前言

关于地下人防工程，我们最熟悉的莫过于小区地下停车位的权属，住宅小区在涉及地下车库时，实务中观点不一做法也不同，有的开发商有权直接出售，产权被分割到各个购买人，购买人有产权也就可以买卖；有的开发商仅只有出租权，在开发商撤场的时候将车库的管理权移交给物业公司，由物业公司代表业主行使管理权，可以收取管理费，这类产权归所有业主。

是什么原因和依据造成这种权利主体不同局面？答案是开发商在拿地的时候地下车库的规划属性不同。规划设计的人防工程位置、面积如果没有计入小区建设公摊面积则属于人防工程，不属于全体业主所有，作为该人防车库建设方，开发商依据人民防空办公室颁发的人防工程竣工验收备案证书，可以将该地下车库使用权予以转让并收取相应收益，包括向个人出售车位使用权的行为不违反法律、行政法规的强制性规定。

    一、法律规定

《中华人民共和国人民防空法》（简称人防法）第二十条规定“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”

第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

第二十六条规定“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”

《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条　地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。

《人民防空工程建设管理规定》第四十八条规定，按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑地面首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。

第五十九条规定，由单位、个人投资建设或者连同地面建筑整体购置的防空地下室，平时由投资者或使用者按照有关规定进行维护、管理和使用，战时由人民防空主管部门统一安排使用。

二、相关案例

  案例一：人防车位用于建设区域配套工程已通过包括人防、规划等主管部门的审批并安装相应的战时人防配套设施、通过了相关验收,其战时防空效能并未受到影响,亦存在其他可能对国家利益和社会公共利益构成损害，使用权依法受到保护。

案例检索号：贵州省遵义市中级人民法院（2021）黔03民终7987号民事判决书

法院认为，案涉地下车位所有权归属如何认定。首先，容积率是指用地面积与地上可出售面积之比。对地下车位而言，既存在整体不计入容积率的情形，也有将可出售部分计入容积率，不可出售部分不计入容积率的情况，故地下车位是否计入容积率不是判断物权归属的依据。其次，实践中，不可出售的地下车位多指具有人防工程性质的车位。对此，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条明确规定，地下工程“谁投资、谁所有”，而《中华人民共和国人民防空法》亦规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，同时基于国防需求，该法对人防工程的销售行为进行了限制。由此可知，人防车位可租可用不可售，业主不能取得该类车位产权。再次，地矿公司于2014年11月5日交纳了防空地下室易地建设费，并在2020年3月19日取得《遵义市人防工程易地建设许可证》。由此表明，地矿房开公司对案涉房开项目的人防工程建设已通过易地方式履行法律义务，不论案涉地下车位是否系人防工程，均不属于业主共有。据此，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条、第二百七十五条第一款规定，地矿公司因系案涉地下车位的建设方，且其与业主签订的《商品房买卖合同》未约定地下车位随房售与购房者，故案涉地下车位所有权归属地矿公司。相应，观景苑业委会收取相关费用既无合同根据，亦无法律依据，依法承担返还责任。

案例二：投资人对兼具人防工程性质的地下车库（位）享有使用权和收益权

案例检索号：最高人民法院最高法民申451号民事裁定书

法院认为，关于交付1#楼人防面积870.74㎡”。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”本案人防设施系天豪花园整体组成部分，《补充协议二》确认“天豪花园”建设工程现竣工并通过验收交付使用，应当包含人防设施在内，且根据原审查明的事实，(2009)西民二初字第00009号案件审理期间，天豪公司已将地下车库、人防设施部分交于西科大。原审法院依据天豪公司和西科大的协议约定，判令天豪公司向西科大交付1#楼人防设施，系交付人防设施的使用权，并不涉及产权归属问题，不违反合同约定和法律规定。天豪公司以其无处分权拒绝交付的理由，本院不予支持。

结语

在寸土寸金的城市使用建设用地，修建地下人防工程具有重大意义，在战时与平时都有着重要的作用，它是为保障人民防空指挥、通讯、掩蔽人员等免受或减轻核、化、生武器和常规炸弹杀伤破坏而专门建造的防护建筑。是战时储备粮食、医药、油料和其他必需物资的场所。在保证战时使用效能的前提下，同时也有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用，作为小区开发商，在向业主以出售、附赠或者出租等方式约定时，有义务向业主证明车库是否纳入公摊面积，包括建设车库的成本是否也纳入商品房的成本。如果开发商对此没有约定或者约定不明时，除开发商能证明其享有所有权外，应当推定归属于业主。