内容首发于公众号：想想的自留地
有朋友推荐了一个客户，说在出租上遇到了一些问题，可能需要支持。
于是，昨天就和Ta通了40分钟左右的电话。
怎么说呢。
一些可能不方便直接打击Ta的话，我想在这里说一说。
是完全的陌生人，本来约了五点电话，因为那个时间正好有点事情，就改到了晚上九点。
通话前，Ta把自己房子的视频发给了我 —— 精装修的三房，竖屏拍摄，配了音乐，还加了滤镜。
视频拍得很好，房子也很漂亮，看得出花了不少心思。
但我没看到中央空调，也没看到墙暖，推测也没有地暖。
这让我隐隐有些不安。
果然，问题来了。
这是一套内环内、老静安版块、精装修的楼梯3房，也就是俗称的老破大。
只是，这套房子是产权人Ta自己装修的。
也就是说，和单纯的二房东相比，Ta的装修费更贵，装修周期可能更长，花费的时间精力更多，也更在乎最后的成交价格。
毕竟对我们这些二房东来说，这是门生意，追求的是效率，算的是投入产出比，只会把钱花在刀刃上。
抛开这些先不看，更要命的是，Ta没有在装修前分析过自己的客户画像。
个人认为，在这个地段内，会租楼梯3房的只有这么几类人：
1. 陪读家庭。
老静安的好学校多。但陪读家庭往往在每年的9月开学前看房，偶尔会有一些拖到9月份租房。现在已经12月了，这样客户出现的可能性极低。2. 住惯了老静安的拆迁户。
享受惯了地段的便利，而不愿意离开的动迁户是能接受楼梯房的。但他们的预算往往有限，而且参考他们之前的居住条件来看，他们对房子的装修没有很高的要求，所以用软硬装去打动他们付溢价，很难。3. 上班族合租
这个版块内楼梯的一房或两房是抢手的，但是三房就得碰运气了，愿意一起租房子的同事，不好找。而且还要看性价比——合租3房的综合价值高于自己整租1房。4. 员工宿舍
员工宿舍是老板付钱，老板会考虑性价比，不会考虑软硬装多好，只在乎能解决多少员工的住宿问题。
而且，7号线向外坐几站地铁就有性价比更高的房子，所以一定是那些必须在这片找房子做员工宿舍的行业。但不论什么行业，得看运气。
可能我说的是错的。
那么怎么找到更接近正确的答案？
找附近的中介问 —— 问什么样的客户会租楼梯的三房，问现在租掉的房子是什么样的，问能不能看一下房子的照片。
凭我有限的经验看，这大概率是一个错配的产品。
一个错配的产品需要很大的努力和运气才能成交，更别说是以Ta满意的价格，特别在年底这个时间点。
所以，千万不要觉得装修就可以解决出租难的问题，有些钱可能不如不花。
为了满足租客功能性需求的投入是有价值的，其他都只是让他记住你的房子，冲动下单的工具而已。
同理，如果有人在这个时间段让你先装修房子再出售，还承诺你能卖高，请果断拉黑他！！！
电话里，Ta问我，觉得这套房子能租多少钱。
我不知道。
因为我们对包租房的选择有一套自己的选择逻辑，专业选手不靠运气，Ta的小区不在我们的关注范围内。
而且，我们的房子面向高端人群，必装中央空调和地暖。
所以我对这套房子完全没有概念。
加上，Ta认为自己住得近，有时间去拜访更多中介，也有时间做租客管理，就没有选择我们的租赁管家服务。
于是，我就把招租的基本动作和Ta强调了一下，即拍照、做笔记、加中介、多跟进。
能说的我都说了，剩下的只能靠Ta自己了。
也就在刚刚，我随手在链家搜索了一下这个版块内在招租的3房，同价格段的共有22套，其中19套电梯；而3套楼梯房里，Ta这套最贵。
我希望我说的都是错的。
真心祝Ta好运。
题外话，最近陆续接到的各类房产咨询有点多，主要都不是公司客户，所以可以写的故事也变多了。
你们想先听哪一类的，欢迎留言。
如果有咨询需求，也欢迎留言。
