自2016年5月1日起将全面推开营改增的试点行业，千呼万唤始出来的房地产营改增终于落地了。对于绝大多数二手房交易的税费来说只减不增，无疑是给房地产行业带来了极大的利好消息，这也是为了贯彻房产去库存方针的又一剂强心针。

去谁的库存？

纵观去库存运动从开始至今，中央出台的大大小小政策，包括即将实行的营改增，无出其右的对一线城市实行了双重标准。

北上广深这样的一线城市，受到土地面积、人口基数、老城区高额改造费用等因素的影响，新增房屋数量在逐年减少，然而一线城市对于房子的需求却一直居高不下，库存对于一线城市来说并不是事儿。而二三线城市受到一线城市虹吸效应的影响，大量人口流入一线城市，人才的流失进一步减缓了二三线城市的发展速度，房屋的需求量因此受到了影响。对于一线城市来说，房子已经超越了其居住的本质，已经演变成了一种金融投资品，越来越多的人将其在二三线城市的房子卖掉用来投资一线城市，如此一来一线城市的房价就会越炒越高，二三线城市的库存会越积越多。

近年来随着一线城市经济的高速发展，导致一线城市人口数量增加、城市交通拥堵、空气质量下降、贫富差距拉大、教育资源地区差异化明显、医疗资源分布不均等问题，城市地区之间的发展、贫富差距正在逐渐拉大。如果不加以控制，马太效应将会占据主导地位，不利于国家的健康发展。

然而解决这一系列问题的关键就在于人口，将一线城市的人口分流出去。通过户籍制度虽然解决了部分问题，但是治标不治本，长久来看，户籍制度反而会加剧城市间的差异化。如何让外来人口知难而退，中国人心中至高无上的房子便成了整个事件的关键点。

通过正面刺激二三线城市和侧面限制一线城市的方法，使一线城市楼市降温，从而刺激二三线城市的交易。事实也证实了政策的偏向，上海调控楼市出台“沪九条”，深圳出台贷款首付比例最低为4成，北京对二手房市场进行专项检查，并且上海，深圳都抬高了购房门槛。所谓的去库存实质上是去二三线城市的库存。

“回家吧，孩子，这里不适合你”

你不真正的去库存

2月初，央行联合银监会发文下调不限购城市购房首付比例。其中，首套房的首付比例原则上最低为25%，各地可向下浮动5个百分点，打响了去库存运动开年的第一枪。当月，上海房价一夜之间天昏地暗，一波上涨浪潮由此波及到全国范围。

受到此次去二三线库存政策的中心思想启发，一将功成万骨枯，一线城市不免会沦为二三线城市的垫脚石，各种限购政策的出台已是迟早的事。很多目前拥有购房资格的人可能在政策出台后便会失去购房的资格，加之政策之后房价的增值空间可能会更大，此时不买更待何时？商家正是抓住了人们的这种心理，坐地起价，造成上海忽然之间有价无市的局面，当然不排除链家事件的导火索，也不排除商家雇佣托儿制造房源被疯抢的假象，越是被疯抢就越是有人买。

这个故事告诉了大家，追涨杀跌的心理在这里得到了非常好的阐释，炒房其实就是购房者心甘情愿配合售房者演的一出对手戏罢了。

“好消息！江南皮革厂倒闭，跳楼价大甩卖，两块钱你买不到吃亏，买不到上当，省钱就是赚钱，抢到就是赚到，机不可失，时不再来......”

这才是人们所熟知的去库存方式，但是上述口号并不适用于房地产行业，面对一晚涨十万的行情，同为去库存，差距怎么就这么大呢？

其实去库存和涨价并不矛盾，人们常常被大街上的清仓广告灌输了一种思维定式，认为去库存等于清仓大甩卖。实则不然，这其中有一个本质的区别，需求，有可能大街上的东西并不是强需求，并且还有替代品，降价销售还会给人一种劣质的感觉，而房子在有家文化的中国人心中是刚需，是不可替代的。

虽然政府鼓励商家降价销售，也通过各种手段减少房产交易过程中的赋税，给老百姓打了九九折，但是在生意人看来，在需求不变的前提下，这样做只会是利益的放大而已。

但是这个刚需却在一点一点的发生变化。截至2014年底，全国65岁及以上人口为1.37亿。据预测，到2025年前后，我国60岁及以上老年人口占总人口的比例将超过20％，65岁及以上老年人口比例将达到14％左右，进入到深度老龄化社会。实行了30多年的计划生育政策让中国成为世界上老年化最严重的国家之一。

如果你是单传，那么你爷爷奶奶、外公外婆、爸爸妈妈的房子以后就都是你的了，可以自住也可以卖掉，总之房子对你来说已不是人生中最关心的事情了。计划生育让这样的人越来越多，进而对房子的需求也会慢慢减弱，唯一可能上升的只有改善性住宅的需求。

只要有人就有楼市，看看鄂尔多斯就知道了。政府深知这其中的道理，这也是政府着急开放二胎的原因，二胎不仅可以刺激消费，扩大内需，各方面需求都会或多或少的增加，尤其是改善性住宅的需求，而且从长远考虑也是对房地产行业的一个拯救措施。

“要想楼市去库存，多生孩子少盖房”

降价？别闹

降？无疑是对中国经济的一个打击，目前房地产行业在中国经济中的占有重要的作用。房地产关联着60%的实体经济产业，关联着60%左右的银行资产负债，房产占我国民众财产总额的60%以上（北京为83.8%），土地出让金占地方财政收入的60%，贡献了GDP增长的16%。

降？来看看这其中的博弈。政府、银行、商家等有关部门每年能从房地产行业获得巨大的利润，正所谓由俭入奢易，由奢入俭难，对他们来说降价几乎是不可能的事。已经贷款买到房的人，便如挤公交车现象一样，没上车的喊着，往里走走，上车的喊道，上不去了已经满了。唯有没上车的想房子降，而没上车的还有几个怕下班车比这班车还挤，爬到车顶也要上车，还有部分一看房价降了几千就一拥而上，再次将价格拉升，真正耐得住寂寞等待抄底的人少之又少，这需要极强的心理素质和抗压能力，不仅要经得住下跌假象的诱惑和踏空的风险，还要经得住七大姑八大姨的闲言碎语。对弈双方的实力相较，结果已然明了。

买还是不买？这是一个问题。买了，怕房价会跌，成功接盘。不买，怕房价还会涨，以后买要花更多的钱。在这样一个纠结的心理下，总会出现这样的一波群体来推波助澜，他们不畏套牢的风险，不顾众人的阻拦，身先士卒，首当其冲，面对飞起的房价，毅然决然的签下了这一纸纸的房契。中国是一个从众心理极强的国家，在潮流的推动下会使人丧失理智，还记得当年大妈抢购的黄金吗？

面对犹豫一夜涨十万的房价，面对家人的围追堵截，进退两难之时，最终还是败给了中国的优良传统，硬着头皮，哪怕是背负大半辈子的债也要上，从此踏上了一条不归路，人生不再是为自己而活。

匆匆那年究竟去了多少库存房价始终在增长，可惜没有人能逃脱现实的魔掌，曾梦想仗剑走天涯，如今却献身楼市的繁华，谨以此文纪念遭受楼市荼毒的青春。

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