从专业角度讲，本篇介绍的方法是基于房地产价值评估体系方法中的市场比较法，并结合我自己过去几年，实地跑盘上海上百个小区差不多3000多套房子，并通过房产价格精算，性价比比选，房东谈价，家当实实在在建仓等实战过程，归纳总结形成的最深入市场的价格评判方法，我把它叫作拆骨法。拆骨法评估价格快速有效，只用不超过10分钟，轻松让你评估二手房真正的市场价格，避免你在二手买卖中被中介忽悠，被房东赚钱还不知所谓。好了，话不多说，我们来看下拆骨法的具体步骤：

    拿上海壹街区小区房源来举例，开始我们的拆骨法——

第一步，确立基准价格

    打开贝壳找房（其他APP也可以，但要确保市价准确），查选筹小区房源的成交记录，看看最近成交的价格是多少，即确定为市场基准价格。

图片来自贝壳网

    我们看到，上海壹街区最近成交一套低区（7楼）房源A，总价980万（房价930万+50万车位），均价约9.55万/平，成交时间点为2019年7月，是当前小区基准价格。据此，我们可以判断下面这套房源B，挂牌价是否合理。

图片来自贝壳网

第二步，硬价值修正

    硬价值主要是房屋自带的属性，这种属性不会轻易变更，譬如你家楼下有条黄浦江，短时间这条江不会枯竭断流。。。主要的硬价值修正有如下几个方面：

    1）楼层。高层的话，5楼应是小区的平均价格，4楼是平均价格的98%，3楼95%，二楼90%，一楼85%。从六楼开始，每高一层，增加0.5%，顶层如无漏水现象，为次顶楼的98%，若有漏水现象，视情况折价2%~5%。

     基准房源A和挂牌房源B楼层差22-7=15，每层0.5%，合计溢价7.5%

    2）户型。主要看三个指标，一是方正，能在户型上画方框，框以外的面积/建筑面积=折价率；二是朝向，主卧和客厅朝南，不折价，朝东折价2%，朝西4%，朝北8%；三是面宽进深比，面宽：进深=1.5:1为不折价，进深超过这个比例适度折价1%~5%。同样面积，每多一个房间溢价5%。我们看下下面这个相对不错的户型：

现在开发商建造的相当不错的户型图（3+2+2），南北通透，动静分离

     再回头看看AB两房源，房源A主卧和客厅朝西，次卧朝东，动静分离，房源B主卧朝南，次卧朝北，厅朝东，整体比A略强，但大差不差，面积不同，房间多一不溢价，综合多种因素，B溢价1%。

     3）面积。面积涉及两部分，一是建筑面积。建筑面积每大50%，均价折价15%；二是套内面积，得房率每大10%，溢价5%。一般板楼得房率80%，塔楼70%，梯户比越高，得房率越高。

     这里AB得房率差距不大，建筑面积差异采用中间差值法，B约折价2%。

    4）景观。看大江大河全景溢价30%，看不全依次递减，看小区中心景观、公园景观溢价5%，区外城市标杆建筑溢价5%（如东方明珠，裤衩楼）。

上海壹街区平面图

    此处AB均可看雕塑公园和小区景观。

    5）楼龄。每老一岁，折价1%。

    此处AB一致，不涉及差异。

    6）建筑品质。比如层高超3.15米溢价2%，混凝土标号高于标准溢价2%，外立面贴岩防衰老溢价5%；再比如一楼带花园45平以上，最高溢价15%，高楼层带露台，最高溢价15%。另外，如果该楼按回迁楼标准建造，那么无论层高、混凝土标号、防水保温隔音种种，都会按最低标准施工，品质一般都会折损10%~15%。

    此处AB为同期交付，不涉及差异。

    7）地铁。正所谓地铁一响，黄金万两，开通前后溢价15%，每离地铁远500m，-5%。

    这里为同一小区，不涉及差异。

第三步，软价值修正

    软价值主要是指会根据政策，时代，观念和科技发展等因素变化的价值，比如某恒的品牌溢价。。。主要的软价值修正有如下几个方面：

    1）学区。学区价值不言而喻，但学区和房产实际是两个商品，一套学区房600万，可能就是400万房子本身+200万学票，至于学票值多少钱，后面我会写相关文章详尽分析上海学区价值，这里暂且估价，一梯队150万，二梯队50万，三梯队0，菜小-50万。学区房受政策影响较大，且由于对口学校教学师资生源都是随时间变化的，因而属于软价值的一种。

     此处不涉及。

    2）装修。一般做房产投资，不会为装修买单。但是自住的话，老婆看上眼的装修可以5折入，毕竟女人都是视觉动物。。。譬如：

天呐，不想住

哇！想住

    这里A为精装修，年代5年上下，B老装修需重新装至少20万，折价2%

    3）人员。办公多折价20%，出租多折价5%，回迁户多折价5%。

    这里AB均为一期建造开盘，B所在楼栋较A回迁户较多，人员杂乱影响品质，因而折价5%。

    4）嫌恶设施。嫌恶设施主要有：

高架

轻轨

垃圾焚烧厂

    临高架折5%，临轻轨折15%，临垃圾场下风口折5%，临医院折5%，临化工厂折5%，临寺庙折5%。具体看远近，一般隔两排街坊就不折价了。

    A西临高架，但B高区噪音大，这里打平。

    5）物业。物业费贵，是溢价，不是折价！物业管理越好，对于小区楼栋维护就越好，楼栋折旧越慢，房产越保值。不要贪物业费便宜的芝麻，丢房产保值的西瓜。比如下图就很好诠释了8毛物业费和8块物业费的差距：

8毛物业费——重点是大爷身后的被单

8块物业——管家服务

    6）开发商品牌。仁恒粉愿意多付10%，世茂粉愿意多付20%，我能说啥。投资房产最好选本地国企开发商，人家才不在乎利润，而是更注重建筑质量，实打实的愿意造好房子。

    通过硬软价值修正后，我们把所有折溢价加起来，得到

      最终溢价率：7.5%（楼层）+1%（户型）-2%（面积）-5%（人员）-2%（装修）=-0.5%

        最终单价：9.55*（1-0.5%）=9.5万

        最终评估价：9.5*109.42=1040万

    到这里，市场真实价格就出炉了。但你以为大功告成了吗？NoNoNo！拿着980万的报价和中介去聊吧，为什么拿980万去聊？谈判如何步步为营？我们下回再讲。

    关注咪牛潮房 ，了解更多精彩内容。