自从毕业校招进了房地产开发行业，一路多年做下来，先后服务于数家地产标杆企业，经历了营销的各个专业领域，参与和操作了许多项目的全程营销，说实话看着自己负责或者参与的项目一个个顺利交付、开业，为城市和人们提供了生活、工作、享受的空间，这其中和汗水和成就感不言而喻，但同时作为一个从业者面临旁观者的奇葩视角也是蛮有意思。
从我工作以来房地产行业的社会关注度一直在不断上升，但是对从业人员的认知偏差也随之放大，人人都会解读房地产，并且会对从业者点评一番；跟股市一样，民间的专业人士比我们干这行的还热闹。说实话很多行业都有各自特点以及被人误解的地方，但是像房地产这样覆盖面广、存在时间长、排山倒海、甚嚣尘上、时常一个误会话题就千万级别关注度的怕是不多吧。
多年以来在吃瓜群众、炒房群众、键盘侠各自固有模式、隔岸观火的盘问之下，练就了地产营销人的强大内心。
那些五花八门的揣测和偏见主要有几个方面：
一、营销不就是卖房子的嘛，置业顾问没一句真话。
这后半句近些年是很少有人提及了，毕竟十年来唯一没骗过你的，告诉你房价要涨抓紧买的人，除了任志强就是置业顾问了。下一个十年房价会不会波动很难说，当然，上一个十年对这个问题怎么看已经成了很多人的人生分水岭之一。
营销在各行各业作为一个专业领域，都有自己的体系，房地产营销也绝非买房子那么简单。而且由于销售的产品和服务特殊性，房地产行业营销既有大开大合又有润物细无声，你见过成千上万人在体育场里参与项目开盘，也熟悉移动端的每一个稿子推送，地产的营销手段五花八门，同时对创意、执行力要求甚高。一次开盘几十亿销量的大盘这些年大家都不再陌生了，地产标杆企业各个都有自己的代表作。大数据、跨界、增值服务各领域的新鲜事物都迅速被地产行业吸收并尝试，营销是建立在广泛的跨领域策略和执行基础之上的。
二、这是一个充满黑幕和暴利的行业。
房地产行业属于资金密集型服务业，对城市规划、经济发展研究之下企业才能布局开发，这样的行业绝不是靠黑幕来支撑的，开发商在众人眼中似乎血液中道德粘稠度很低，哈哈哈，这是混淆了民生保障和商业行为的边界，似乎民生压力都是因为房价，而房价都是因为开发商。作为从业者要吐一下槽啊，你知不知道面粉贵过面包是怎么回事，一个项目里土地成本占总售价往往过半，税费则占去百分十几甚至更高，你以为一个开发项目以二百个章盖下来意味着什么！土建安装成本倒是涨幅有限，剩下的还有管理费用、营销费用、财务费用，利润多乎哉，不多矣。
一般来说地产开发净利润并不高，目前普遍个位数。但是地产企业自有资金回报率的确还可以，不了解的可以百度。这个取决于资金周转速度，所以开发项目就像打仗，对专业度和资源协调能力要求非常高，地产行业的运营效率门槛是很高的，而不是大家想的什么黑幕。这行加班不输互联网，房地产企业就是为了节点按时完成而拼搏的，为了快速确定方案反复博弈和沟通的，超高速运转的精密设备，因为节点延误被罚款十几万的大有人在，对从业者的要求是非常高的，这行既不是简单粗暴，也不是暴利，一切收益无论是对企业还是对个人都是一个道理——来自实力和结果。
你要知道很多地产开发项目一天的资金成本就达到六位数，注意是一天！直观点说就是融资的利息，你敢慢了吗？你敢不算细账吗？更不用说这些全国性的品牌地产企业了，都是头悬梁、锥刺股。
三、房地产=住宅
如果只有住宅开发，那么你平时工作的写字楼，住的酒店、公寓，逛街的shopping mall哪里来的，你旅游去的景点、游乐场等也有很多是开发企业的手笔？地产与城市发展和产业规划密切相关，能服务人生活的空间，提供尽可能科学舒适合理的规划、建设、服务来满足那么多人的需要，不正是地产人最大的自豪感来源吗？
试问一下各位你小时候记忆里的城市和现在一样吗？城市不是自然生长出来的，这其中很多的建设发展，有地产开发企业的一份努力。近些年来，文化旅游、养老、医疗、产业小镇方兴未艾，未来很多人居住和生活在大城市，也有周边交通方便的职能卫星城可以作为选择。
没有只涨不跌的房价，也没有妖魔化的地产人，这个行业正在更加成熟，其中很重要的一点就是大家真切体会之后的理性判断。
