很多人都抱怨房价高，高得离谱，普通人根本买不起房子，也有很多人解释过为什么房价高，比如房改前大家在平房里蜗居，房子供不应求，比如2015年货币化棚改，货币贬值推动房子升值，比如丈母娘要求太高了，必须买了房才允许结婚。以上的这些理由和其他一些我没有列出来的理由都不能准确的说明为什么房价一定要上涨！
在经济学里有两个重要的曲线，一个是需求价格曲线，一个是供给价格曲线。
需求价格曲线是从左上角向右下角的曲线，意思是商品的价格越低，对该商品的需求数量越多。
（这个曲线在前面的文章提过，是假定其他条件对需求都没有影响的情况下，价格和需求的关系。）
供给价格曲线是从左下角向右上角的曲线，意思是商品的价格越高，对该商品的供给数量越多。
（供给价格曲线也是假定其他条件对供给都没有影响的情况下，价格和供给的关系。）
这两个曲线一个走下坡路，一个走上坡路，然后，就产生了交叉点，这个点就是需求=供给的点，就是到了这一点的时候，买家需求的商品数量和卖家供给的商品数量完美配对上了，此时生产出来的每一个商品都能卖掉，同时，每一个买家都能获得商品，一件不多，一件也不少。
这一个点对应的价格，就是均衡价格，这一个点对应的数量就是均衡数量。
到此，我们记住均衡价格就行，继续往下看。
在2021年8月自然资源部实施了土地限价，规定了单宗地溢价率不得超过15%，不能提高起拍价格抬高溢价率，达到溢价率上限时，不能用配建等方式变相增加地价。这个规则在经济学里被称作“最高限价”，意思是ZF强制规定某一种商品的价格必须在多少多少钱以下，不能超过这个价格。
最高限价的目的是为了保护消费者的利益，它把生产者的价格给卡住了，生产者的成本上限变成固定的了，也变成公开的了，生产者溢价的那部分利润被减少了，这是人为的干预市场。
最高限价的这个“价”是低于均衡价格的，看下面这张图更直观一些，我画了红线的这条线是均衡价格，最高限价就是让土地的最高限价（绿色线）低于均衡价格（褐色线）。
最高限价的影响有4点：
第1点，有了最高限价，就会造成消费者排队现象。举个例子，看病挂号的挂号费一般就是20元，有些主任和副主任可能是50元，国医堂的老中医是100元，更高一层的特需专家是500元，看病挂号的价格就是最高限价的价格。通常，一个城市里也不会有多少个特需专家，而且每个特需专家的领域不同，在同一个领域里的特需专家是少之又少，是典型的供小于求的卖方市场。花得起500元瞧病的人大有人在，特需专家的挂号费应该是水涨船高才对，但是，挂号费就固定在500了，这是在保护消费者，损害生产者，这样的结果就是造成特需专家的号长期紧缺，生病的人要排着队挂号，这就是最高限价带来的现象。20元的挂号费也同样适用这个道理，比如流行病爆发的时候，病人数量骤然增加，但是挂号费始终卡在20元，病人要排着队伍等着医生给看病，。
土拍的最高限价导致了房企拿地的排队现象，排队现象又严重了房子供不应求的
同理，因为土拍市场的最高限价导致了房企利润的降低，房企为了维持利润，就不得不花费更多精力寻找利润合适的土地，这样房企就不得不参与更多的土地拍卖，以求低价优质的进货。
第2点，最高限价造成了商品供给缺口。土地是从中层卖给房企，中层是土地的生产者，房企是土地的消费者，土地的最高限价造成了中层减少土地供给，房企对土地的需求就得不到满足。
下面这张图是2022年7月统计的当年各地中层的土拍规模的计划，2021年8月发布土拍限价，一年后的供给数量就下降了12%。
第3点和第4点我就不写了，因为土拍不涉及黑市交易，但可能涉及灰色交易，敏感，不写了，有想了解了可以私信或者百度“均衡价格模型”
