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“第一个按钮，一百万美元。第二个按钮，50%的机会拿到一亿美元，50%的机会什么都没有。”
张曼巴发给我一篇财经类鸡汤文，圈出了这段话。
我说，你现在是不是正yy这一亿怎么花呢？
这位朋友姓张，但曼巴不是他的真名。
有一次，他朋友圈发了夜里加班的照片，配文是，你见过凌晨四点的上海吗？
俨然加班加出了科比的曼巴精神。
从此大家都叫他张曼巴，听着像张曼玉的弟弟。
张曼巴咨询我买房子，内环内就可以了。
我问他开始看房了么？
他摆手说他在努力投资自己，怎么会有空看房呢。然后蹦出来一堆新名词，什么知识付费，消费升级，human capital...他说付出总有回报，过个两三年，实现了自身价值，再去买房。
我说，三年后内环线的房子要20万一平了，你用什么买？拿这些鸡汤买么？
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内环线的房价快要卖20万一平了，绝不是乱说的。
有些同学可能会质疑，内环豪宅标杆，翠湖天地，不也才15万么，内环的房子凭什么能卖到20万？
这就是很多人的误解，以为房价上涨总是轰轰烈烈的过程。大家的记忆停留在15-16年，微信群、朋友圈、饭桌上…话题全都是房子。
其实更多的时候，房价在悄无声息地上涨。
就拿如今已企稳15万的翠湖来说，谁能想起，2017年年初的时候，依然可以用11万不到的价格买到？
那么三年后，内环内的房子凭什么卖不到20万？
网络图片丨翠湖天地
为什么是刚好20万，而不是16万、17、或18万？
不是我任性，偏要凑个整数。而是我通过严格的公式计算出来的。
有没有很好奇，这简直是高科技啊。
别急，让卜教授来告诉你。
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我们现在看到的漂亮小区，在开发商开始盖楼之前，都是一片片的空地。
但开发商并不是看到一块空地，就可以上去直接盖楼噢。毕竟大清已经灭亡了，跑马圈地的时代过去了。
现在，开发商拿地要经过招拍挂的过程。
招拍挂是什么？不知道也没有关系。
反正就是开发商要花钱买地。
这块地的价格，叫地价。
网络图片丨大富翁4
开发商为什么要买地盖楼呢？
因为他们想让这座城市变得更美好。
如果你这都信，说明你是一个有理想有情怀的人，适合创业。
开发商的目的很单纯，就是赚钱。
开发商花这么多钱买地，就是因为他们相信盖好的房子能卖出更多的钱。
那么问题来了，房子究竟会卖多少钱？
这得看开发商的心情...更取决于将来的市场和政策。现在没人说得准。
但无论如何，开发商有一个底线，就是不能亏本。
而不亏本的这个底价，叫保本价。
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通过地价算保本价，是一个让人很懵逼的问题。
很多信息渠道也尝试在算，但相同的一块地，它们给出的答案都不一样，让人更懵逼了。
网络图片丨黑人问号
这很正常，开发商的费用太复杂了，除了土地费用，还有各种图纸费、各种工程费、各种税费...此处省略一万字...有木有很头大？
但不用担心，卜教授是不会让你们自己去计算的。
好比去饭店，点了一份饺子，老板不会丢过来一片里脊肉说“自己剁馅儿”。
答案早就算好了。闲话不说，直接上菜！
16年的8月，新静安的中兴路地块，被融信重金买下。
有多重呢？10.03万每平米啊，全国记录啊！
这是一块综合地块，未来有商业、配套、保障房...听上去很美好。
但仔细想想，一部分面积做了商业配套，意味着能卖的房子变少了，价格只能更贵。
妥妥的羊毛出在羊身上啊...
究竟会多贵呢？
卜教授告诉大家，要卖到每平米19.2万，融信才保本。
有木有很毁三观？
先别毁三观。融信如果只追求保本，那可以改名叫雷锋了。
如果要赚8%（利润率），融信要卖每平米21.8万。
好，现在可以毁三观了。
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卜教授一开始也怀疑，融信的项目只是个案。
本着科学家严谨的精神，我又研究了两个地块。
第一个项目，在青浦徐泾镇，徐南路的北侧。
中骏拿地的价格是...4.5万每平米。
一平米要卖到8.25万元才刚刚保本。
而8%的利润率，对应的是每平米10万元。
第二个项目，在安亭国际汽车城。
你知道这是哪儿吗？我查了查地图，安亭到昆山比到上海市区近多了...
万科拿下了这块地，地价是2.5万/平米。
经过计算，保本价是...4.7万/平米。
如果要赚8%，价格是5.3万/平米。
安亭居然都要卖5万以上？
看来限制我想象力的不只是贫穷，还有地理知识。
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现在上海的二手房价，按照“核心城区/主城区/外环外/远郊”来划分，大约是12/8/5/3。
未来几年，之前拍出的地王，包括前面的三个项目，都会开盘。
按照保本价来估算，上海新房价格要到20/14/9/5的节奏啊！
你想说，不听不听我不听。
我要说，咱们都已经是穷B了，能别再怂么？
为什么我要吐槽张曼巴？
因为碎片化的财经资讯，听的时候很爽，但事后没有任何帮助。这就是鸡汤。
他说他懂了“消费升级”。
我说别扯了，你不也没开始创业、没为哪个生产商投资么？
你做过的最消费升级的事儿，不就是跑到日本去买了个马桶圈么？
你喝这些鸡汤，完全是在逃避，对你买房有半毛钱贡献？
上海的房价，确实越来越令人生畏。
可能拼尽全力，面对心仪的房子也无能为力。但这不丢人。
而那些从一开始就逃避现实、等到房价涨上去了却开始埋怨社会的人，你连讨论房价的资格都没有。
