很多朋友在选择买房的时候，都会遇到一些问题，例如、地段、小区、户型，楼层朝向，面积大小。
一直都为上述的问题，纠结来纠结去。准备买婚房的小夫妻，也可能为了上述争论不休，影响感情，分道扬镳。
有个真实的例子，男女朋友被开发商的看房楼巴，拉到从化远郊区去看房。
女友一下车就是山水大盘，看不到边的绿茵草坪，鸟语花香。
洋房立面新净漂漂亮亮，物业保安管家立正挺直，对客人尊敬有礼，有富贵人家的感觉。营造买了这里的房子才是成功人士。
楼价不贵还很实惠，在这买一套等于市区买一套的1/5价格，女友深深的喜欢了这个从化远郊山水大盘啊！
美美的想着，买套一百万出头的房子，再配台四五十万的豪车，用市区1/5的价格就能过上一直梦想的，美宅豪车的生活！想想都激动！
但男人想问题就理智多了！我们买这里的房子，能自住这里吗，这个地方远离市区能上班通勤吗，二手交易活跃吗，以后有接盘侠吗？
买房自住与投资，需要考虑的问题实在太多。
很多初次投资与自住置业者，自己的思维混混沌沌，往往朦朦胧胧，分不清自己是自住的还是投资的需求。往往把自住和投资混合在一起谈，拧不清！
我们要分清自住和投资，要分开。
买房，住投分离原则：自住的归自住，投资的归投资！
买自住房选择原则：兼顾就近上班，就近入学原则！
买投资房选择原则：不看租售比，只看年综合投资回报率与杠杆率，杠杆优先！
自住
住投分离，就是自住与投资分开来看。自住的归自住，投资的归投资。自住的话不一样，需要找到一个合适的地段，适合就近上班工作和就近上学。方便生活！
家庭里面主要收入的劳动者，每天上班八8个小时，有时侯还有加班加点，本来上班就已经够劳累了，还要坐车挤地铁，来回3--4个小时才回到家！
这种超越体力与心理距离的通勤时间是不可以长期承受的，超长距离上班通勤，让你身心劳累。
整天无精打彩，干工作提不起精神！长期下来，身体受不了，精神崩溃。
有钱难得通勤近，有钱难买早间觉，就是这道理。
上班最理想的状态就是走路上班。早上8：30起床洗涮吃过早餐，走路能够在15分钟以内到达办公室。
舒舒服服，轻轻松松，一整天都是好心情！
上学近，步行去上学，15分钟可以内到达学校的距离。不用远距离接送小孩上放学。
接送小孩占用时间更少，也是很幸福的事情。
如果没法做到步行上班通勤，至少也要做到坐地铁通勤，5站以内地铁最优，大概单程通勤半个小时到公司。
一天来回花在通勤路上的时间是1个小时左右，这个距离是可以长期通勤的！
自住的房子，还讲究居住环境的舒适性，生活配套的便利性。
居住的小区环境务求更好，电梯楼层中上、朝向正南、户型方正，厅直出阳台。
地段生活商业医疗等配套要有利于生活便利，这些影到居住的舒适性，自住的追求是舒适，居住工作上学近，生活方便舒服！
投资
不看租售比，只看年综合投资回报率与杠杆率，杠杆优先！
租售比是衡量物业通过出租市场收租多少年后，收回来投资的一个指标。
很多专家都认为租售比是衡量楼市投资市场是否有泡沫、是否健康的重要指标！
投资收益回报，单计算租售比，是静态的，一维的，是不科学的，不全面的，是错误的！
投资一定用年综合增长率来计算，才是科学的，正确的！
物业年综合投资回报率：就是投资标的物业年均房价升值涨幅，与物业年租金收益之和，与物业总售价之比值，称之为物业年综合投资回报率！
物业年综合投资回报率=（物业年均房价升值涨幅+物业年租金收益）／物业总售价
推导
物业年综合投资回报率=物业年均房价升值涨幅／物业总售价+物业年租金收益／物业总售价
即得出
物业年综合投资回报率=物业年均升值率+物业年租金收益回报率
当，物业年均房价升值涨幅，降至↓或接近等于0时，
也即
物业年综合投资回报率=（0+物业年租金收益）／物业总售价
即
物业年综合投资回报率=物业年租金收益／物业总售价
这正是，
租售比=物业年租金收益／物业总售价，
的计算公式
即，
物业年均房价升值涨幅，降至↓或接近等于0时，
物业年综合投资回报率=租售比值
涨幅可忽略不计（降至↓或接近等于0），物业投资价值最主要看租售比！
同理，
当，物业年租金收益，降至↓或接近等于0时，也即
物业年综合投资回报率=（物业年均房价升值涨幅+0）／物业总售价
即
物业年综合投资回报率=物业年均房价升值涨幅／物业总售价
因
物业年升值率=物业年均房价升值涨幅／物业总售价
所以 当，
物业年租金收益，下降↓或接近等于0时，
物业年综合投资回报率=物业年升值率
新兴发展国家经济体，物业年租金收益率很低，物业年租金收益可忽略不计（降至↓或接近等于0），物业投资价值，最主要看物业年均升值率！
这个反映了市场真实运行情况的，不要用租售比这一错误指标应用，这是一个很片面条件下才成立的指标。
这就很容易解释了，为什么，发达成熟国家经济体，租金回报率那么高，租售比那么高，投资房产还是没多少吸引力。
为什么，在新兴经济体，物业的租金回报率那么低，租售比那么低，还是有那么多人争着去投资！
发达国家经济体，物业投资收益，最主要靠租金。发展国家经济体，新兴经济发展区域，需要用货币来驱动投资，物业投资收益，最主要靠房价升值！
杠杆优先
