接之前的文章，今天继续更新。

本来是要写一些很有用的干货，但是......

发布不了....

微信总提示我，之前的内容有违规的地方？（讲点干货，哪里违规？就因为说了银行的套路？）

没办法，花姐只能选择性的删减了一部分内容，继续给大家更新~

▲你不知道的“规则”▼

不同的还款方式，支付的总金额差别巨大

肯定有很多人不知道，房贷还款方式可不只有一种，不同的还款方式最终算下来所支付的总金额差别可以达到几十万。

首先，银行贷款还款方式分为两种，第一种等额本息还款，第二种等额本金还款。

ps：简单说下等额本息和等额本金。

等额本息：在贷款期内，每个月还同等数额的贷款（包括本金和利息）

等额本金：在还款期内，把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月产生的利息。

等额本金的好处：每个月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力比较大，但是随着时间的推移每个月还款数也越来越少。

一般而言，银行不会主动提等额本金的还款方式，因为这种方式对购房者而言后期会省不少钱，但是银行的利益就会相应减少。

信用卡自动扣除日≠最后还款日

据某行客服介绍：在ATM或柜台还欠款不同，对于通过关联账户偿还欠款，银行的自动扣款时间往往要早一些。

如果是通过ATM或柜台办理还款，那么划账结算的最后时点是当天24时。

但若是关联自动还款的话，由于系统结算的要求，往往在最后还款日的下午5时就划账。

花姐建议，使用自动还款的用户最好提前查看自己账户余额是否足够，并在最后还款日之前2天至3天存入足额资金，否则极有可能导致自动还款失败。

临时额度未一次还清将影响个人征信

临时额度指的是持卡人在紧急情况或有需求时，临时向银行提升的一部分额度。这部分额度不计入持卡人信用卡的额度系统内。

临时额度是有有效期的，建行、农行的临时额度有效期一般为3个月；中行、工行的临时额度有效期为2个月；招行、中信临时额度一般为1个月；有效期满后，自动恢复原有额度。

临时额度到期时，需要一次性偿还所有提升的金额；如果未还或未还清，将产生超限费；除了超限费，还有每天万分之五的利息，并且将计入逾期影响个人征信！

只还“最低还款”会影响信用额

朋友小明和老婆决定买入一套近郊面积约120平方米的房子，前去银行申请优惠利率贷款，竟然被拒绝了。

银行信贷经理告诉小明，在查阅了小明的资信记录后发现一些问题，导致小明不能享受优惠利率，甚至连申请贷款的可能性也很低。

信贷经理跟小明解释，问题出自他的信用卡消费记录。

银行信贷经理接着解释，消费记录并没有小明逾期的记录，但是记录表明，小明每期都是选择按“最低还款额”方式还款，尽管这不会影响到小明的个人征信，但每个月剩余的透支款是需要支付利息的，几年下来，这笔透支利息已经不是一个小数目了。

按照最低还款额还款虽然不产生信用污点，但是每月都是刷卡金额大于还款金额，每月都有利息。

分期付款难捡便宜

分期付款是指用信用卡购物后，与银行约定分为多少次还清透支金额，银行在约定还款期内不收透支利息，这看上去还挺美，其实不然！

分期付款的手续费其实并非表面上的那个数字，乍一看并不是很贵，但你忽略了一个问题，随着每月还款，你的借款基数在减少，但银行仍然按照最初的借款金额给你计算手续费，并且就算你提前还款，手续费也还是会收的。

▲提前还款注意事项▼

1、别忘退保

在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。

按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。

所以提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。

2、别忘退税

另外别忘了到税务部门办理退税手续。

当你购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。

提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。

3、办理抵押注销

银行人士指出，由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。

贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。

4、提前还贷后，最好与银行重新签订一份补充协议

因各大银行以及各分行对于房贷利率的下限都没有最终确定，所以市民在剩余供楼款的利率等方面存在一些不确定因素。所以应当尽可能向银行提供以前优良的还贷记录、信用度证明及良好的收入水平证明等，以尽可能取得银行的最低房贷利率下限。

房贷提前还款需要您根据自身的实际情况来进行选择，切忌盲目随大流。

▲问题解答▼

最后花姐针对网上的一些留言来为大家解答一些最实际的问题。

问题一：公积金提前还款后，每个月还可以提取公积金么？

花姐答：其实无论公积金提款前后都是可以的，但是大家要注意，提取的金额是不能大于购房款的金额。

问题二：工行房贷可以随时提前还款么？

花姐答：可以随时还款的，但还是建议大家满一年以后再还款，没有满一年的话是需要缴纳违约金的，得不偿失。

问题三：工行和兴业银行的提前还款有什么条件？

花姐答：工行是一年以后随时可以还款，而兴业银行是半年以后随时还款的。 

呐，两期关于银行贷款的话题就可以先截止了。

最后，花姐承诺，会不定期更新这种我们日常生活中特别需要的干货，敬请期待。

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