最高限价从2021年8月开始，到2023年9月结束，这两年多的时间造成了土地供应减少，同时也造成房子供应减少，按照通常楼盘的规划、建设和销售的周期来讲，2022年减少供给土地会造成2026年减少供给新房，2023年减少供给土地会造成2027年减少供给新房，所以，在未来几年，房子的供给会是一条向下的曲线，价格会是一条向上的曲线。
到此，以上是供需曲线对价格的影响，接下来是需求价格弹性对房价的影响，这个比供需曲线对价格的影响还要大。
弹性有些复杂，非专业或者从业人员可能不容易理解，我举个例子，食盐的价格从2元变成了4元，上涨了100%，但是涨价前一个月买一袋盐，涨价后还是一个月买一袋盐，食盐就是缺乏弹性的商品，换句话说，就是刚需商品，无论涨价降价，都得买。
与刚需商品相反的就是奢饰商品，就是富有弹性的商品，比如名牌包包，打95折就能让顾客排起长队。
有这么一个公式，总的收益= 价格 * 数量，为了让售卖商品的总收益提高，就是增加商品价格，或者增加商品的销量，又或者同时增加商品的价格和商品的销量。
奢饰品通常采用的是降价策略，我举个例子，去年年底的时候，茅台发布公告说飞天和五星的平均出厂价上调20%，大家应该都记得吧！
但是，实际发生的是降价！
是不是惊掉下巴了？
茅台官宣涨价代表的是上层的态度，这个态度就是“要通胀”，而实际发生的就是降价销售，奢饰品是富有弹性的商品，一点点的降价，会大幅增加销量，从而增加总收益，这是明牌，搞经济的人都能看懂这件事。
（我一直认为，搞经济的人和搞金融的的人对市场上同一件事的观察结果是不完全相同的，比如茅台这件事，搞金融的人想的是利好，企业利润增加，短期内股票会涨，长期来看，又一次得到官方背书，长期也是利好，但搞经济的人想的是利空，因为价格下降，导致利润下降，导致预期下降，导致股价下跌或超跌，在下一年或下一个周期公布数据时，大幅反转，这时才是利好。）
最近的国内航线燃油附加费800公里以下从40降到了30，800公里以上从70降到了20，也符合富有弹性的商品会通过降价增加总收益的原理，而高铁车票的提价，符合的是缺乏弹性的商品会通过涨价增加总收益的原理。（我前面文章预测暑假来临的这段时间，景区门票会有所下降也是基于这个逻辑。）
缺乏弹性的刚需商品比如食盐、火车票、煤水电等的提价并不会影响商品的销量，在销量基本稳定的情况下，单价越高，总收益越高。（我不过多赘述了，本文主要讨论房价）
绝大多数房子都是缺乏弹性的刚需商品，为了提高总收益，就必须提高房子的价格，房价的提高有利于总收益的提高，总收益越高，上层、中层、房企、银行和工人能分到的票子才越多，大家分到的票子越多，对通胀越有利，对化解风险也越容易。
到此，从经济学的角度讨论房价上涨就结束了。
接下来，我再延展一点经济学里和最高限价相反的最低限价，也称作保护价格或支持价格。
最低限价也是官方干预市场的手段，是规定商品的价格不能低于某一个价格，在图形上讲，就是最低限价的价格高于均衡价格，这是在保护生产者，损害消费者。
最低限价的结果是供给过剩，官方为过剩的商品买单，增加官方的财政负担，会产生黑市交易，在黑市里会低价销售商品。
最低限价的手段就是建立收储系统。
额外值得一提的是，E的价格均衡价格这个数字是动态变化的，可能今天数字是5，明天数字就是10，最高限价图里的E和最低限价图里的E不是同一个E。放到现实情况里，2021年限制土拍价格时，变相限制了新房价格，此时的均衡价格可能是1万/平，而到了2023年，官方不允许房企降价卖房，房企降价卖房就被处罚，此时的均衡价格可能就是8K/平了，这个价格在随行就市的动态变化。
【原文发布于6月2日微众号】
