一、为什么要计算夫妻共同还贷及增值
依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第78条的规定，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时，由不动产登记一方对另一方进行补偿。详见下图。
二、如何计算夫妻共同还贷及增值
根据《民事审判指导与参考》（总第65辑）中《不动产婚内共同还贷及增值的计算》一文，对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，给出了分步计算的方法。
第一步，计算不动产升值率。不动产升值率=不动产现价（即离婚时的价格）除以不动产成本。不动产成本等于结婚时不动产价格+共同已还利息+其他费用。其中其他费用是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费。
第二步，计算共同还贷的增值部分。共同还贷的增值部分=共同还贷的本息和乘以不动产升值率。非产权登记一方所得补偿为共同还贷的增值部分的一半。
三、两点说明
1、这里的共同还贷及增值，指的是婚后增值，不包括婚前增值。因为婚前增值属于一方的个人财产，所以在计算不动产成本时，以结婚时不动产价格作为计算依据；
2、关于共同已还利息指的是婚后夫妻共同已还利息，不是婚前一方已还利息。如果离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年尚未还贷的利息都纳入成本。否则会出现非产权登记一方即未享受后续可能产生的升值收益，却要现在承担计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果。
三、案例计算
甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。
我们将以上案例信息分类分析，绘制出如下表格：
说明：偿还本金和利息为婚前和婚后两个时间段内均匀发生的，为方便将其看作是在结婚和离婚这一时间点上一次性发生
按照上述计算公式，我们可以计算出
最终，非产权登记一方获得的补偿款为共同还贷及增值的一半，即10万元。
