鉴于老龄化愈发普遍的社会现状，为了解决城市里居住在老楼居民上楼难问题，很多城市陆续对老旧小区楼房加以改造，其中包括加装电梯，但在执行中却遇到多起阻扰事件。有人担心加装电梯导致楼体安全性降低的，有担心噪音的，有不愿出费用的，其中阻碍最大的是一层住户，理由是，自己明明不需要电梯，为什么还要和全体业主一起均摊电梯费用？另外，即便不需要我出费用，住在一层势必受到的干扰影响最大，说什么也不允许安装，并加以阻扰施工。当下很多业主都有着相同的疑惑：1.加装电梯可否不同意、不参与也不配合；2.业主可否不用物业公司管理；3.自己的房子和小区，他人有无权利进行出入干涉？回答这些问题前，让我们先了解相关物权法律规定。

一、业主专有权和整体楼房的权利义务关系

1.业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《民法典》第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第三百条：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

业主对自己的房子享有专有权，对小区整体楼房享有共有权，对因全体业主共同享有的共有权又连接为成员权，最终形成一个实实在在独立的、统一的、整体的权利，这是共有权与专有权的权利基础。权利内容是全体业主享有对专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。

2.权利义务相一致原则

《民法典》第273条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

由于全体业主共同享有小区整体建筑物的不可分割的共同共有的物权权利，所有全体业主都是共有权人。但共有人不可能每个人都要亲自进行事务处理，所以在对共有事务进行处分时，按《物业管理条例》规定，决定“筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施”，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

二、物业管理公约的地位和法律效力

1.公约的产生和效力

（1）公约源自于法律的授权，业主的义务由法律直接规定。

业主公约，如前所述，是由业主大会经法定程序制定和颁布，符合法律规定程序形成的决议，对全体业主具有法律约束力；

业主大会的产生，根据《民法典》物权编第277条：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第278条对业主共同决定事项的内容和程序做出具体规定：下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

除上述《民法典》外，国务院制定的《物业管理条例》（目前为2018年修订版）也是当前适用物业纠纷案件的法律依据。在条例的第二章规定了业主及业主大会权利义务内容，第七条规定：业主有义务“遵守管理规约、业主大会议事规则”；经街道一级基层组织指导、参与下成立业主大会，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”业主的义务规定在《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

（2）业主公约在全体业主中具有最高的法律效力，是指导其他规约的纲领性文件。

《民法典》第280条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。第286条第一款规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

《民法典》较之原物权法重大变化是：业主除了负有守法义务，除了遵守法律、行政法规之外，就是还要遵守管理规约的规定。

管理规约是业主大会制定的区分所有建筑物管理的自治规则，内容是业主为了增进共同利益，确保良好的生活环境，经业主大会决议的共同遵守事项。管理规约的订立、变更或废止，也必须经过业主大会决议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，始得订立、变更或者废止。

业主公约的效力在于约束全体业主的行为，故其不仅对该建筑物的业主有效，也及于业主的特定继受人。业主委员会和物业服务机构不得违反该公约而另行处置管理事务，与公约相抵触的管理行为不具有效力。

三、业主有决定和更换物业公司管理的权利

《民法典》第284条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

对建筑物的管理方法有两种：一是自行管理建筑物及其附属设施；二是委托物业企业或者其他管理人管理。当代建筑，是建筑业利用当代建筑技术建造的精密的建筑作品，在管理上要求十分专业，确定对建筑物及其附属设施进行管理的人员，通常需要专业团体进行。对于建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，即前期物业管理，是在业主尚未普遍入住的情况下，不得已采取的委托物业管理人的办法。当建立了业主大会、业主委员会之后，对前期物业管理单位不满意的，业主有权依法更换。

四、《民法典》吸纳了哪些新形态下的法律内容

我国《民法典》其实早在五六十年代开始便已提上日程，但历经多次草案和提议，最终于2020年5月28由全国人民代表大会审议通过，时值新冠疫情爆发期间，在新冠肺炎疫情的防控期间，政府应急处置下的防控行为，出现多起业主不配合物业服务企业或其他管理人管控举措的行为，有的甚至造成一定后果。为此，民法典顺应当前社会背景，除了在物业服务企业或者其他管理人负有执行政府依法实施的应急措施和其他管理措施的义务作出规定之外，在另一方面规定了业主对此负有的义务，即对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

《民法典》第285条第二款规定：物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。第286条第一款规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

以上两条分别以物业企业管理者的身份和业主身份，各自做出的义务性规定。物业服务企业或者其他管理人对于执行政府的应急措施和管理措施，目的都是保护小区居民的安全，既是对政府的责任，也是对居民健康安全的保障义务。

《民法典》进一步扩大业主权利的保护范围和保护力度，体现在对共有部分收益权的保护、自主决定和更换物业管理企业、停车位优先满足本小区需求、任一业主更改经营住房须经权利人同意许可方为有效，对业主大会行使权利的监督权，认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，有权请求人民法院予以撤销。

但在享受权利的同时，也需履行一定的义务，美好的生活需要良好的外部环境，权利的形式必然会受到义务的约束，世上本无没有约束的权利，自己的权利是他人的义务，相对应，他人的义务内容成就自己的权利范围。经过民主决策和行政审批后以合理方式在老旧小区加装电梯受法律保护，业主即便自己不需要使用电梯，对整体上不妨碍采光、通行、通风等相应权利的情况下，对小区加装电梯的行为负有一定的容忍义务，有义务配合安装电梯行为；在政府采取应急处置措施和其他管理措施时，业主应当依法配合，是应当履行的法定义务。