1.中国为什么房价贵？

最重要的是地贵，因为我们需要保持相当数量的土地以保持粮食安全，所以建设用地稀缺，在中国城市化进程中，大量的进城人口需要住房，一方面是中国城市化旺盛的需求，另一面是房子的稀缺，这之间就是利润，而这些利润维持地方政府大量的支出，全国近6万家注册房企。

2.为什么会出现捂地现象？

最值钱的是讲故事，是没有实现的预期，一个小区的需求是需要刚需与炒房团实现，还要加上建筑费用，宣传费用，需要很多的人员，但是一块地皮只需要一个房开商购买来实现了，这种现象在房开商越来越多的情况下是有利可图的，但是房开不断倒闭的情况下空地皮就会变成估值上亿而卖不出去了的资产。

3.二手房下降会不会伤害房价？

二手房下降首先伤的是炒房团，第二是房价预期，第三个是购买预期，投资者要注意你预期的实现是二手房价位，二手房价位是能影响房价的，一套二手房也能解决居住需要，特别是在入城人数不断减少的情况下，东北的大专生就是人才政策，杭州的大专生落户政策证明了以前门槛之一——户口政策已经快名存实亡了，2020到2030年，城市的主要问题将会是人从何处来？

4.政府与这种经济模式的关系？

首先地方政府需要面对的庞多事物，钱从哪里来？地方政府唯一值钱的就是土地，卖地政策是地方政府主要收入，以前地方政府连卖地都没有，在2000年左右拖欠农村教师工资的现象非常普遍，第二是关于具有土地性质拥有决定权的官员，人民的名义中将土地性质由50年年限工业用地变为70年年限住宅用地，年限不是最关键，关键是一个工厂除了用地需求之外需要考虑能源价格，地理位置，劳动力价格；导致工业用地不光要有价格优势，还要有其他优势，引入工厂这对一些地方政府来说太难了，房地产不一样，考虑的就是土地价格，在过去甚至你都不用考虑城市人口，卖给后来的房开就行了。

5.未来的房地产会怎么样？

整体而言可能是卖地经济的崩溃，逻辑是这样的，中国老龄化与农村没有人去城市了这个巨大的黑犀牛在狂奔而来，面对越来越少的进城人口各个大城市加大抢人力度，中小城市不光吸引不了下面县城乡镇的人口，自身人口还会流失，这也会导致中小城市的捂地皮的房开会把自己捂死，二手房价的低位也会影响炒房团与刚需的购买欲望，中小城市小型房开卖不出房，大型房开需要不断的扩张维持自身的利润，势必加大对小型房开的挤压，毕竟大公司烂尾的可能性比小公司烂尾的可能性小很多，没有众多的房开公司来竞争土地，地价就不会出现溢价，甚至高位，依靠卖地的大多数地方政府何去何从？

我是从人口开始慢慢去了解经济学的相关知识，不是科班出身，所以相关的文章水平非常低。

以我浅薄的经济学知识起到对我的帮助，是“市场价格是由供需关系决定，供大于求价格就贵，求大于供价格就便宜”，“人投资的动力不只有现实的利润实现，还有对未来的预期”，“信用即货币”理解更深。

土地价格的需求方是房地产公司，而供给方是政府以及一些早期拿地的房地产公司，随着资本不断涌入房地产，房地产公司数量的增多导致土地拍卖容易出现溢价。

随着大量小型地产公司的破产倒闭不光会减少土地价格的溢价，还证明了房地产的市场（购房者的数量）在减少，二手房价格下降与二手房在市场存量的增加证明了房地产最重要的原料与产品两端面临过剩——土地与房子都由求大于供变成供大于求。

二手房市场是较为自由的，这是个人对个人的交易，不存在店大欺客的情况，第二二手房交易的是现房，不存在烂尾楼，但是存在一房多卖，但是房地产全国联网能杜绝这个现象，我认为二手房价格的下降伤害最大是炒房客，因为他们买以一手房的价格买下房子，但只能参加二手房的市场，一二手房的差额就是你投资房子的利润与损失。

买房人就是房地产业产品的需求，但是二手房的下降会影响房地产公司的市场，因为二手房降到一定价格，刚需也会弃新房而选二手，更不用说投资者卖出的房子价格是依据二手房市场。

空地皮与烂尾楼的接盘侠是后来的房地产开发商，而房地产开发商的数量是由愿意购房者数量这个新房买方市场大小决定，现在因为疫情影响，是有不少的房地产开发商破产倒闭，更重要的是每一年新建的建筑面积比每一年新增的城市人口要多，这个市场也越来越小了，房地产正在走向夕阳，因为需求在不断减少。

地方政府发展房地产业最大原因是房地产业只需要人，不需要其他条件，但是工业与制造业不光需要政策支持，他还要劳动力价格，与消费市场的距离，交通问题，所在地附近的能源价格很多因素的考量，所以对于中国大多数没有什么特殊资源的县城来说，房地产业是最简单的产业引进了。

期房制度下的中国房地产业必然会出现烂尾楼，那是因为投资不光有现实的存在，还有未来预期的实现，期房的价格便宜的同时也造成了房地产高速运行的现状，烂尾楼的出现，你交钱给房地产开发商，这钱怎么用你可不清楚，但是制度上有专门的人员来监管这个期房款的账户。

这个制度造成了房地产业大量公司的成立，因为公司最重要的资金来源可以在你没有产品的情况下解决，我有几百万投资开一家房地产公司，先预售集资，然后卖地，然后修房子，几百万就能做几千万的生意，还有比这利润更大的东西。

不光能预售集资，还能拿地皮向银行抵押，拿着抵押款又可以去买下一块地皮，只要这个周期足够快，这个公司的利润超乎想象，地价越来越高就是这个原因，房地产公司没有那么大的信用，但是地皮有，而信用即货币，没钱不可怕，可怕的是大家都知道你没有钱，那你连翻身的机会都没有。

随着二手房市场价格下降与存量增加，在经济不好的时候人们更加倾向于选择现实的实现，而不是未来的需求，这样就会新房与期房的价格产生松动，一旦产品价格下降，预示着这个行业走向产能过剩，因为人总是想最高价卖出东西，追求高额利润，如果产品是供不应求，谁会降价，产能过剩会带来小型公司的破产与大型公司的下沉，市场没有办法容纳那么多的企业，地方政府作为卖地方，买家房地产公司越来越少了，那地价还会频繁出现溢价现象吗？

以上就是我关于地价与二手房的分析。