现如今中国的楼市政策，就像一场打地鼠游戏。

哪个地鼠冒头了，“啪”的一声，就要把它打回去。苏州楼市成为2019年第一只地鼠。

5月11日晚间，风传多日的苏州楼市调控升级鞋子落地，主要内容包括：

1、新房三年限售，包括苏州工业园区全域、高新区部分重点区域；

2、二手房五年限售，包括苏州工业园区；

3、土地：竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。

4、苏州工业园区和其他市（县）、区根据情况优化学区住房政策；

5、优先购买政策。房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

房师的朋友张磊，工作在上海压力很大，去年两眼放光，跟房师憧憬他的置业规划：

我就看准了，在苏州买一套房，又大又好，高铁25分钟到上海，退休了养老，住一辈子。

房师的通讯录里有8个张磊，他的想法跟他名字一样，都是随大流。

今年春天，苏州楼市之火爆，让前来看房的客人都无法享受一对一的服务，只能委屈四五个人组团听置业顾问介绍项目，跟着一起转样板间，不知道的人还以为是接待旅游团。紧俏的楼盘，要全款才买得到。要贷款的刚需客，基本上没有机会的。

财经大V饭桶戴老板发了个段子讽刺苏州高房价：

谁能想到，在苏州园区上班的金融民工小王，因为房价太贵，只好每天往返通勤两小时，把房子买在了上海。

安居客数据显示，苏州二手房均价自去年6月以来已连续11个月环比出现上涨，特别是5月以来环比涨幅明显扩大，达到18680元/平米，环比上涨4.74%，同比涨幅已达到19%。

《55城冰山指数涨幅排名(第106期)》数据显示，苏州已超越燕郊连续5期位居55城冰山指数涨幅榜榜首，也就是说，苏州房价已经连续五周月环比上涨幅度居55城首位。

有人说，听专家忽悠，还不如看电视剧买房。不得不说，有关长三角一带的电视剧，很有楼市眼光。

2008年一部《蜗居》，控诉上海高房价，火得一塌糊涂以至于禁播，事实证明，2008年的上海房价还在山腰上。

凑巧的是，今年一部红透半边天的《都挺好》，闹家常都离不开苏州的房价。

苏州房价为什么这么火，难道是《都挺好》炒起来的吗，这轮调控升级后房价还会涨么？

苏大强连连摆手，表示不背这口锅。

从区位来看，苏州位于长三角中部，东临上海，从上海到苏州只有100多公里，但房价均价只有上海的1/2。一线城市上海房价持续上涨使得投资者趋之若鹜，但同时上海的高房价和限购政策又将很大一部分人群挡在门槛之外，此时距离较近的上海周边城市就成为他们最佳的选择。

其实早在2015年秋天，苏州的房价就开始暴涨。直接触发诱因是苏州工业园区湖东几块土地拍卖价格飙升。此后，苏州工业园区房价突然开始暴涨，带动苏州其他区域一起上涨。

2016年年初，苏州工业园区在月亮湾附近推出一个地块还没有正式挂牌，就有开发商前来询价。已经主动把楼面地价报到了不可思议的28000元/平方米。

苏州市场回温过快一方面是受利好政策影响，如吴中区提出的“优购房”政策，人才最高可七折购房；另一方面也是因为年后市场普遍回温，购房者预期向好，促进成交。此外，苏州市一直处于高位的房贷利率近期也有所回调。根据克而瑞的数据，目前苏州市首套房贷利率普遍上浮18%-20%，部分银行的首套房贷利率最低可上浮15%。

从去年以来，苏州最火爆的楼盘还是苏州工业园区，这里配套完备，就业机会多，吸引了众多自住需求人群以及炒房客，所以限售也是集中在这个区域。

4月29日，苏州工业园区一宗住宅用地经过40轮竞拍以总价35.63亿元成交，溢价率37.67%，打破了园区保持10年的记录，成为当地有史以来最高的单价地王。5月8日出让的3宗的地块中，2宗在竞拍开始后没有加价便以高溢价率成交，1宗在经过85轮报价后以45.38%的溢价率成交。

苏州楼市传递出来的第一个信号：北上广深一线城市涨了多年后，后继看涨的城市就是类似苏州这种强二线城市，离一线城市近，而且自身产业发达。

苏州楼市调控升级，主要是限售，没有升级限购限贷，属于温和调控。

限售的作用在于，可以阻挡投资客进入市场，因为新房三年，算上拿房产证的时间，投资期起码是5年以上，跟二手房限售5年差不多时间，对于投资客来说，短炒是不可能了，没有足够的资金实力，你就不要进入市场投资，所以也杜绝了高杠杆炒房的现象。

实际上，经历了暴涨的2016年，苏州楼市的起点已远高于之前。而在限购、限贷之下，杠杆率降低，苏州市场上的投资客相对较少，当前活跃在苏州市场的主要是刚需和改善，其中，换房改善的不在少数。

所以这轮调控，并没有影响到苏州楼市的购买主力，苏州房价属价值洼地，未来还是看涨。整体来说，苏州目前处于“低位复苏，被压制需求正常释放”的过程中。

判断一个城市的房价走势，短期看政策、中期看土地、长期看人口。从目前来看，苏州房价大概率会上涨。但是在中央“房住不炒”基调下，若苏州房价大幅上涨，楼市调控政策也会接踵而至。

这就是苏州楼市传递出来的第二个信号：

小阳春？可以。入夏？那不行！

只要楼市涨幅敢“冒头”，立马就会有大棒伺候。一次调控不行，还有下一次等着。

无论哪个城市，天南海北，概莫能外。