股票市场一波牛市上来，个个都是股神。

同理，楼市来一波行情，也个个都变成了楼市大神。

在股市楼市赚了点小钱，其实是顺应了市场的发展，抓住了一点小机会，赚了一点小钱而已。

但很多时候和情况，并不是说你真的掌握了，股市楼市上，百战百胜的投资方法论！

只是顺应了市场的发展，抓住了市场的一点小有机会，而发了点财而已。

千万不要，盲目自大！

我们要敬畏市场，研究市场，顺应市场大势，琢磨市场新形势下的投资方法论，这才是投资致胜之道。

19年8.18和11.11从深圳开始启动的这波楼市行情，大有卷席全国的燎原之势。

一波楼市投机客，频繁出动，满世界打轮动。

这波楼市轮动势头是对的，但是到外地不熟悉的城市来投资，城市地段不熟悉，中介找笋资源，房子贷款资源等等不足，投资能力打折扣。

行内有句话，过江龙压不过地头蛇，过江龙投资能力直接打七折。

所以做过江龙还是要小心谨慎，划出一些投资铁律底线，寻找一些投资方法。

不能粗放经营，粗放投资哦。

需要精心钻研，精研市场！

短炒市场实操，是有一定的规律方法可寻的。

短炒投资，特点是快进快出，赚取利润快速出货。

因此，短炒投资，高流动性是第一要素，能快进快出！

强流动性，房子当现金来使用！

市场价，挂盘一周内便可成交的高流动性产品。

对于短持短炒选筹，是有一整套投资方法论的！

其实选筹，首选城市！

一）选城市

投资进入，选中心城市，优先选择一线城市，北上广深！

投资，首先要选对城市，这个很重要。

无论是短炒或是长持投资，都要选对城市，选一线和中心城市。

中心城市，是指经济和发展水平高、发展机会大的城市！

比如南京，杭州，武汉，成都等城市。

优选当然是一线，北上广深，北京，上海，广州，深圳这几个城市。

中心和一线城市，人口财富大量流入。

有人口流入，自然产生大量的住宅需求，资金流入，推升房价！

人口和资金是推升房价的核心动力。

有了人口和资金流入，有人又有钱。

接盘侠足够多，投资房产就有足够的安全边际，这是解决房产投资安全垫的问题！

有足够的投资安全垫，保本无忧！

思考进攻，是赚多点赚少点的问题！

人口和资金堆积起来的城市，在这类城市里面投资短炒，存在着大量短时间内房价暴击的机会！

三四线小城市，要人没人，要钱没钱，鬼影都没见多个！

别人说的再天花乱坠，我们做投资要远离这些地方，不要轻易到这些地方来投资。

钱进去容易，出来难！亏钱容易，赚钱难的地方！

前面有那么多可选择的一线和中心城市，可供给我们来投资备选，我们为什么，真有必要去选择那些小城市？小地方来投资呢？

没有这个必要！

圈定了城市后，选板块。

二）选板块

先选板块，选热点发展暴击潜力板块（犹如股票科技板块），发展成熟板块（犹如股票的蓝筹板块）！

房产投资上：热点发展暴击潜力板块>发展成熟板块>偏远郊区板块

选择投资板块，应该选择这个城市，正在重点打造发展的，未来的新核心区域，这里是未来的中心！

选择城市正在发展的，下一个中心！

比如一线城市广州，现在政府正在重点打造的新兴潜力发展中心，是琶洲电商区、金融城、黄埔临港CBD商务区！

这些新发展的区域，离原来的中心珠江新城CBD很近，是原中心区资源和商业力量的自然外溢。

这里正在孕育着地段裂变暴击的机会！

一旦区域板块发展起来，地段必然迎来暴击，房价必然暴击暴涨！

选筹这些新发展的板块，犹如股市的科技股，假如时日，一旦发展起来，投资回报是非常可观的！

城市发展成熟的老板块，比如广州的老越秀，天河北板块，珠江新城西区中区板块。

犹如股票市场的蓝筹股，市值比较稳定，成长性也还可以，但就没法象广州金融城，琶洲电商区，这种新兴板块，存在着市场大暴击的机会，房价连年急升暴涨！

三）选小区

选定板块后，选花园小区楼盘，宜选片区标杆龙头（成交量、成交活跃度标杆）小区，就犹如股票宜选板块龙头股！

选标杆龙头小区，分两种：

一个是，选地段标杆（龙头），另一个是，选学位标杆（龙头）。

双学位（中、小学）>单学位

选定的这类小区，不能只看价格，我们一般选择成交量这个作为指标。

不是说选择的这个小区房价是这个片区最高的，不以这个房价最高，作为选择标杆的标准！

我们要选它的成交量，来作为这个区域的片区标杆。

选择这个片区成交量最大的楼盘，成交最活跃的楼盘，这就是我选择的标杆！

这些标杆楼盘，一般是地段的标杆楼盘和学位的标杆楼盘！

