大家一坐下來讨论房价，已经像讨论天气一样稀松平常了。惯常的抱怨就是：“房子这么贵，又不停地涨，永远存不到首期，怎么办？”焦虑之情溢于言表。没房的焦虑买不到自住房，有房的焦虑无法再一点赚取楼市上涨带来的红利。
其实，有一种方法，可以让你只用一点点钱，就能搭上房地产这艘快船，而且还没什么风险。
童鞋们可能会一脸狐疑，怀疑又遇到一个旁氏骗局：“有这样的好事儿？艾玛，你不是骗人的吧？”
事实上，有一种投资门类在国外很流行，但在中国才刚刚开始——很多人把钱凑到一起，交给一个团队来管理这些钱，去投资房地产，赚到的钱大家分，这就是REITs的基本模式。中文叫“房产信托/地产信托”，英文全称是：Real Estate Investment Trusts。
1. 什么是“REITs”？
（1）它等同股票或基金，可以在二级市场随意买卖。和股票和基金一样，金额较小也可以参与。咱买不起整间房，可以买个厨房，买不起厨房，可以买一块地砖。
（2）它是收租股，不是地产股。地产股可以靠收租盈利，也可以靠建造和买卖楼宇盈利。REITs主要靠收取房租盈利。REITs管理的房地产可以是住宅、写字楼、商铺、工厂大厦、酒店、车位、菜场、货仓，甚至医院和监狱都可以。
证监会对信托的股息分配比率下限有明确规定，如香港证监会就要求香港的REITs派息率就不得低于租金（扣除运营费后）的90%，其他国家地区也相差不多。而地产股派不派息，派多少息，都由公司管理层决定。
证监会对REITs的借贷比率也有限制，只能占总资产的45%，比较安全。而地产股则没有相关限制，借贷比率也由市场和管理层决定。
（3）它是高息股，必须把绝大多数盈余用来派息。它收回所有的租金后，减去运营开支后，最少必须90%作为股息分发回给投资者，因此股息率都比较高，而且相对稳定。
总之，REITs是股票的一种，在股票市场上向公众集资，用作投资房地产，收取租金后定期分配现金股利给投资人，如果卖出房产，收益或损失也都按比例归投资人。
与普通房产买卖不同的是，购买REITs的人不拥有房子的产权，不过，也不需要像买卖房子一样经过漫长的几个月甚至半年的交易期，如股票一样，流动性很强，随时可以脱手。
与普通房产一样的是，可以获得收租和房价上升的收益，在对抗通货膨胀方面同样有力。
2. REITs适合哪些人？
（1）看好房地产市场，却没有足够资金的人；
（2）想参与房地产市场，却担心现在入市房价太高而风险过高的人；
（3）对房地产领域不了解，却想参与房地产市场的人，想有专业人士打理的人；
（4）嫌房产买卖手续太麻烦，时间太长，管理太麻烦的人；
（5）喜欢安全稳定的收益，但又要跑赢通胀的人。
3. REITs收益如何？
和真实房产一样，REITs的收益分为两部分：一部分是REITs净值的增长，如同房子的房价上涨；一部分是分红收益，如同房子收租，不同的REITs分红的频率不同，有每月一次，也有每季度或半年一次。
普遍来讲，REITs的收益皆低于股票、高于国债和地方债。根据历史数据，过去40年，REITs的平均年复合增长率大多数都跑赢了各国指数。
4. REITs的风险如何？
收益和风险是正相关的，因此REITs的风险也低于股票、高于国债和地方债。
REITs持有多个物业，且分散在不同地区、不同类别，风险得以分散，比你全部资金投入一套房的风险要小很多。
REITs的管理人是专业从事房地产投资和管理的，对如何选择更好的投资标的，比我们这些吃瓜群众还是要专业很多，因此也比直接投资房地产风险更低。
当房地产行业下滑时，你可以立刻卖掉REITs止损，而直接购买房产要立刻套现比较难，除非大幅度折价。
5. 如何购买REITs?
中国大陆从2014年开始尝试发型“类REITs”产品，但由于相关法律法规不完善，产品无法在二级市场上交易流通，因此还不是真正意义上的REITs。
如要购买REITs，必须开通美股或港股户口。刚开始投资，建议从同文同种的香港市场开始，华人对房地产的理念比较相近，容易估算。
香港市场上有11支REITs，其中1支停牌，1支成交较少，其余9支REITs在2017年的收益都不错（如下图）。
去年，香港REITs的龙头老大“领展”先后卖出了多个物业套现，打算从主打基层屋邨商铺转型去走更高档路线，因此股价上涨较快，全年上涨了42.3%，也因此收租的情况比往年差一些，派息3.2%。
鹰君集团持有的“冠君”去年也上升了36.1%，原因是集团声称计划出售香港中环的花园道3号写字楼，刺激股价大幅上涨。租金派息4%。
除了这两支以外，其余的股息都在5%以上，作为收息股非常有吸引力。
6. 购买REITs需要注意哪些因素？
由于REITs兼具股票和房产的特性，因此一些股票和房产的影响因素都需要留意。
（1）股票特性
REITs既然在二级市场上交易，那就跟股票一样，价格每天都会波动，要做好承担风险的心理准备。尤其大盘下跌时，也会跟随一起下跌。我们直接购买房产，平时感觉不到房价波动得这么频繁，主要是由于没有在交易所公开上市，没人每天给我们的房子估值所致。
与股票一样，我们也需要参考REITs的历史净值，以评估现在所处位置是否是高位，尽量以较低持有成本获取较高收益。
（2）房产特性
和房地产投资一样，REITs的收益与房地产市场大环境的景气与否相关，与具体持有楼盘的地理位置好坏相关，也与REITs的经营管理策略和尽责与否相关。
下属的楼盘集中度越高，则风险越高；REITs持有的现金越多，收到的租金就越少；空置率越高，风险就越高。
7. REITs如何估值？
尽管REITs与股票类似，却不能用股票的P/E或P/B指标来估值，因为REITs的净利润很受房价重估的影响，但租金的收益却并非如此。比如房价升值了，租金回报率反而会下降，但我们派息的多少却受租金影响，与房价本身不相关。
评估REITs有个特殊的指标，叫FFO，英文是Fund from operation。
FFO = NI（净利润）+ Depreciation（折旧）+ Amortisation（摊销）
折旧和摊销主要是一般企业管理中会计的记账方法，不太适用于评估房地产的估值。随着时间的增加，大多数房产并没有折价，反而升值了。因此FFO把净利润加上了折旧和摊销，更能代表REITs的经营性利润。
REITs的估值 = Pice / FFO。
一般来说，REITs估值的合理区间是FFO 10-30的倍数。
总之，如果你想投资房地产，又没有足够资金，或对房地产市场没有足够的信心，REITs是一个非常好的选择。尤其是那些想要海外资产配置的人，REITs是隔山买牛最稳妥的投资。
对于暂时无法进行海外投资的国内民众，REITs也将是大势所趋，相信不久的将来，国家一定会打开公募REITs的阀门，届时将会有爆发性增长，记得随时关注，抓住第一波升势。
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