自打我家溜溜3月底诞生，我家就跟无数有娃一族一样，被琳琅满目的婴儿用品占领了。我家房间放了婴儿床，尿布台以后，真是走路都要挤进挤出，甚是不便。改善生活品质变得刻不容缓，于是乎，这些日子我们开启了每天约看房，找银行的模式。
然而目前慕尼黑的房市是卖方市场，有房的就是大爷，根本不愁卖，开个高价慢慢等着愿者上钩。所以我们的漫漫买房路也就随之开启。既要与各路看房人马斗智斗勇，还要和房主或者中介搞好关系，一会儿上演烧脑悬疑剧，一会儿又是擂台招亲狗血剧。
那个。。。壮士先别走，吐槽时间结束，下面跟我一起来看一下慕尼黑房市的现状。主要介绍一下跟国内不同的部分。
（一）房源信息
1. 通过网站上寻找，如https://www.immobilienscout24.de，https://www.immowelt.de/ 等等。这些网站上发布卖房信息是要付钱的，每月30-40欧元左右。
2. 当地报纸，尤其是当地社区的报纸上，一般也会刊登房屋信息。德国人普遍保守，尤其是老年人，不喜欢用网络产品。
3. 当地超市有一个信息栏，可以贴各种供求。这地方租房信息比较多，卖房的信息是很难找到了。
（二）地段
李嘉诚曾说：“决定房地产价值的因素，第一是地段、第二是地段、第三还是地段。” 这话放诸四海而皆准，慕尼黑也不例外，越靠近市中心当然房价越贵。但稍稍与国内不同的是，德国本地人其实并不太喜欢热闹拥挤的地区，所以有些地段虽然是市中心，但住的更多是外国人。没有歧视的意思，但事实就是越是德国人多的社区，一般维护更好，环境更好，将来孩子入学也会质量更好。甚至离慕尼黑20km的一个湖区，价位也是一线的。所以挑选社区很重要，最好避开土耳其人，东欧人，中东人聚居区。来来来，给大家直观感受一下差异。
（三）新房 vs 二手房
优势 劣势
新房 1.入住方便 1.贵
2.维修费用少 2. 少
3.节能
二手房 1.相对数量多 1.多数不可自住
2.性价比高 2.维护费用高
3.装修费用
下面来解释一下与国内行情不同的两点：
1. 为什么新房数量如此坑爹的少？
答案是：土地使用，层高限制
慕尼黑的居民并不希望都市化，所以慕尼黑一直走的是大型农村的路线。
a. 一方面为了保护植被，土地用途很难变更，每年可供开发的土地十分有限。
b. 另一方面政府对于层高也就严格的限制。慕尼黑的摩天大厦特别少，造型也是维持在80年代的水准。别墅基本三层楼高，居民楼一般也就是4，5层。像我们现在住的就是四层楼高的房子。不是开发商不想造高层，而是政策限制层高，超过一定高度就需要政府批准才可以建造。
好处是城市可以最多的保留原始的样貌，尤其老城区保存的尤为完好。另外人口不至于太密集，从而保证了整体居住环境。坏处当然就是没地方造房子，就算造也造不高。当然德国的施工速度也是一大硬伤，小小一个楼拖拖拉拉造个两年是常事。政府经常保证说每年要造多少新房来解决住房问题，但这个目标从没实现过。
2. 为啥二手房不能自主？
答案是：法律保护租客利益。
这主要体现在：房东很难临时终止租房合同，以及法律对房租和涨价幅度的限定。德国人拥有自住房产的比例在全欧洲几乎是最低的。约有50%的人选择一生租房，且他们会把租房也装修维护得很好。
a. 提前3个月解除合同，孕妇、老人、无家可归者是例外
通常，租房合同到期前，租赁双方如果有一方要终止合同，须在合同到期前3个月通知对方。如果签订的合同有效期较长，比如五年、八年以上，那么，须提前6个月及9个月通知对方。
在特殊的情况下，租户可以以书面形式反对房东按期终止合同的要求，比如：怀孕中后期的女性，高龄老人，有孩子读书问题的家庭，或者面临无家可归者。
b. "房租刹车"政策，三年不能涨超过20%
近些年来，由于德国房地产走热，房租上升，德国政府2015年推出了"房租刹车"的政策法规，以保障租户的权益。各地市政部门制定本地的平均房租标准，这一标准是参考房屋所在地点、房屋面积、配备设施以及建造年份等得出的，并且定期更新。
房东有权把房租提高到当地平均标准，不过，至少要等到租户入住15个月以后才能涨房租。此外，房东两次涨价之间要间隔至少12个月。而在三年之内，涨房租的幅度不能超过20%。通常，房租不应超过当地的平均标准。
c. 在德国租住房屋，还有很多细节的规范。
比如，如果结婚，配偶搬进来一起住，是无须征得房东同意的，房租的冷租（即不包括水电暖的部分）也不得涨价。又比如，合同期间，房东想来看看房子，必须征得租户的同意。
重点来了：
这些政策有效保护了租客利益的同时，也使得买二手房的时候要特别注意看房子是否出租，是否允许自住。尽量避免买长期出租的房子，因为租金很低，且租户一般不会愿意搬走。理论上如果屋主只有一套住房，那租客必须搬走，但是实行起来非常困难。要通过打官司来解决，并且就算胜诉，最后执行也是遥遥无期。
好了，写得好累，各位看官也看累了吧，那么关于房屋价格，银行贷款，买房流程等具体问题，留待下回分解。。。
