阅读提示：离婚诉讼中，房产分割往往会是当事人争议较大的焦点问题。实务中财产形态复杂，准确适用法律需要区分不同情况仔细梳理。
审判实践离婚案件中对房屋的分割、房屋的价值、房屋的归属等问题所引起的争议最大、最多。婚姻法和最高法院婚姻法三个司法解释对此虽有规定，但实务中盲点和争议点仍然较多。为此，本文对离婚案件的不动产分割情况进行梳理，针对难点问题提出观点。
一、离婚案件中不动产分割方法的实务考察
（一）商品房分割注重出资与登记相结合原则
众所周知，商品房是买卖双方按照市场规则，平等地协商房屋的价格、质量等各要素，签订了商品房买卖合同之后取得的房屋。离婚审判实践中的商品房主要分为全额付清房款的房屋和按揭商品房。所以对于离婚中商品房的分割，主要依据是婚姻法司法解释三中确立的出资与登记想结合的方法。这主要体现在：
1.夫妻婚后购买房屋，其中部分款项来源于一方婚前储蓄或将婚前房屋变卖后的价款的房屋
因此类房屋系婚后共同出资购买，属夫妻共同财产，但由于根据婚姻法第十八条规定，夫妻一方婚前财产属个人财产，由此婚前财产转化为不同形式了但仍然是个人财产，我们在司法实践中将这一部分价款对应的房屋比例及相应的增值在分割时判归这一方所有。
2.夫妻一方在婚前已交清全部购房款，但婚后才取得房屋产权证书的房屋
根据物权法第9条的规定，不动产未经登记的不发生物权效力。婚后取得产权证这一事实并不能使婚前个人财产在形式上转化为夫妻共同财产。因此，此种情形下的不动产应当认定为婚前购买房屋一方的个人财产。
（二）房改房、集资福利房分割贯彻房改政策原则
1.对于离婚夫妻单位房改房问题
房改房的产权的归属按购买时间区分，婚前购买的就是个人财产；婚后用共同财产购买的，认定为夫妻的共同财产。虽然购房时享受了优惠政策，但分割时应按市场价来分割。婚姻法司法解释二在第19条作出规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。房改房的分割应当按照商品房市场价的价值进行分割。
2.离婚夫妻以一方父母名义参加房改，房屋登记在父母名下的房屋问题
就此，婚姻法司法解释三第12条已经予以明确。但是离婚夫妻以一方父母名义参加了房改，而房屋登记在离婚子女名下的房屋时，婚姻关系存续期间，由于房屋来源于一方父母所承租的公房，购买房改房的价格一般都会参考工龄、职务、级别等因素，有较强的福利性质，购买价格也远低于市场价，双方用夫妻共同财产购买以一方父母名义参加房改的房屋，房产登记于离婚子女名下，离婚时父母子女这一方往往提出此房屋是父母对自己的赠与，要求根据婚姻法司法解释三第7条及12条，认定为自己的个人财产，而出资部分则提出是借款。对此，我们的观点是，这种情况如果因房改政策一家只能享受一次房改福利，导致子女的配偶失去享受房改福利的机会，则在离婚时应对其予以适当的补偿更为公平。
3.对于离婚案件中涉及的集资福利房
这种情形，主要是考虑婚前婚后购买的问题。集资福利房的出资通常是一次性的，或者两次。这类的房屋分割只考虑出资时间和结婚时间。在签定购房合同时，合同里会涉及到购房人的工龄问题，如果有婚姻就涉及到夫妻二人的工龄。尽管在购房时享受了不同的优惠政策，但在离婚时，应该以市场价来分割房屋。
（三）拆迁安置房根据拆迁时适用的政策、被拆迁房屋的建造情况及安置房屋有无补交差价认定安置房的性质
离婚案件审判实务当中，拆迁安置房的分割常常成为焦点，特别是农村集体土地上的房屋也有被纳入拆迁范围。
