作者出此书的考虑：一，房地产市场永远存在；二，可以通过多种方式参与到房地产投资中去，并使之繁荣；三，只有掌握了足够多的技巧，房地产是一项可控的投资方式。
[if !supportLists]第一部分 [endif]你的房地产项目
（一）整买散卖，地尽其用
（二）一切为了增值：购入—整修—增值—销售
①四个等级房产：
○甲级—房龄低于10年，屋况好，配套设施完善，维护成本低租价高，租客质量高，易管理；但投资回报率低，当经济低迷时，所受冲击大。
○ 乙级—房龄10～20年，屋况良好，配套设施方便，维护成本中等，租价合理，符合大多数租客要求。
○ 丙级—房龄20～30年，屋况和生活舒适度较差，维护成本高，租价低，租客质量差；但可以通过改造来升级其价值。
○ 丁级—房龄高于30年，屋况极差，需花大价钱整修，维护成本极高，位于没落地区。
②被低估的丙类房产较好，一旦解决其问题，就可有效增值(提高租金，获得现金流)，而甲类占用资金较多。
③对潜在投资项目的审查
○投资原则(初始投资、杠杆、现金流、现金回报率、资本化率、租售比)
营业收入/资本化率=房屋售价
○SWOT分析法(优势、劣势、机会和趋势)
○市场趋势(人群居住在城市还是往郊区移动)
你阅读的东西越多，就越能把一个一个的点连成一条线。
○人口统计数据(人口数量，收入水平，工业情况等)
④利润孕于麻烦之中
（三）房地产分析
①如果机会不合适，就别动手。
②其他人会喜欢它吗？
对你来说好的，不一定适用于街上的路人。
你的产品价格如何？和同类相比有什么特点和优势？使用方便吗？
③竞争对手的地址和销售额，提前考虑完工后的销售买家和销售速度。
④连锁便利店和快餐——选址、选址、选址，以及便利性。
⑤外地和远程想买最大的问题是——你对其的控制力很差，因为太远导致你无法经常过去。
⑥带上降落伞——要在项目支出中拟定一个退出机制，长期的个人担保协议就意味着一生的负担，一旦合同条款过于苛刻，随时准备好放弃交易的准备。
要抓住出售良机。
（四）房地产尽职调查：幸运来自于勤奋
①现场勘查
②法律问题
③产权问题
④第三方报告
⑤财务报表及税务问题
（五）由内而外的创造价值
建筑设计、室内设计、景观设计、总承包商。
干净、整洁、采光、墙壁和地板、生机勃勃的绿植——第一印象至关重要，让购房者第一眼就爱上你的房子。
（六）为房地产投资者融资
①商业计划书
②退出策略:
不退出—自用
退出—租金收入的预算，销售(交易时间、方式以及如何保证盈利)
（七）房产出租
做租赁就是做市场，需要宣传和销售。
租赁是个细活儿。
（八）管理疏忽，危机重生
①房地产投资不仅仅是找到房产、购买房产这么简单。只有对房产进行有效的管理，才能发掘它的全部价值。
房地产的价值首先由它的业绩，也就是现金流体现，而它本身的资产规模只是一个次要判断标准。
糟糕的物业管理会对投资者的房产价值造成严重的负面影响。
②成功的物业管理包含三点：
○收入(租金、出租率，其他)
○费用
○威胁
○收入-费用=营运净收入
○营运净收入÷资本化率=房产价值
[if !supportLists]第二部分 [endif]房地产的生财妙招
[if !supportLists]（一）[endif]无需首付款
你的卖家能帮你进行融资
房产本身能帮你进行融资
投资人总是对房地产很感兴趣的
合伙人会更为投入
借经纪人佣金
[if !supportLists]（二）[endif]营销：寻找被没收的房产并从中获利
第一步：搜寻式战略
第二步：将自己定位为一个协助者
第三步：摆脱情绪的障碍
知识+行动=结果！
[if !supportLists]（三）[endif]规划许可
规划许可=利润
熟练地掌握市政府的政治活动
接触开发商和建造商
[if !supportLists]（四）[endif]马匹交易
收益重于价格
净值互换=快车道
两方、三方乃至多方的交易
[if !supportLists]（五）[endif]怎样实现零售的奇迹：两家购物中心的故事
开发高级的购物中心需要3要素：1、良好的关系网；(租客，消费者)2、好的房产；(地段，显著，目标消费者与店铺的数量，目标消费者的人口密度，便利性，控制成本，吸引眼球的活动等)3、对细节的关注。（时间管理，停车问题 ，店铺配置)
[if !supportLists]第三部分 [endif]房地产生意
[if !supportLists]（一）[endif]房地产生意
