老生常谈：房产房产

1，限建

2024年1月，上海正式定调，全市不再批准新建商场写字楼等商业类项目，已列入计划项目不受影响，不再大拆大建，国有企业要加快两旧一村，零星旧改力度，原则上只做城市更新，尽快形成典型案例。

限建，这是一个正确的决定，也是市场倒逼房产建设审批主管部门的结果，二十年来，我们一哄而上建房子、建各种各样的房子，包括标卖天价和无科学客观容积率的商品房、大量盲目投资的商场、大量标卖天价的写字楼。人为造成了人类历史上最巨大的房产泡沫，天价商品房（包括二手房）坑人没商量直接打对折还无人问津，几乎所有的商场冷冷静静营业员比顾客多，每栋写字楼几乎都空置了六七成无人问津。

2，降空

降空，就是降低己建成房子的空置率，上级己心急如焚了，直接下以下行政命令：虹口四川北路、浦东陆家嘴、前滩、花木、松江g60走廊、奉贤美谷，闵行漕河泾等部分区域空置率超过40%的区块，当地主管部门需要拿出切实可行方案，务必确保在2024年上半年把空置率降低至20%；

用行政命令的形式来降低房屋空置率，这也是一个创新，上海或许有雄厚的财政力量作后盾讲这句话，但放眼当下遍及全国各地居高不下的房子空置率，我们的财政吃得消说这句话吗？

3，开源

开源，就是上级发指令，要上海各大有实力的国有企业，加速转型做好全市土地收储工作，发挥国有企业的带头引领作用，2024年全市上交国有资产收益要实现5%的增长目标，确保社会经济稳定；

对土地财政依赖的断奶需要有个过程，希望真的早点真心断了这个依赖，在保持社会稳定的前提下断得越早越好。

4，上海公建之现状

商业地产还能撑多久？笔者观察了本公司所在写字楼的情况，2022年上海F城之前，每天上班时，都要在电梯厅里排队，基本上排三批才能挤上去。

2023年上海解封F后，租户好像都消失了，去年大半年时间，任何时候上班，不管是电梯厅还是电梯里，永远是我一个人。楼里原来的健身房、小卖部都关门了，到今天都没开起来。

2023年国庆节，笔者去了趟临港，没想到那里到处还是大工地，并且大部分是商业写字楼，还有双子塔摩天大楼在建。

上海在建的200米至300米的双子塔超高层：张江有一对、外高桥有一对、临港还有一对、徐汇滨江还有一对，这还不算徐家汇在建的浦西最高楼徐家汇中心。

以5A甲级写字楼标准在建的，前滩、北外滩、徐汇滨江、张江、外高桥，临港，一大片一大片。难道是要把陆家嘴南京路上的写字楼搬空，去租这些新楼吗？接下去几年，这是有多少这样的商业开发商得关门倒闭啊。

二十年前开始，建写字楼酒店购物中心，就是各地政府最喜欢的。开发商去拿地建住宅，必须要配套建一批公建。他们的思路很单纯，住宅建好卖掉就结束了，商业写字楼酒店既可以解决就业，又能有持续税收。而现在，这些公建都要成为各个城市的钢筋废墟。

从商业房产的价格走势也能看见时势变迁：20年前设计师做设计时，开发商都会要求在住宅小区周边建一圈沿街商铺，一方面增加商业配套，更重要的，当时有个标准淮的价格配方，假如住宅卖1万每平方米，那么商铺就是卖2万每平方米，而且比住宅抢手，全国几乎都是这样，当时有句流行的广告语“一铺养三代”，而如今住宅可能涨到了4-5万每平方米，而商铺可能连2万每平方米都不值了。

随着疫情后居家办公在美国的兴起，写字楼物业大量过剩，可能也是接下来要爆的一个大雷。而国内除了写字楼，商业物业也受电商、直播的冲击，上海的商场，除了餐饮等必须线下体验的，大部分都正在变成空置。