成交量大，成交活跃度高，这类楼盘成交价更加贴切市场的真实价格，反映真实的活跃的市场行情！

选定小区后，选楼层朝向！

四）选朝向

南向>北向>东向>西向

同楼层面积户型，南向的房子比北向的房子价格贵5～10%

即

南向≈北向（1.05～1.1）

南向房子住起来很舒服，冬暖夏凉，南向的房子出手速度最快。

采光好，冬天阳光能直射进房内大厅内。

基本上在每个小区，南向的房子放出挂盘，二手市场交易买卖的房子都比较少！

在二手市场上，南向的房子，一房难求！

北向的房子最大的问题是冬天比较冷，但北向的房子有一个特点，可以南北对流，通风好！

西向的房子最大的特点是，在南方，太阳西晒，夏天炎热无比，热如蒸笼！

五）选楼层

电梯：中高楼层>低楼层>天地楼层

同朝向面积户型，中高楼层比低楼层贵5～10%

即

中高楼层≈低楼层（1.05～1.1）

低楼层一般指四楼或以下楼层，中高楼层一般指五楼或以上的楼层，越高越贵，顶层除外！

电梯房最有价值的是中高楼层，特别是次顶层！

中高层次顶层的优势是，防水不漏雨，隔热、防盗、采光好、通风好、尘少，噪声少。

楼层高，蚊子、蟑螂、蛇虫鼠蚁少，年青人特别喜欢！

电梯>步梯

步梯楼层：3>2>4>（5=1）>6>7>8>9。

步梯房，同朝向面积户型，高楼层等于3层的7折价。

（7-8-9）层≈3层×0.7

楼梯房的价值，是3楼最贵。

3楼高度适中，不高不低，防盗隐私等各方面适中。

因此，3楼是楼梯楼里面价格最高的楼层。

其次是2楼、4楼，当然7、8、9楼，楼层最高，上下不便，也最便宜！

一般等于3楼七折的价格，所以楼梯楼7、8、9，这三层，天然就能做到零首付来买房的。

这才是真实的市场价，高于这个价的市场行情，都不应该买入。

短持投资，资金足够的情况下，尽量选择电梯房。

电梯房成交活跃度高，是年轻人的最爱，电梯房增长潜力强。

资金不够的情况下，那没办法，只能选择楼梯房了！

六）选户型

厅直出阳台>横出阳台>房出阳台>无阳台

厅直出阳台，干湿分区，动静分区，更加适合年轻人的喜爱爱好。

厅直出阳台，通风透气好，采光好，给人的视觉感觉，厅特别大，有放大厅的作用，居住起来舒适舒服！

投资的话，尽量选择直厅出阳台户型的房子，直厅出阳台的房子流动性高，特别容易出手。

横厅出阳台的户型，年轻人不喜欢，出手速度没有直厅快！

无阳台户型或者房出阳台户型，都是过时落后的户型，现在年轻人都不喜欢，短持投资尽量不要选择这类户型。

房间数：多房（三房）> 少房（二房）>一房

三房的户型，现在是刚需需求的主流户型。

放开二胎生育，一个家庭有两个孩子，三房户型，是最刚的刚需！

三房也是刚需里面，流动性最高的一个户型，市场大部分的需求，一步到位的刚需需求，就是三房户型！

三房的户型在市场上比两房户型或者一房户型市场需求更广，流动性更强。

如果起步就是一房或者两房的话，将来换成三房，未来不很长时间内，就要紧迫解决的问题！

卫生间：多卫（两卫）主套> 少卫（一卫）不带主套

以三房户型为例，两个卫生间比一个卫生间好，一家人一起生活，两个洗手间比较方便。

不拥挤，不用等待。

人有三急，等不得，等待非常不方便！

三房两位带主套的户型，住起来非常方便，年青人非常喜欢！

所以投资的话比较适合选择刚需户型，带主套两卫以上的户型！

阳台：多阳台（两阳台）>单阳台（单阳台）>无阳台

现在市场上新建房子，普遍是双阳台。

一个是厅出来的景观阳台，另一个是厨房出来的工作阳台，这基本是新建房子的标准配置！

还有个别开发商在主人套房里面，再出来一个小阳台，那这个户型就无敌啦！

房子阳台多，户型住得舒适，是年轻人的挚爱选择！

这类多阳台的产品在投资市场上的流动性也非常高，会卖出更加好的溢价！

入户花园：有入户花园>无入户花园

有入户花园的，一般是设计比较前卫的房子，多一个入户花园等于多了一个工作阳台的性质。

能够把洗衣机等什么的，放在入花园！

还有可以把鞋柜呀等日常生活的一些东西，放置到房子外面入户花园这个地方来，非常方便！

七）结语

短持投资，最理想的选筹标的：选一线城市，热点发展潜力板块，标杆（成交量标杆）小区（地段标杆或学位标杆），电梯房，厅直出阳台，三房两卫主套一厨双阳台，南向中高楼层，90几平小三房！

这样的房子，短持短炒流动性最强！

市场价挂盘，一周便可以成交，能当现金使用的房子，这是最适宜入手的短持投资标的！

（金牛拉车  2021年1月19日）