就是用很少的自有资金，耗动金融银行的贷款，通过一些办法买入控制大量房产，用最少的资金控制最多的房产。
投资以小博大，以小赢多！这就需要发挥金融杠杠的威力！
杠杆的作用放大了投资者的力量，放大了金融的力量。单一房产投资，专业投资专家无一不是是追求极限的放大杠杆。
为啥，房产投资敢大量使用杠杆？房产投资本质是金融。
房产投资有个特性，从世界百年房产投资史的长维度来看，房价大部分时间都是单边上涨的。
也就是说，房价长远看都是上涨，上涨是常态，下跌是短时间非常态！因此房产投资上涨有其高确定性！
干大概率高确定性的事情，才敢大面积大寸头㖫哈的干啊！
投资选筹
买投资房选筹大方向是：买中心城市的中位数房子！
买投资房选筹理论：
“一中心，三次等”。
也即选择，中心城市，次等中心区域，次等小区，次等房子！
选择权重：中心城市＞次等中心区域＞次等小区＞次等房子
中心城市、次等中心区域、次等小区、次等房子，这几个选择要素，对投资回报率的影响是递减的！即中心城市最大，区域次之，小区再次之，最小影响是房子本身！
简单来说，就是买这个城市的中等的房子！不要买最好的，也不要买最差的，最好的和最差的都不是最理想的投资标的。
中心城市：就是指买房投资选择中心城市。所谓中心城市，就是指经济发展，消费工作就业等机会都很好的城市，有更多未来的发展升值空间。
比如最好的投资机会城市是在北上广深。北京，上海，广州，深圳等这四个一线城市！
以上城市集中了全国的大部分的工作机会和大部分的社会财富。
全国城市财富和人口也在分化，也适合于马太效应！
富的越富，穷的越穷，人口多的越多，人口少的越少。财富与人口越来越集中。
投资这些城市的房子，存在着大量的升值机会。
次等中心区域：选次等中心区域，要根据结合城市发展规划的发展方向来确定，要与城市发展的大规划大发展方向相符合！
这个次等中心区域，是紧靠最近原来的城市经济中心CBD，城市新近开发重点打造发展的、未来的新核心区域！是未来的中心！
比如广州的城市构架发展方向是东进南拓，所以城市发展的指导力量也是向东向南。
根据这个选标策略，所以我们选择的投资标的，是尽量靠近原来已建城的城市商业中心珠江新城CBD的东边，也即金融城第二CBD板块！
这些区域是未来能发生潜在裂变暴击的地段！
在这个区域还在发展的阶段，房价相对比较低时，我们就要进去埋伏起来，买入房子，大面积大仓位大寸头建仓，静静的耐心等待，等待地段区域的发展裂变！
一旦区域发展起来，地段必然迎来暴击，房价也必然暴击暴涨！
次等小区：就是选择这个区域内，不是最好最贵的小区，是次一级的小区。
花园小区不要最好，有就行！
次等房子：在次等小区里，选择不是最好的楼层，不是最好朝向的房子，不是高流动性的小三房！
为啥是这种投资选择呢？很多朋友都带着同样的疑问！
投资选择中心城市，很多人都很容易理解，选择次等中心区域，就很难理解。
选择次等中心区域是基于选择未来的中心！选择一个有发展潜力裂变价值的未来中心。
现在是乌鸡，将来会变成凤凰！
在区域发展裂变的过程中，不断的有利好释放，地铁开挖交通利好，写字楼一栋一栋在建成并投入使用，商业购物中心也正在建设，未来前景可期，这就是我们投资者要寻找的价值未被发掘的估值洼地。
选择次等小区，次等房子，其实无他，最主要就是要猎取房子的高杠杆！
猎取房子的高杠杆最主要有两个方向。
一就是房子的评估价能够拉得比较高。评估价的出价逻辑是，码定这个小区刚需户型小三房最活跃的成交价为参照系，乘以一定的评估出价系数来出评估价的！
二就是房子的真实成交价比较低。
一个拉高，一个降低，就拉开了真实成交价与这个小区楼盘普通户型评估价的距离。
可贷款金额是评估价的7成，这样达到低首和零首付甚至于负首付倒拿钱，大倍率高杠杆的购房目的。
这个买投资房选筹理论的逻辑是：
在中心城市未来的中心区域，投资买房，寻找价格洼地，以杠杆优先为原则，寻求未来的地段区域暴击！杠杆暴击！和未来必将房价暴击！
追求暴击三重顶！
为啥不是选择中心城市的中心区域中心地段的最好房子？
以广州为列，中心城市是广州。
广州现时的中心区域是珠江新城，珠江新城的中心地段是中区东区，中区东区最好的房子是凯旋新世界、嘉裕公馆、和汇怡台！
凯旋新世界、嘉裕公馆，现在的房价是10--12万元／平米，汇怡台是15--20万元/平米！
这些现在的CBD中心区域的房子好是好，但作为一个投资者，这是最优化的选择吗？
不是，这些是现成的CBD里最好的房子，一切建设都已完成，已成为成熟的完善小区。
没有后续任何利好的配套要素在释放，没有任何可以表现为房价暴击的要素在出现！
一切只等区域内楼宇和各种设施在慢慢老化而步入暮年！
现时正值壮年刚发展成熟的区域，房子评估价跟不上成交价，更不要说高评了。
作为一个刚入门的小投资者，这是你现在有能力投资的房子吗？不是！
没有利好释放，没有杠杆，没有地段暴击！将来房价也不可能出现暴击，只是跟随大市的通涨而已！
现在已建成，成熟了的珠江新城，最好的投资入市机会，是10--20年前，是还在开发和发展的阶段，而不是现在！
（金牛拉车 2019年12月25日）