5，全国各地的房产现状

网络上流传着一个调侃的段子：“一年不买房，急死开发商；二年不买房，市长也发慌；三年不买房，中介倒闭忙；四年不买房，省长也难当；五年不买房，银行行长进牢房。”这段诙谐的话语道出了我们社会对于房地产行业的狂热与追捧。

房地产热潮如火如荼，买房已成为许多人的人生大事。不买房就会被视为“不正常”，甚至会激起一系列的连锁反应。

对于开发商来说，消费者不再争相购买房产，自然是一场灾难性的打击；市长、省长等官员则将因此面临舆论的质疑和压力；中介公司的业务将日益减少，终将不支而倒闭；连银行行长也会因没有房贷业务而境遇堪忧。

然而，这个段子背后所反映出来的房地产泡沫和社会风气却引人深思。

随着房价的不断上涨，越来越多的人陷入了房奴的困境，失去了生活的其他乐趣。与此同时，投机炒房、哄抬房价的现象也屡禁不止，更加剧了房地产市场的不稳定性。

6，救市的时机

房地产已经错过三次最佳救市时机，最佳窗口是2021年恒大爆雷前后，当时问题刚刚暴露，多数民企已经出现资金非常紧张的情况，跟随恒大前后脚爆雷的大房企也有个七八家，但问题还不算特别严重，稍微松一下，可以挽救一大堆企业。

最二个窗口期是2022年二季度左右，也就是第一批民企房企爆雷之后。当时国家也非常重视，各地方也非常积极，且有能力有财力解决问题。但后续疫情防控工作成为了全国的重心，其他工作都让路，楼市的问题还有其他问题也都陷入了半停顿状态。于是问题进一步恶化，后续地方想救助，也都有心无力了。

第三个窗口期是就疫情松绑后，也就是2023年年初，当时楼市出现了小阳春，一派复苏的景象。如果政策能够接续，则问题小阳春会延长，问题将继续缓解。但当时有判断担心房价上涨，多家财经媒体高调重申“房住不炒”，强调要防止房价反弹。而地方和相关部门也采取了反向政策，结果小阳春行情迅速结束，之后市场加速下滑，持续下滑。

7，最大的爆雷

2024年开年，令人震惊的消息接踵而至，其冲击之大不亚于先前的恒大财务风暴。最新统计数据显示，截至2022年底，我国整体城投平台的有息负债竟高达惊人的474万亿，比恒大的负债高出23倍，这数字简直令人难以置信。

这一庞大数字的背后，是全国约2902家城投平台为满足城市发展需求，投入大量资金进行基础设施、市政工程和房地产开发等项目融资和管理。这些看似光鲜亮丽的城投平台，却潜藏在庞大的负债风险中，给整个经济体系带来前所未有的巨大压力。

庞大的负债将对城投平台产生何种影响呢？首先，负债的增加将显著降低它们的借贷能力，严重制约未来发展的潜力。其次，财务压力的增大可能导致城投平台无法按时偿还债务，进一步加剧金融系统的风险。最为严峻的是，这些平台的负债规模已经达到揭示整个经济体系脆弱性的警戒线。一旦其中任何一个平台出现问题，将对整个金融市场造成巨大冲击，甚至引发金融危机。

在各界纷纷议论的同时，民众的心情也变得沉重。他们开始担心，这些负债如山的城投平台是否能够承担起自身的责任，是否会给国家和人民带来灾难。投资者纷纷抛售城投平台相关债券，迅速推高了市场的恐慌情绪。

尽管面临着巨大的挑战，我们对中国政府和相关部门充满信心，相信他们有能力应对这一问题。通过切实有效的措施，保障市场的稳定和发展，确保人民的财产安全和社会的持续繁荣。同时，我们呼吁广大民众保持冷静和理性，相信国家和政府的决策，着眼未来，共同应对这一挑战，共同迎接未来的发展。