谈判了接近两个月的单子终于转定成功，接下来就是帮卖方落实代办委托过户是否可行的问题了。
情况是这样的，卖方是婚后共同购买的房子，目前还在银行按揭中，现已离婚，离婚协议书有写明房子归属男方，但没释产，即房产还在前妻的名下共有。
买方是按揭买房，资质较好，可以在银行办理带押过户按揭。
因卖方的前妻只配合来一次办理相关手续，所以过来收定金及办按揭当天需要同时做公证委托前夫代办过户的相关手续。
按以往的经验，我能确认委托过户是可行的，但是实际办理时流程变动大，随时会有变更的可能性，于是收完定金后次日就到各部门了解了每个流程。
首先去了公证处，告知需要卖方双方同时过来签名，并带上相关原件及复印件:身份证、户口本、离婚证、离婚协议书、不动产权证，不动产登记中心出具的无查封无抵押证明。
因为属带押过户，可以委托没有任何关系的人代办，不可以委托共有人(前夫)代办，即委托人及共同购买人不可以是同一个人。
如果不是带押过户，是先解押再过户的话，就不可以同时委托解押并过户，需要先委托办理解押之后，再委托过户，即解押后还得过来一趟委托过户。
问完公证处的流程后马上到银行了解公证解押及带押过户的细节。
银行的工作人员说首次面签了按揭之后，基本上不用再面签，后来想了一下，又说，解押需要不动产那边咨询一下，有可能解押需要委托才能放款。
关于提前还款的违约金，无论是带押过户还是直接解押，都需要支付违约金，具体委约金额需要看卖方原来的按揭合同是如何约定，感知到违约利息比较高，这可把我吓出了一身冷汗，因为没经历过需要扣那么多的利息作为违约金的案例，最高的罚息也只是一个月的月供或总代款额的1%，听到这么高的利息，我第一反应就是糟了，这张本来佣金就低的单子有可能要亏本，这可就麻烦了。
内心暗暗对自己说，以后交定金前不可以大意，一定要100%了解清楚所有费用之后才可以转定金给卖方，否则就有可能造成违约的风险了。
事实已至此，也只能一步步往下走，微信告知卖方，让卖方致电向银行了解清楚合同里显示违约金的赔付约定是多少？然后一边等卖方的咨询结果，一边往不动产中心去了解委托过户的相关细节。
到了行政服务中心后，不动产窗口的工作人员说需要做了释产后才可以委托过户，否则税务那边无法办理核税。如果税务局那边说能交税，那么不动产这边只需提供不动产权证及公证委托书即可办理过户。
转到税务窗口了解，如果卖方不享受国家减免个税的话，就不用办理释产，那么公证的委托人代办交税就行了。
卖方不属满五唯一，即不享受国家减免政策，所以就无需提供卖方的户口本、离婚证及离婚协议，只需提供身份证及不动产权证即可。
了解了每个相关部门后，我总结出这次卖方的前妻具备了委托条件，即可以只来一次。
卖方前妻只能过来一趟的问题得到了解决，接下来就是催卖方提前发离婚证和离婚协议书给我，然后我发给公证处的工作人员提前核查离婚协议书的真实性。因为夸省的核查所需的时间较长，快则需要一个多星期，慢则有可能一个多月，为了效率上能快点，工作人员建议先发离婚协议书给他们提前帮忙发起核查工作。
这次的经历，让我对公证委托过户又加深了记忆，这就是专业的习得过程。没有人天生就是做地产的料，只是有人天生就更具备行动力，天生就更具有比较强的服务意识，天生就不怕麻烦，天生就更有责任心，才拥有了更专业的能力！
每天进步一点点，每年就会进步一大步。相信未来会更好！
在职场打拼的你，我们一起加油！去遇见未来更好的自己吧！
