一、城市更新发展历程：

2004年，出台《深圳城中村（旧村）改造暂行规定》2005第一批城中村计划发布。

2008年，《关于加快我市旧工业区升级改造的工作方案》出台，同年第一批旧工业区升级改造计划发布。

2009年，广东省出台《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》深圳市2009年10月颁布全国首个城市更新。依据办法，2009年8月25日粤府（2009）78号文《关于推进三旧改造推进节约集约用地的若干意见》借鉴台湾都市更新，香港等地经验。

 众所周知，由于深圳经济社会快速发展，已面临土地紧缺难以供应的瓶颈问题。扩大区域成立直辖市目前不可行，填海造地受国家海域政策、面临成本高、生态环保压力等限制，其次填海的土地受地质影响短期内也无法开发建设。因此，土地的二次开发就成为深圳的新常态。以下即目前深圳土地的二次开发模式。

二、深圳土地概念：

   土地分为国有、集体土地（备注：深圳为未完善征转地手续的国有土地），国有土地分为已出让和未出让的储备土地。已出让的包括已签土地合同和已按两规、三规历史遗留问题处理。未完善征转地手续的国有土地有分为有手续和无手续的土地。有手续的未完善征转地手续的国有土地分为非农建设用地、宝安县核发的房屋所有权征的土地及其他土地。非农有283号政策划定的非农，也有98非农，还有102号政策转地划定的用地及未建房户统建用地。其他的用地有征地返还地、也有同富裕工程、扶贫奔康、固本强基等类型。宝安县核发的房屋所有权证，属于比较早期宝安县时期房地不合一的历史下，房屋政府确认合法的个人或某企业所有，但是土地当初仍属于集体土地。无手续未完善征转地手续的国有土地的分为已建的，主要为宅基地、其他建成区（老屋村），未建的主要为未征未转空地及边角插花地。

三、城市更新的内涵：

   城市更新不同于空地土地开发，也不同于上述土地整备、农地入市、棚改等具有较强的市场主导特征。城市更新既是名词，也是一个动词，实际上城市更新就是洗地的过程，是理清土地及建筑物附属物经济利益关系，理顺土地用地性质，完善土地征转地手续，规划研究合理设计的过程。同时也是政府借助市场力量一揽子解决历史遗留房产登记、历史遗留问题违法用地违法建筑、解决难以落实非农指标、解决产业空间不足、解决公共市政设施配套设施、解决保障房不足、解决部分国土基金收入等一系列问题的釜底抽薪举措。更是市民改善居住环境公共配套，开发商谋取商业利益、政府扩大税收财政和产业空间，业主或村民据此暴富，三方力量或多方一起做大蛋糕，后分赃的过程。

备注：1、对于不涉及特殊的土地权利人，如国有、集体企业资产的倩况下，实行的某种意义上的协议出让。即，开发商为政府解决上述问题，政府规避招拍挂程序，直接采取协议出让形势让开发商避免代价高昂的招拍挂获取土地成本。2、对于涉及国资集资，我市各区均普遍采取招拍挂、竞争性谈判方式。

四、计划立项相关。

（一）计划立项实行计划管理：向有关部门申请项目立项，满足资格条件后登记备案，最后告诉社会各界，我们的更新项目已经存在了，投资商可以投钱了，业主村民我们可以谈拆迁了，村集体或者其他相关业主我们可以谈分成了。

1、为什么要计划立项：便于政府规范化，制度化管理城市更新有序开展，满足公众和利益相关者知情权，为后续工作减少阻碍，向社会各界公布，这个更新项目有了基本条件达到要求可以推动了，政府、村集体、业主、投资方，多方共赢，赶紧推动。

2、计划立项关键条件：1.规模10000平方米，为什么要规定1万平方米，为什么不更大面积，主要是深圳城市发展太快，规划国土管理跟不上，且涉及巨大的经济利益，导致历史违建比较多，地块零散，各种历史违建权利人分散，规模规定太大不利于拆迁推动整合，当然政府鼓励大面积城市更新，更新单元面积上不封顶，下受限1万平方米，主要还是得结合实际。

  为什么面积不更小呢？主要是更新是洗地的过程，是政府，业主、村集体、开发商共赢博弈的过程。政府要至少15％无偿且不小于3000平方米贡献用地，面积太小，扣除了3000平方米后，剩余的土地难以开发利用。

3、更新意愿。单一地块。①单一权利主体，同意。②按份共有，三分之二以上人同意。③共同所有，全体共有人同意。④建筑物区分所有，专有部分占建筑物总面积三分之二以上，且占总人数三分之二以上权利人同意。

多个地块：符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围的80％，更新意愿征集是入场券，城市更新项目申报条件经常出现两个三分之二，其实这个数字不是乱规定的，是《物权法》第七十六条规定，是建立在《物权法》之上，意愿公示仅仅释放改造信号，很前期。

4、合法比例相关

 合法用地60％。五类合法用地面积不少于60％。为什么规定60％？

①其实是一个相对多数的概念，如果更新单元都是或者大部分都是不合法的土地，这样都允许更新，实际上是鼓励违法用地违法建筑。

②消化很多历史上政府原本允诺给与村集体，但是难以落实的非农指标（关内叫城中村红线），这些指标因为深圳土地面积限制，各类规划控制线日益严格管控限制难以落地，长期漂浮空中，不利政府自稳。

③不是60％，但不低于50％（仅仅坪山中心区），拆除范围内历史违建可以简单处理，外部公共利益用地30％，这些都是城市更新面临硬骨头，长期推不动所作的妥协，也是政府为了减少自身的压力，缓解深圳长期公共设施及土地等不足所作出的妥协。

    备注：两规三规重点针对历史遗留的违法建筑，房地产登记历史遗留问题针对的不是违法，是一些手续为完善历史遗留的房产，比如公司福利房，合作建房之类。

5、五类用地对城市更新项目的意义：

满足权属清晰用地比例60％要求。二、核减保障房比例（非农，旧屋村）。三、享受优惠地价，38号文，这也是鼓励市场主体，村集体尽力完善历史遗留房地产登记，历史遗留违法建筑，解决未落地非农指标，消除违法建筑，消除社会不和谐隐患。

三图：现状权属图、建筑物信息图、单元范围图

四表：地块信息一览表、更新单元规划制定计划申报表、更新计划申报表、意愿汇总表。

6、村集体四会：

   董事会、监事会、集资会、股东代表大会。为什么要召开四会？为什么要股东代表大会公证？这主要是出于避免村领导暗箱操作，损害村集体利益的考虑，同时也是为了确村民知情权，履行程序正义，确保今后村领导不被追责，城市更新正常开展下去。