经营准则一：规划；第一步：想象，第二步：财务目标，第三步：现金流目标，第四步：当前的财富（资产净值），第五步：愿景、使命和价值观，第六步：投资品种，第七步：投资标准。
经营准则二：团队；计划——推荐——协议。
经营准则三：会计；关键点1：理解会计的作用，关键点2：准确地“记账”，会计账目——会计科目——手工帐，关键点3：一致性，关键点4：勤记账，关键点5：善用高科技，提高效率。
经营准则四：财务报表；现金流量表，比率分析，对比报表。
经营准则五：税；税务规划，公司的组织形式，差旅费、餐饮费和招待费，折旧，记录。
[if !supportLists]（二）[endif]听房地产律师讲如何组建
3条游戏规则：1.雇佣优秀的人才；2.用他们的智慧解决你的问题；3.雇佣那些聪明而且拥有良好判断力的人。
房地产律师，房地产经纪人，会计师，建筑师，土木工程师，专业勘察人员，环境测评工程师，产权保证保险代理人，抵押经纪人，保险经纪人，同类资产交换中间商，总承包商
[if !supportLists]（三）[endif]如何取得“外来的”财富
财富=交易x机遇x（才智+资本）+耗时
[if !supportLists]（四）[endif]盈利，从无到有
目标明确，立足长远，关注市场缝隙，如何打造自己的社区，楼宇的选择，你的开发团队，你的建筑团队，承包商，施工团队，你的产权公司，你的房产管理公司，你的融资伙伴，你的商业计划书。
[if !supportLists]（五）[endif]掌控自己的生意：熟悉地形
建议1：尝试沿着不同的道路上驾车上班回家，从地产商的角度观察你的周围；
建议2：解释市政府官员和政府工作人员。看看有哪些正在开展的项目是他们看好的，发现未来“增长点”；
建议3：多花点时间研究市场的未来走向；
建议4：房地产投资很考验人的耐性；
建议5：注意寻找地块“衰落”的信号；
建议6：永远要先考虑房产所处的位置，最后考虑房屋本身的状况；
建议7：不可能有人成为所有商业地产类型的专家；
建议8：细心地研究房地产周期，并密切地关注房地产关键数据的变化；
[if !supportLists]（六）[endif]保证房地产资产安全的10条
[if !supportLists]1、[endif]保险并非保护资产安全的最优选择
[if !supportLists]2、[endif]两种常见的无法保障资产安全的所有权形式
[if !supportLists]3、[endif]不要以C类公司的形式持有房地产
[if !supportLists]4、[endif]离岸公司无法有效地保护国内的房地产资产
[if !supportLists]5、[endif]生前信托业不能保护你的资产
[if !supportLists]6、[endif]土地信托可以保证你的隐私但无法保证资产安全
[if !supportLists]7、[endif]有限责任公司和有限合伙制公司是资产保护的绝佳选择
[if !supportLists]8、[endif]资产分离是个好办法
[if !supportLists]9、[endif]将产权转至你的企业名下
[if !supportLists]10、[endif]不要设立过多的公司
[if !supportLists]（七）[endif]玻璃弹珠和资本
[if !supportLists]（八）[endif]如何避免及解决地产纠纷
[if !supportLists]1、[endif]与经验丰富的优秀经纪人合作
[if !supportLists]2、[endif]尽早地咨询一位经验丰富的律师并保持密切的沟通
[if !supportLists]3、[endif]在合同中谨慎地规定补救措施
[if !supportLists]4、[endif]避开“麻烦鬼”
[if !supportLists]5、[endif]回避“交易问题”
[if !supportLists]6、[endif]做好深入的尽职调查工作，包括法律方面的尽职调查
[if !supportLists]第四部分 [endif]经验之谈
[if !supportLists]（一）[endif]房地产是个好老师
[if !supportLists]（二）[endif]从头开始
[if !supportLists]（三）[endif]从父辈那里学到的房地产知识中，最重要的是什么？
[if !supportLists]（四）[endif]克服对失败的恐惧
