在市场竞争环境中，商品售价由成本价与市场竞争共同决定，如行业相对成熟，市场竞争处在一个相对平衡的状态，也即商品售价与成本价呈现高度相关线性关系（y=ax+b）。
房地产行业从1978年开始萌芽到现在整整40个年头，早已迈入成熟行业之列，在建造成本、营销成本、公司溢价相对固定的情况下，房子的单位售价与地块的价格呈现高度相关的线性关系。众所周知，在房地产行业，土地的价格是由政府公开招投标拍卖决定，即房企在拿地之前，就会对拍卖土地所在区域进行详细的市调，预估房子建成后可售卖的成本，从而倒推土地拍卖可承受的价位。
楼盘总销售额＝土地费用＋建安工程费＋税费及财务费用＋净利润＋管理费及开发费＋公共配套设施费＋所得税＋销售费用＋前期工程费＋基础设施费；如下图为房地产企业的成本利润图。
房价由10多种费用累加而成，其中土地费用部分做为最基本的构成因素占了大头，占比39.5%，土地成本在各家房企、不同区域各不相同，但也相差不大，在一线城市土地成本能占到40%－60%，二三线城市相对低一些，但也占到25%－45%。
先来认识一下楼面价（楼板价）
楼面价是指土地价格除以该土地允许最大建筑面积，房地产商在拍卖土地时，都有一个容积率的规定，框定了土地建筑的最大面积，楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。
楼面价＝土地总价/规划建筑面积 ＝ 土地总价/(土地面积＊容积率)
楼盘售价 ＝ 楼面价/土地成本占比
在已知土地拍卖时的楼面价与土地成本占比时，能较好的预测相应楼盘上市的价格。现通过编写了PHP代码采集了全国主要城市的最近几年的数十万条土地拍卖数据，数据字段包括不限于：楼面价、竞得方、成交日期、规划用途、出让年限、容积率、建筑面积、经纬度值、位置。并将这些数据标注到百度地图上，有更清晰的展现，如下图为上海在2016年、2017年的土地拍卖价格信息。
1､地图界面上呈现的都是相应年份的土地拍卖的楼面价
2､地图左上角可筛选城市，右上角可筛选年份
3､点击地图上红点，可显示该地块详细的土地信息，比如竟得土地方（开发商）、规划用途、出让年限、容积率、位置；
4､部分土地拍卖价格偏低，为“动迁安置房”，可忽略
5､仅呈现了70年产权的住宅土地拍卖楼面价
对于购房人群在得到以上信息后，有如下用途：
1､预估10个月后该地块及其周边的房价（国内主流开发商从拿地到开盘的时间一般在6-11个月之间），以上图打开tips的土拍信息，土地拍卖价格为：23469元/平米，按土地拍卖成本占比40%算，2018年该房子上线，售价在58672元/平米。
2､紧盯能带动周边房价的拿地开发商，比如华润置地，强大央企背景，对周边区域的升值带动作用很强；万达能快速构成一个新商业体中心，带动周边房价。
3､了解该城市目前重点开发区域
当然这仅是预估房价的简单模型，有多动症的朋友可微信我获得采集代码与源数据，通过分享各个房企的历史溢价数据，做更为细致的分析。
