文章来自公众号“小白玩投资”

房地产是房产(房屋财产)和地产(土地财产)的总称。

房地产除了满足居民家庭居住需求外，还兼具保值增值的功能，是抵御通货膨胀的良好投资工具。

但是现在有一个讨论十分激烈的问题，目前中国的房价贵吗？还有没有上升的空间？

按照国际惯例，一个家庭6年的总收入可以购买一套房子，以此我们就可以推算出各地的合理房价。

国际惯例看房价

我们按每个家庭拥有2名劳动力计算，按照各地的人均可支配收入乘以2，然后乘以6，基本上就可以得出一个家庭6年总收入，也就是该家庭所能承受的房价总和。

然后在这个基础上除以80(我们以每户买80平米房子为准)，这样得出的数据大概就是每个城市的合理房价价位了。

计算公式为：城市合理房价=(城镇人均可支配年收入×2×6)/80

据上海市统计局统计，2017年上海市城镇居民可支配收入为58988元左右。

根据公式计算：(58988×2×6)/80=8848.2元/平米。也就是说，上海市的合理房价应该是8848.2元/平米。

如果按照同样的参数，按上海人民现在的收入，多少年能买房呢？目前上海平均房价5.2万，80平米*5.2万/（58988*2）=35.26年。也就是说，夫妻两人平均不吃不喝35年才能买一套80平米的房子。

这个计算方法是国际通用的一种方法，显而易见按照国际惯例已经没有办法给我国的房产估价了。

租售比看房价

先让我们来看看目前全球主要城市的租金回报率到底怎么样。

中国主要城市在全球租金回报率排行榜的位置

我们计算实际租金回报率的方法是用一年租金/房屋价格。

一般来说，5%以上的租金回报属于适合投资的楼市，从数据来看，美国的达拉斯、洛杉矶、纽约，日本的大阪、东京都有不错的表现，租金回报率达到5%以上。相比之下，中国一线城市北上广深的租金回报率就比较低了，仅1.5%左右。

我们这里举个例子：一线城市一套500万的房子，很合理吧？按租售比1.5%，一年租金就是7.5万。

而学习了我们投资理财课程后，你可能很容易用500万每年理财轻松地拿到8%或者10%，甚至更高！我们按10%算的话，500万一年可以收获50万的理财收益。而500万的房租出去，一年才7.5万元。

房价还便宜吗

我国有特殊的国情和长期的历史因素，但我们在这里想表达的意思是，我国的房价真的不便宜了。

在19大的政府报告中的那句“房子是用来住的，不是用来炒的”掷地有声。

总之，目前中国房地产投资的黄金时代已经过去，未来应是一个精挑细选、进行结构性投资的时代。个人或家庭要投资房产，必须格外慎重。

由于房地产流动性比较差，变现很难，风险显然也不低，小投觉得每年房价至少涨8.5%，房地产才是比较好的投资选择，但是以这样的涨幅，不到9年，房价将再次翻倍，届时一线城市房价全部超10万，全球最贵，这样的结果政府能接受吗？大概率情况，房地产每年涨幅不会超过8.5%，那么房地产的投资价值在哪里呢？

小投建议

刚性需求（比如借婚，还有学区房，原来房子太小换大的这类需求）下房子该买还是得买，但是投资性买房就不可取了。

而对于刚性需求，我们应该怎样去选择一套好的住宅呢？

选择一套好的住宅，应考虑以下七个标准

1. 确定5公里生活圈

开车或乘公交车的上班族，如果平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。

2. 小区绿地率要达到35%以上

居住环境有一个重要的硬性指标是绿地率，指的是居住区用地范围内，各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。

值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。

由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以居住区绿地率应在35%以上。

3. 社区人性化设计

一个社区的人性化设计可以体现在许多方面，如人车分流，保证交通的便捷性、安全性，以及减少对居住环境的影响；商住分区，娱乐购物影响不到居住的安静和安全；住宅布局成街区式，利于形成良好的邻里关系；社区内规划有大型巴士站、人工湖、幼儿园、学校等。

4. 社区配套齐备

一个社区的配套是置业中必不可少的组成部分，如引进大型超市，与名校联姻，吃喝玩乐无所不包，业主大可以足不出小区门就能满足基本生活和休闲娱乐所需。

5. 户型好

主卧室要求舒适，面积相对较大，不应小于12平方米，16平方米较为合适。

起居厅和主卧相对独立，避免互相干扰。这种户型往往会多一条内廊，有人认为此内廊是浪费了面积。

其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。

厨卫的配置科学合理，能体现洁污分区的原则。注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。

门窗密闭效果良好，上下楼板及相邻的分户墙隔音好，无漏水等施工质量问题。

6. 建筑密度小

低密度的直接表现就是低“容积率”。容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率越低，建筑密度也就较低，住户就越舒服。

年轻人购房需注意的八大因素

1. 做好支出预算，切忌将所有存款都用于购房

除交付楼款外，购房时还要交纳房屋维修资金等费用，如果需要马上入住，装修、置办家具、家电等也需要一笔不小的费用。

2. 贷款年限不宜太长或太短

年轻人贷款购房，还款年限选择15年至20年较为适中。若贷款年限过短，还款压力相应较大，而贷款年限过长，利息负担又会过重。

3. 善用公积金

有住房公积金的年轻人，在购房时能用多少公积金就尽量用。就算工作不久，公积金较少，能用则最好用，起码也可少付利息。

4. 量入为出

一是将家庭税后年收入和总房价做比较，合理的支付能力范围应在后者最多为前者的6倍，如果超出这一比例，则说明你买到的可能是超出自己支付能力范畴的房子；二是不能让个人住房按揭月供款超过每月家庭可支配收入的三分之一，否则生活质量将会明显下降。

5. 注重体积而不只是面积

应注重房子的体积而不只是面积，毕竟净高的房子可以做个错层结构，这样将充分发挥小户型大空间的发展趋势，同时也避免了目前很多户型存在的面积浪费的问题。

6. 关注户型空间的可变性

目前主打小户型的开发商重点关注了年轻人对户型结构的个性需求，甚至有开发商打出广告宣称自己的房子可供“随意拆、拼、组、变”，因此户型必须给予空间充分的自由，让其能够灵活组合。

7. 提防精装房隐患

目前有些中小户型是精装房，虽然精装房能省去不少装修之苦，但要注意其中隐含的质量问题，所以一般粗装就好。

8. 如果是结婚购房，应兼顾双方上班时间成本

小夫妻两个人如果工作区域不同又很稳定，购房时应考虑女方多一些。

一般而言，女性婚后承担的家务更多，且体力逊于男性。如果不与父母同住，尽量不要距离父母住处太远，以方便照顾老人。

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