关于强排的文章，我们也发过不少。

前几天，又有人提出了”强排方案“该怎么做的问题，所以今天这篇文章我希望从不一样的角度来谈谈“强排”。

有一些是甲方忽视的问题，另一些是设计院不了解的情况，更有一些是趋势必须要你面对的”现实“。

01  建筑师的盲区：系统思维

在设计院，负责强排工作的多是刚毕业没多久的”小朋友“，所以要想做好这份”重要“的工作，其实是不太容易的，需要老师傅多关注，才不容易出”纰漏“。

建筑师要树立”系统思考“的观念，才有可能胜任。

系统思考，通俗点说，就是要想的周到点。

那如何想的周到呢？

简单点说，就是把所有的前设条件先固化下来。

有点拽文了，举个例子，大家就知道了。

按照售价的设定，单平方的售价：别墅>洋房>小高层。如果这个小区只有4平方米，什么组合货值最高呢？答案当然全是别墅啦。

但这是不现实的，因为还有个前设条件叫”容积率“，上面说”纯洋房货值“最高的结论，有点可笑了。

A. 如果容积率低，可以全做别墅，那一定是别墅的货值最高。

B. 如果容积率高，只能全做小高层，那一定是小高层货值最高。

C. 如果容积率居中，一定是在做足容积率的情况下，别墅+洋房的货值最高。

这就是个数学问题，没什么太大的难度。举这个例子就是为了让大家理解，前设条件“全面、充分”，才不会产生盲区。

继续加个变量——造价，进一步说明问题。

按照造价的设定，单平方的成本：小高层>洋房>别墅。

A. 如果容积率低，可以全做别墅，那一定是别墅的利润最高。

B. 如果容积率高，只能全做小高层，那一定是小高层利润最高吗？不一定。

C. 如果容积率居中，一定是在做足容积率的情况下，别墅+洋房的利润最高？

大概率。

企业追求的是利润，所以利润最高才是他们关心的。

再引入一个变量——去化速度，大家烧点脑细胞。如果卖不掉，做溢价再高的产品也是白搭，因为融的资都是有成本的，这个观念要树立起来。

假设去化速度的设定如下，从快到慢：小高层>洋房>别墅。

A. 如果容积率低，可以全做别墅，那是不是别墅的利润最高？

不一定！

B. 如果容积率高，只能全做小高层，那一定是小高层利润最高。

C. 如果容积率居中，一定是在做足容积率的情况下，别墅+洋房的利润最高？不一定！

随着变量的不断引入，”不一定“这个词出现的频率越来越高，也就说明人脑的计算能力受到了考验，无法”想当然“的得出结论了。

不管是”售价“，”造价“、“去化速度”或者其他的变量，都在一定程度上影响着利润。

而变量总会达到它能力的边界，所以做强排的建筑师要脑子多好用，才能完成这么艰巨的工作啊？

02  甲方的盲区：定量分析

以前在设计院的时候，地产的领导经常拜托我要对拿地”强排“把把关。出于生意和维系关系，我也会对一堆的强排项目，最后看下指标，并让小朋友修正。

我记忆最深的是一个学规划的小朋友，脑子真的是好用，他从毕业到离开我们公司，基本上集团的强排项目都是他一手操办。

我只在他还是”白纸“的时候教了下系统思维和简单的规范要求，剩下全靠他超强的计算能力。

我举这个例子是想让甲方的朋友知道，设计院都是这么应对”强排“这项生意的，不管你是出5万设计费还是免费。

因为地产要求人效比，设计院同样需要。而你的”殷殷嘱咐“落实情况，最后就是看设计院安排的小朋友的”数学“学的好不好。

所以，强排工作，也需要有一个合理的定价。

地产的一些朋友有个认识误区，觉得”强排“方案是设计院的事情，最后只要拿指标说事就好了。

其实，这种认识是片面的。作为业主，我们要对”自己“有清醒的认识，这点非常重要。

第一个问题：你们家产品线能否支撑强排方案？

如果你们的产品是成熟的，被验证过的，而在强排方案里希望用到，那么这样的操作是相对靠谱的。

因为这条产品线不管是成本还是售价，去化速度等都是可以有相应的数据来类比的。

如果是没有产品线的，产品还需要后续开发的，那么强排方案里一定要找比较接近的产品放进去，不然所有的假设都是不靠谱的，拿地就是盲目的。

而这些”前情提要“一定要准确无误的给到你的”强排设计师“，不然就是在浪费时间了。

第二个问题：你们家品牌是否有足够的号召力？

融创的院子，泰禾的院子；

金茂的科技豪宅，绿城的法式豪宅；

龙湖的洋房，金地的洋房……

那你们家的品牌呢？号召力有多大呢？有多少美誉度呢？

这些无形资产能给项目带来多少溢价呢？能对去化产生多少作用呢？

在交给设计院任务时，地产商自己对于这些变量也要做定量分析，而不是简单的定性。只有定量了，公式才会成立，事后复盘的时候才能对比，能量化。

不要问我该怎么操作，这已经超出了一个建筑师的能力范围了，我建议地产的领导找找数据分析的专家。（就像恒大找任泽平，不就是分析数据，更好的卖房子嘛）

市场与自身的匹配程度决定了一个企业是否成功。很可惜，很多房企只对市场关注，而对自家产品并不了解。

03  拥抱未来

人类解释世界的方式：通过观察获取数据，然后推导出一个模型，凑合着用现有的模型，直到有更精确、更简洁的模型出现。

人们把这种思维模式称为机械思维。这种思维方式相信世界一定有一个确定的理论来解释一切，我们的终极目标就是找到这个理论，然后一劳永逸的用它来预测未来。

而机器理解世界的方式：放弃明确的因果理论，只关注事件之间的相关性，从大量的数据中直接得到答案，即使不知道背后的原因。

说的难听点，就是穷举法。

而强排某种程度上来说，就是穷举！

2005年2月，全世界的机器翻译专家在美国齐聚一堂，交流各自的研究进展，一家从来没从事过机器翻译研究的搜索引擎公司：Google，也参加了这次会议。

评测结果一出来，所有人都大吃一惊，Google翻译的评分排名第一，第二名落后其将近一代人的水平。

Google的秘密很简单：穷举法。让计算机自己在海量的中英文对照中，直接学习整句的翻译。

电脑的运算速度越来越快，真正限制人工智能发展的，不是它本身的计算速度，而是人类对规则的输入速度。

房地产行业的人工智能时代，已经拉开了帷幕。与其拒绝，不如坦然接受。

作为房地产行业的从业者（强排利益链者），我们如果担心自己的工作被机器替代，那改变从当下开始。

而我们真正应该担心的是：垄断。而不是科技进步。

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