你好，今天我来给你谈谈，投资需求和使用需求之间的关系。很多人在这个问题上犯了糊涂，于是错误理解了房地产价格波动的根源。你要是理解了投资需求和使用需求之间的关系，就不会犯这个糊涂了。

我们在前面两节课讲过，很多人对房屋服务有一个误解，以为房屋服务是一个标准品，每个人、每个家庭有一套，好像问题就解决了。实际上它不是一个标准品，是一种综合的服务，所以它不能通过政府大规模的廉价提供来解决问题。

很多人以为，我们不让那些有钱人多买，剩下的房子就可以给穷人了。其实你想想，在远远没轮到你以前，房屋的供应可能就已经减少了，而每个人他们都有不同的对策，去争抢市场上稀缺的房屋。

1.空置率不可能客观衡量与计算

和刚才这种定向的、用行政的办法来分配住房的想法一脉相承的，就是所谓“控制空置率”的想法。

很多人喜欢举空置率的例子，说市场上很多房子是空置的，咱们要收空置率税，谁空置了房子，咱们就惩罚他，要让他多交税，那么人们就不敢囤积房子了。

这种说法，也是太过简单地把房屋看作是一种标准品的想法而产生的。实际上你想想，空置率怎么算？我有两套各50平方米的房子，我自己住当中的一套，那么你可以说另外一套50平方米的房子是空置的，你惩罚我。

但是如果倒过来，我有一套一百平方米的房子呢？我一个人住呢？里面有两个洗手间，有一个洗手间我长期不用，这算不算空置？你能算出来吗？你能探测出来吗？你能惩罚我吗？不能。

实际上你能明白，如果我有两套50平方米的房子，当我不需要的时候，当市场上的价格合适的时候，我把其中一套租出去的可能性，远远大于我把一百平方米的房子里面的一间房租出去的可能性。

所以很有可能，拥有两套小房子的人，比拥有一套大房子的人，对市场有效配置住房资源的贡献要更大。但如果要实施空置率税，惩罚那些有空置的房子的人，那么效果就会适得其反。

当然，如果政府真的要对我那一套50平方米的房子征税的话，我也有很多对策。

你怎么证明那套房子是空置的？你看水表吗？还是看电表？不管你看的是水表还是电表，我都很容易雇人定期去开开水龙头开开电闸，让里面的电表动一动，让里面的水表动一动。

所以除了平添一种新的职业，像遛狗一样遛房以外，空置率税起不到任何实际的效果，它只会扭曲市场对房型设计的实际需求。

2.任何价格管制都不可能成功

当然，我们要从这个故事里面去提取一些更抽象的原则：

实际上任何类似的价格管制都是不能成功的，从这一点上我们还能够得到更多的启发，就是凡是政府要进行价格管制的地方，人们就总有不同的对策，绕过他们的管制。

比方说，你要锁定每个家庭一套房，那么人们就在什么叫“一套”这个概念上面下功夫。如果你要限定一只手表不能超过多少钱，人们就会在有多少根指针，有没有表带，有没有旋钮等等这些指标上面做文章。

如果你说一台手术不能超过多少钱，人们就在什么叫一台手术上面做文章，手术以外，诊断、检验、麻醉、药物、手术台的费用可以另算。

如果你说学费不能超过多少钱，那学校就可以把教育服务切割为学分费、服装费、伙食费等等不同的费用。这是我们在实施任何一种价格管制的时候，就应该预想到的人们的合理反应。

3.使用需求是投资需求的基础

跟打击空置率相关的另外一个概念，就是要打击“投资需求”，要区分“使用需求”和“投资需求”。

现在市场上有一种普遍的观点，说你看房屋空置，人们为什么买了房放在那啊？是因为他们想投资，他们自己不实际使用。所以曾经就有过一位学者，她提出了一个想法，她说我们要积极地去满足实际的需求，而同时要打击投资的需求。

她的建议是，在那些非常好的地段批出一些地来，专门用来修建廉租房，让有实际需求的人住上这些好房子，而在那些偏远的地方批出一些没人要的地来，供那些喜欢炒房的人、喜欢投资人去投资。你说这个想法可笑不可笑。

如果是这样，我们政府就可以往天上一指，说月亮——喜欢炒房的人，你们去投资月亮，你们在那炒吧。好的地段，我们用来修廉租房。这可能吗？这种把使用需求和投资需求区分开来，甚至对立起来的看法是不合理的。

实际上所有的投资需求，都是以实际使用需求为基础的。没有实际使用的需求，就不会有投资需求。给你块烂地，你会去炒吗？当然不会。

出高价做投资，到底是怎么回事？出高价做投资，是人们表达不同意见的一个和平、有效的办法。

一幢房子放在那里值不值一块钱？所有的人都认为它值一块钱，那没有不同意见；值不值两块钱？大部分人都觉得它值两块钱，那这也不是表达不同意见的办法；到最后这房子值不值一千块钱？有两个人同意，这房子值一千块钱，这时候，他们之间还要再进一步表达不同的意见，它值不值一千零一块钱？

到最后，只有一个人认为这房子值一千零一块钱，那么他胜利了。他花一千零一块钱来表达他跟所有其他人不同的看法。对还是不对，我们走着瞧，看下一回合市场的价格是多少。

但不管怎么样，他用自己的真金白银表达了他不同的看法。到明年这个时候、到后年这个时候，市场就会告诉人们，他到底是正确的还是错误的。这就是投资。

如果我们硬要把使用需求和投资需求区分开来，对立起来的话，就不会有人投资，就不会产生满足未来市场需求的供给。这样长远来说，我们的居住条件会变得更差，而不会变得更好。

所以，凡是那些打击投资需求的政策，不为投资开绿灯的政策，最终也满足不了使用需求。

课堂小结