地产人都会经常听说二级，二级全称是房地产二级市场，那什么是房地产一、二、三级市场，与土地的一、二、三级市场有什么区别？本文带你一一了解。
房地产市场
房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。（定义源自百度）
由此可见以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。同时可以看出房地产市场是由“房产市场”、“地产市场”共同组成。
狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产过程的，属于地上物业的房屋财产，不包含土地；
广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地使用权在内。
以为我国实行的是土地社会主义公有制，即全民所有（国有土地）和劳动集体所有（集体土地）
可见《中华人民共和国宪法》第十条：第十条 城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
由于土地的所有权不允许交易，所有一般来说地产市场的交易是土地使用权的租赁或转让等。（土地使用权包括对土地占有、使用和取得收益的权利），而房产市场是对房产的所有权和使用权进行交易的市场。（房产可分为住宅和非住宅，住宅是居民个人生活消费资料，非住宅是生产要素的一部分，通常包括办公楼、厂房、仓库、商场等）。
根据经营主体通常将土地市场分为一、二、三级市场，房产市场也分为一、二、三级，二者互相联系和依存，共同构成了房地产市场。
房产一级市场vs土地一级市场
房产一级市场等同于土地一级市场，可统称房地产一级市场。
房地产一级市场是指土地市场，是政府将符合出让条件的土地使用权公开出让的市场，即政府自然资源部门（国土资源部门），通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权出让给具有开发资格的使用者或开发商。由土地所有制所决定，土地一级市场是国家垄断的市场。国家是一级市场的核心，是最重要的市场主体。政府通过土地供应计划和规划，对出让土地的建设规模、土地开发计划、土地的位置及面积、土地的使用要求作出规定，并根据这些规定和需要，对土地出让活动实行直接调控。这也决定了房地产一级市场的垄断性、计划性和产权变动的单向性。
房产二级市场vs土地二级市场
房产二级市场与土地二级市场虽有差别，但是相互依存，共同构成房地产二级市场。
房产二级市场
房产二级市场又可称之为“增量房产市场”，是指房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上开发建设，将建成的物业（含住宅和非住宅等多种形势）通过销售或出租给广大的业主的市场。
房产二级市场就是我们日常接触较多的楼市，市场主体是已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司）。在土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。
房产二级市场也指新建造好的第一次上市出售的房屋（增量市场）。房产二级市场和土地二级市场相互依存，对土地二级市场简述如下。
土地二级市场
土地二级市场是土地使用权转让市场，即土地使用权出让后的再交易，土地使用者将达到规定、可以交易的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。其主要市场活动是开发商根据政府有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发的土地使用权连同地上建筑物进行转让、出租等。其受让方可以是开发经营者，也可能是直接的土地使用者。
土地二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。
房产三级市场vs土地三级市场
房产三级市场与土地三级市场差别在于市场的交易内容，一个是房产，一个是土地。
房地产三级市场是指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场，房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。业主在开发商处购买物业（住宅和非住宅）后，拥有该物业的所有权（以产权证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方，包含二手房的买卖、租赁和置换等市场行为。简单点说，就是二手房市场。
土地三级市场是土地使用者之间进行的土地转让、租赁、抵押、交换等交易活动。它是市场调节的开放市场，也是存量市场。土地的价格原则上是根据市场供求状况，由交易双方议定，交易总量由市场供求决定。
由于房产三级市场中进行房产交易的同时伴随有土地交易，容易将房产和土地的三级市场混淆，注意区分即可。
总结：
房产一级市场等同于土地一级市场，是国家对土地使用权有偿出让市场。
房产二级市场是增量交易市场，就是新建物业的首次交易市场。
土地二级市场是土地使用权有偿转让市场。
房产三级市场是存量交易市场，即二手房交易市场。
土地三级市场是用地单位土地使用权的有偿转换市场。
补充：房地产一、二、三级市场彼此之间的关系
无论是房产还是土地的各级市场，他们具有内在联系，相互影响、相互促进。一级市场是二、三级市场产生与发展的基础，二、三级市场是一级市场的延伸。一级市场运行规范，二、三级市场运行才能规范运行；严格控制一级市场并使之规范运行，完善激活二、三级市场，是我国城市房地产市场管理的重要原则。
