权的一种，物权法确立的不动产物权变动原因与结果相区分的原则，适用于国有土地使用权转让合同效力的认定。土地使用权转让合同又属于有偿转让权利的合同，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条所确立的特殊买卖的效力规则也适用于土地使用权转让合同效力的判断。
因此，对于未领取土地权属证明的土地使用权转让合同的效力，不宜对《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定作简单的反面解释，认定在起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让的土地使用权转让合同无效。
【法院认为】
就不动产交易而言，物权变动的原因为合同，合同的结果为物权变动，原因与结果需做法律上区分，即合同于当事人意思表示一致时产生债法上的相对效力，而物权的变动则必须依赖登记这一公示行为方能产生对世的绝对效力，债权合同的效力独立存在，不以合同是否履行以及能否履行等物权变动为生效要件。
因此，本案《军用土地使用权转让合同》所附生效要件成就时生效，《协议书》则自成立之日即生效，是否办理物权登记均属于合同履行的情形，并非认定合同效力的法定事由，不影响合同的效力。
秦龙公司虽引用《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款关于“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定主张本案所涉《协议书》无效，但我国现行法律、行政法规并无关于国有土地使用权转让合同需经登记或批准等手续方发生效力的具体规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订）第三十八条第六项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，只是房地产登记部门在行使行政管理职能时审查房地产变更登记的所需条件，不是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条所指的效力性强制性规定。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，并未直接否定合同的效力或确认自始无效。
故秦龙公司关于原判决认定《协议书》有效系适用法律错误的主张因无法律依据而不能成立。
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河南恒昌房地产开发有限公司、李炳红合同纠纷
案号：（2019）最高法民再379号，最高人民法院
【法院认为】
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
恒昌公司虽主张根据该条解释应认定案涉协议无效，但该条解释仅就“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让”的合同效力作了规定，并未对“起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让”情形下的合同效力作出规定。
而且，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。
具体到本案，案涉协议中，土地使用权转让作为物权变动的一种形态，其转让行为适用物权法规定的物权变动原则，恒昌公司能否取得案涉土地使用权证书或经有批准权的政府同意转让，属于合同履行问题，并非合同的生效要件。
此外，原审已查明案涉相关协议均系当事人之间的真实意思表示，亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故原审认定案涉《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》有效，适用法律并无不当。
因恒昌公司尚未取得案涉土地使用权证书，履行合同的条件尚不具备，原审对李炳红要求办理土地使用权登记手续等诉讼请求不予支持，亦无不当。恒昌公司关于原审适用法律错误的再审理由亦不能成立。
二、涉及查封土地的使用权转让合同
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查封土地的使用权转让合同有效
《城市房地产管理法》
第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的土地、房产不得转让。基于物权行为与债权行为的区分原则，上述规定限制的是房地产的物权变动，而不影响转让合同这一债权行为的效力。
转让已被查封土地订立的土地使用权转让合同只要是当事人的真实意思表示，合同即合法有效，但在解除查封前，土地使用权转让合同不能发生物权变动的效力，因此受让方不能直接请求过户土地。
【韶关市佳和印染有限公司与韶关市万通房地产有限公司建设用地使用权转让合同纠纷】
案号：（2013）民申字第874号，最高人民法院
【法院认为】
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
佳和印染公司是依法取得涉案土地使用权的土地使用者，在使用年限内，其可以依法转让涉案土地。
据一、二审法院查明的事实，佳和印染公司与万通房地产公司签订《土地使用权转让协议》时，涉案土地已由法院依法查封，在查封或者以其它形式限制房地产权利的情形解除前，《土地使用权转让协议》不能发生物权变动的效力，也不能对抗债权人。
但由于《土地使用权转让协议》是佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司的真实意思表示，且签订转让协议时三方对查封事实均实际知晓并接受，因而《土地使用权转让协议》对佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司具有法律约束力。
该协议内容也并未发生变更。各方履行的仍是《土地使用权转让协议》。
另外，涉案土地使用权性质改变的相关法律手续未及时履行，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，但佳和印染公司据此认为《土地使用权转让协议》即为无效协议，依据不足。
因此，佳和印染公司关于《土地使用权转让协议》没有法律效力并已被“三旧”改造的合作开发模式所代替的申请再审理由不能成立，本院不予支持。
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土地被查封不构成使用权转让合同的法定解除条件
土地被查封不构成使用权转让合同的法定解除条件，但可以将土地被查封作为约定的合同解除条件。
【约定的合同解除条件】
《民法典》
第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
【法定的合同解除条件】
《民法典》
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
【长沙金霞开发建设有限公司与长沙市交通运输局建设用地使用权纠纷】
案号：（2016）最高法民申1924号，最高人民法院
【裁判要旨】
土地使用权转让人因与他人产生纠纷导致土地使用权被法院查封，仅可能对土地使用权转让案件的执行产生影响，但并不构成《合同法》第九十四条规定的合同法定解除要件，故转让人不能据此主张解除土地使用权转让合同。
【法院认为】
金霞公司与长沙市交通局之间的《土地使用权转让协议》合法有效，长沙市交通局已经实际占有和使用了本案土地，土地使用权没有变更登记至长沙市交通局并非长沙市交通局的过错，而是金霞公司未履行《土地使用权转让协议》约定的义务所致，因此长沙市交通局依据该协议请求取得本案土地使用权应当予以保护。
金霞公司因与他人之间的金钱给付之债而导致本案土地被法院查封，仅可能对本案原审判决的执行产生影响，但并不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除要件，金霞公司以此主张解除本案《土地使用权转让协议》不能予以支持。
本文部分内容参考《建设用地使用权合同纠纷处理法律实务》，北京市天同（南京）律师事务所，曹文衔律师
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