2021年1月1日颁布实施的《民法典》第二百七十五条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
按照《民法典》的规定:小区未办理产权证的停车位所有权的归属，可划分以下四类：
1、 地上规划停车位：所谓地上规划停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。对于这部分的车位、车库原则上归属开发商所有，开发商可以就该部分的车位、车库向业主进行出售、附赠或者出租等处分行为。但露天车位的产权一般归全体业主所有。开发商通过卖房的强势地位，单方面约定小区停车位归属无效，法院不予支持。
因为地上停车位的权益作为附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。其实开发商投资修建地上停车位，既便于促销房屋，又便于提高房屋售价，并不吃亏。
2、地上临时停车位：如果开发商占用小区公共道路、绿地，规划临时停车位，则属于小区业主共同所有。如果开发商硬要出售、或租赁，业主可直接将开发商或者物业告上法庭，依据最高法院此类判例，胜诉将是大概率事件;
总之地上临时车位，开发商无权出售，物业无权出租，只能业主共同处置。至于说是委托物业出租，或是摇号分配，再是先到先停，这些都是业主自己需要协商的，和开发商没有任何关系。
3、地下普通停车位：所谓地下普通停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。
一般来说，按公建分摊给全体业主的地下停车位产权归全体业主所有。但在小区房屋销售时未按公建面积公摊，同时具有规划许可证和规划验收许可证的地下停车位的产权应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的。这部分地下车库开发商有权出售、附赠或出租，但应首先满足业主需要。目前全国绝大部分项目的地下车位都没有产权证，但是开发商作为其权属所有者，是卖是租，都无可厚非;
4、地下人防停车位：属于建造在小区地下人防工程内的，非战时用于停车的车位。人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主，开发商自然不能出售获利。但《人民防空法》规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定“作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积”。
