董藩（北师大房地产研究中心主任、博士生导师）
上周六，也就是2017年5月20日，我在深圳借助万科的一个平台，做了题为《房地产还有投资机会吗？——兼谈深圳的投资价值》的演讲。上周六晚上、周日及本周一，广东特别是深圳的舆论界“炸了锅”，我同学对我说深圳的自媒体上到处都是我的报道，风头高高在上，压了同日在深圳演讲的国际著名华人经济学家张五常先生。我告诉他这可不是我的影响力超越了张五常先生，而是因为房地产问题太热门、而且又处于政策敏感期的原因。要知道，当我到深圳，听说张五常先生在另一个场合演讲，很想违约赔偿活动方，取消我自己的活动安排，去听听他讲什么呢。
根据同学的提示，我看了看当地的几个很有影响的微信公众号，报道基本都对，但对偏口语化的文字没有加工整理，表述的严谨度与书面文字相比是略有差距的。但基本反映了我的真实想法，只是时间限制，有些说法没有充分论述。也确实有的报道的某些地方，与我的真实观点相比有些偏差，可能是现场速记丢字、落字引发的。所以，想部分观点用文字澄清一下——
我认为如果中国未来的发展思路不出现大的变化，不过分限制市场运行，房地产业还有很多投资机会。中国房地产业的发展期远未结束，甚至在取消管制的背景下，一线城市会迎来相对持续的高增长，增速会让政府受不了。我不大赞同“黄金时代已经过去，白银时代来临”的说法，事实上，对很多一、二线城市来说，如果没有强硬的交易管制，市场会更火爆，增速会更快。一些人说市场在分化，我觉得用“此消彼长”来形容更合适。我一直把这一点作为未来中国房地产市场演化的基本特点之一加以讲解。今后我们会看到很多市场在衰退，而有些市场则更强劲。我在房地产投资理财中级班里，曾把这个话题作为重要内容详细讲解过，在场的有些学员都听过。
中国的房地产市场其实没有泡沫，很多所谓“专家”的说法不够专业，他们没有深究泡沫的含义与衡量方法，简单地使用“房价收入比”、“租金售价比”、“空置率”这些荒唐的指标，得出了荒唐的结论。美国有美国的国情，中国有中国的背景，制度差别、市场条件差别、统计指标含义差别、统计方法差别等等，无处不在。房价其实是不能进行国际比较和地区比较的。所有进行大肆比较的学者，都是缺乏房地产专业修养的，算不上“房地产专家”。十多年前就有人高喊“泡沫严重，马上破灭”，但至今我们没有见到中国房地产市场崩盘。房地产泡沫就是传说中的鬼，都说有，但都没见过。很多老百姓的看法受到误导，甚至更不科学，所以他们丧失了很多发财的机会，这些机会是中国历史上出现的最好的机会。
我对粉丝做培训，并不断公开演讲，就是希望影响到一些普通人，希望他们抓住这些投资机会，实现财富人生的逆袭，像我很多学生那样，可以倒追十年。让普通人富起来，意义极大，可以缩小贫富差距，促使中产阶级的形成，这对促进社会稳定很有意义。教会普通人买房投资，增加财产性收入，还对减轻政府住房保障的压力，降低财政支出也很有意义。现在经济形势很不景气，政府的财政收支压力极大。引导政府认识到普通人投资置业的意义，而不是简单地排斥这些交易行为，视之为“投机”，是经济学家特别是房地产专家的新任务。
劳动、土地、资本、企业家才能四种生产要素共同参与生产过程和财富创造，各种生产要素的地位是平等的。但财富创造出来以后，在分配时，地位就不平等了，有的要素强势，有的要素弱势。劳动要素是很弱势的，因为劳动力市场竞争始终很强；而资本是强势的，因为它始终处于相对短缺状态。老百姓买房，其实是在劳动力之外，拥有了一个资本品，参与财富分配的能力与渠道就多了。未来社会普通老百姓财富阶层的划分，与工资收入的关系很弱了，主要看投资收入，其中最主要是这个家庭买没买房子、买了几套房子、什么时间买的房子、买了哪个城市的房子，以及买了哪个项目。一个问题的五个方面，决定了这个家庭的财富地位，即社会财富阶层。
一个完善的市场一定包括两部分：一部分是买卖市场，一部分是租赁市场。在买卖市场是，中高收入人群自己买房子自己住，不需要政府救济和帮助。而在租赁市场上一定是这样—— 一边连着高收入人群，一边连着低收入人群；一边连着本地人，一边连着外地人；一边连着虽然收入不高但可能有点儿积累的普通中产家庭，另一边连着刚刚起步或刚刚就业的年轻人。这些刚刚起步的人、这些外来的人口、这些低收入人群，他们买不起房子，租住这些富有者、当地人的房子，于是就产生一个巨大的租赁市场。在这种条件下，城市化进程可以继续推进，人口流动可以有序进行，整个社会劳动力、人才的流动，还有由此带动的资本及其他生产要素的流动，都才是最有效的。中央倡导建立购租并举的住房制度，我很赞同，这需要一批普通投资者作为出租方，参与其中。房子是用来住的，就包括出租给别人住。
深圳是南中国最强的增长点，其增长趋势在特大城市中没有第二个可比（有些报道说我说“深圳是中国最强的增长点，没有第二个城市可比”，这个文字表述与我本意有明显偏差），我特意讲了七八个方面的原因论述我的观点。深圳房地产的投资价值极高，这是因为深圳土地面积小、土地供应紧张；与香港楼市之间存在巨大价格差，容易吸引港人置业；人均收入高，投资意识强；人口集聚效应突出，增速快，外地人口比重大；养老需求大等很多原因共同决定的。如果中国社会能够保持长期稳定，政府不严格限制市场，深圳的平均房价有一天超越纽约、超越香港，也不奇怪。如果今后的发展思路或房地产制度有明显改变，就不好预测了，我的说法也不成立了。