拆迁安置房享受土地划拨、规划费减免等相关政策，价格比商品房优惠。拆迁安置房的政策性较强，各个地方都有相应的政策规定，而且实践当中，很多拆迁部门为了尽快拆迁，在执行政策时尺度不一致的情况非常多，因此案件处理中既要考虑该地区拆迁的统一的政策，又考虑个案的具体情况，分割时应尽量公平合理。
1.婚前一方的个人房产，婚后被拆迁安置新房
如果安置房屋仅考虑面积因素，且不存在房屋补差价问题，房屋亦未变更登记在夫妻二人的名下，安置的新房应认定为个人财产。如果用夫妻共同财产补房屋差价，所补差价的比例部分应认定为夫妻共有财产。
2.婚前房产在一方的父母名下，婚后拆迁安置后，安置房登记在儿女名下
这里需要参考赠与房屋的情形。此种情况要注意子女在婚后对于房屋是否有装潢、翻建等情形，以确定另一方是否应当予以分割，包括实践当中很多违章建筑在拆迁过程中也被安置的房屋，因被安置房屋属于合法的财产，故离婚时应当予以处理。
3.婚前是一方承租的公房，婚后拆迁安置
这时应当考虑婚后拆迁安置时，是否存在着出资的因素，是否存在取得部分或全部产权问题。如果没有出资要考虑安置时有无人口因素，如果是婚后共同出资，取得一定产权的，对这部分房屋产权就是夫妻共有财产。如果没有出资问题，只是房屋拆迁后继续承租的，离婚时双方都有承租的权利。
（四）小产权房目前处理无法律依据
小产权房现实中大量存在，这种房屋在对外关系上其合法性有待进一步确认，法院在离婚案件中一般不予处理。我们目前只是在判决书中明确该房是夫妻关系存续期间购置，确定双方都享有权利。
（五）单纯加名房分割中的意思表示原则
1.基于夫妻财产约定或赠与的意思表示
夫妻一方的房屋，婚后以夫妻约定形式或赠与的形式约定为另一方所有或者双方共有，俗称“加名”。但“加名”后“加名”方随即提出离婚导致争议如何处理？
婚姻法第19条对于夫妻约定财产问题作了规定，而婚姻法司法解释三第6条又规定了夫妻间赠与以及撤销的问题。实践中如果能够区分，则对于夫妻约定的，按照登记为一人或两人认定为一方个人财产或夫妻共同财产；对于赠与的，则根据婚姻法司法解释三第6条来处理。如果是已经办理了房产变更登记或公证的，则不能撤销赠与。但如果赠与时未明确是一方的个人财产，我们认为赠与后的房屋为夫妻共同财产。但问题在于无法区分是约定还是赠与，我们认为，对于无法区分的，则按照婚姻法第19条来认定。
2.基于政策原因
夫妻一方的房屋，为孩子上学或其他政策性原因，将另一方名字加上，后双方要求离婚，审理此类案件分歧较大。因房产已实际登记在夫妻双方名下，只能认定为夫妻共同财产，在离婚时予以分割，但从考虑房屋来源的角度对原享有房屋产权的一方可予以多分。
二、离婚案件中不动产分割方法的问题所在
目前在离婚案件中，房屋的分割多遵循出资与登记相结合，忽视了婚姻家庭的人身属性。虽然商品房的高价格特点决定了在分割此类房屋时，应当遵循出资与登记相结合的原则，但房屋毕竟系婚姻家庭栖身之地，有着重要的居住功能，在婚姻家庭中又有着婚俗社会的背景，因此，单纯按照出资与登记相结合，又给审判带来很多困扰。
（一）按揭商品房出资与登记之复杂性
婚姻法司法解释三的第10条对于婚前一方购买房屋，支付首付款，婚后共同支付部分按揭款，房产证婚后办理在婚前购买方名下的作出了规定。即在离婚时，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。但解释并未明确对应的增值该如何计算，不同法院、不同法官所作的计算也不尽相同，当事人也同时会提出对自己最为有利的计算方法。因此，尽管司法解释对此问题有所规定，但在审判实践中依然会面对以下难题。
来源：法律讲坛
