近日，央视财经播报了一条大新闻，由于政府频发房产新政，韩国房价飞涨，民众恐慌性购房。三年以来，韩国政府陆续颁布了23条房产新政，然而在政策的高压下，韩国7月房产交易量不降反升，高达14.1万套，同比暴增110%。1-7月累计交易量76.2万套，同比几乎翻倍。
在韩国的首都首尔，更是上演着一出出“抢房大战”。一处高层公寓楼盘推出了110套房源，但购房者居然超过37400多人，竞争比例高达340:1。随着韩国购房热的兴起，韩国家庭负债规模再创新高。根据韩国央行19日公布的数据，二季度韩国家庭负债总额高达1637.3万亿韩元，约合人民币9.5万亿元。
2019年12月16日，韩国政府推出了一系列房地产市场调控政策，规定包括首尔多个地区，以及部分周边地区在内的政府指定的房地产投资过热区域内，购买市价超过15亿韩元，约合人民币900万元以上的房产时，禁止进行住房担保贷款。新规前一天公布，第二天就正式实施，丝毫没有给市场留下反应的时间。然而“最强力度的房地产调控政策”带来的结果却是当天首尔江南区等地高价住宅价格就出现暴涨，平均上涨20%—30%。此次调控政策被韩国《中央日报》认为是“这是非理性的逆市场行为”，部分在野党甚至将此称为“经济独裁”。
一直以来房地产市场的价格都是大家最揪心不已的事情，但是大家有没有考虑过，其实对房地产的重视又何止是中国这一家，东亚各国实际上都受到中国的这种文化影响，有着类似的情况，而韩国当前的问题无疑是更加明显的。我们不妨来分析一下，韩国的房地产市场到底是怎么回事？
首先我们要看到的是整个韩国的房地产市场，实际上是调控之后出现的畸形市场，当房地产市场出现房价暴涨的时候，韩国政府所采用的是办法，也就是我们比较熟悉的房地产调控，包括划定了投机过热区域的范围，强化了居住条件的限制，包括降低了房地产抵押贷款的比例等等，实际上最终的结果就是导致韩国的很多普通人，特别是刚性需求的那些买房者，看来自己买房变得越来越困难，而在限购区域周边，比如说经济到周围的一些地区，反而出现了公寓价格暴涨的现象，这实际上是一种房地产的挤出效应，而在这样的情况下，韩国政府又推出了房产税等一些政策，一些政策又进一步推高了房价，所以我们看到这实际上是一个房地产调控失效之后所引发的房价的畸形快速上涨。
其次，由于韩国本身这是一个半岛国家，所以也导致了韩国实际上是一个外来人口较多的国家，这些年来在韩国购房的外国人达到了两三万人，并且购置了两三万套房产，在这样的情况下，外国人购房越来越多，再加上购房相当长的程度都是空置，实际上进一步导致了韩国国内的炒房热潮的增长。虽然韩国政府推出了空置税但是实际上这种空置税。并没有真正遏制房价的上涨，反而因为房价涨的比控制税高很多，外国的炒房团还是在韩国不断炒房，而与韩国房价持续上涨形成鲜明对比的是韩国经济的不断萎缩，由于经济的快速萎缩，实际上又导致了房地产成为了韩国经济重要的支柱力量，两者之间形成了非常明显的差异性和问题。
第三，我们才从韩国本身的问题来看，韩国是一个非常特殊的国家，由于地处半岛再加上是一个小国，导致了韩国呈现出了过度大城市化的特点，韩国几乎所有的资源全部向其首都首尔地区集中，在这样的情况下，导致了全国各地所有的人才都在向首尔不断汇集，这就有点点类似于中国一线大城市不断集中周边成人才的一个现象，而这种现象最终的结果就是大量的有钱人不断向韩国首尔地区集中，全国的财富都在向首尔地区积聚，这样的结果必然导致韩国首尔地区出现了非常严重的市场问题，这种城市虹吸效应导致韩国其他地区的问题更加严重，而首尔地区的房地产价格进一步高昂，这实际上就是一个内部经济不平衡所导致的问题。
韩国由于本身的国家控制能力相对有限，再加上国土面积过于狭小，最终的结果就是韩国的政策的控制空间非常有限，自然导致了首尔地区房价的暴涨。
