原文最早发布于公众号「想想的自留地」

年前接了个咨询，问买卖置换的事情，最终的结论：先收拾房子，卖了，再慢慢看买的。

结果，这两天忽然和我说：看了两天房子，好累啊！

我一直觉得，这个世界上最难的事情，就是让一个人按另一个人的想法来做事，果然。

01

2020年入行后，我看了很多房子，房子看得越多，我越坚定了一个想法：好房子是等出来的。

怎么等？

手里有更多现金，甚至全款的时候。

什么叫好房子？

楼层、户型、朝向，都好，价格也是市场价。

怎么判断好？

对这个小区或者这个区域有足够认知的时候。

在过去，上行市场，很多人会选择「先买后卖」，因为怕买了就涨，错过了，要先锁价。

但这几年，市场变了，或许市场不再像过去两年这样让人惴惴不安，但也很难回到上行了。

如果认知不够，又没有谈判的筹码，稍有不慎，锁价就会变成了锁亏损。

02

说几个真实的故事吧。

我们服务的房东，挂牌价830w，最终以792w成交，原先的心理预期是760w以上，所以卖到792w，我们是很开心的。

但签完字，我们才知道，这个买家是怎么被红中介PUA的。

买家在附近有一套两房正在出售，因为不够住了，想换成三房，于是看中了我们这套。

在犹豫要不要下手的时候，红中介和他说：你看中的这套800w，你在卖的那套面积小一点，但小区更好，卖个750w没问题的，独家交给我们，我们帮你全部搞定。

据我们所知，买家的这套房子其实只能卖650w左右。

而且还签了独家，估计后面很难圆满收场了。

马上3月份要付尾款了，我们陪房东等着，如果违约，就没收50w定金，再卖，对我们来说还是划算的。

或许你会说，红中介的名声确实不好，但这样的事情，一点也不新鲜。

我还遇到过一位房东，跟着绿中介买了新房，绿中介自信满满地和房东说：房子可以很快卖掉的，并且给了比较高的价格预期。

而当下的市场，根本不可能在这么短的周期内，遇到这么好的价格。

卖房子，择大势很重要。

但也别忘了价格和时间，是矛盾的，是不可兼得的鱼与熊掌。

03

那么当下，可以开始看房吗？

如果有时间，可以看。

但第一个要看的不是房子，而是选板块，选小区。

大部分人买房的版块偏好是比较弱的，近一点也可以，远一点也可以，所以要先按核心需求，来确认版块和小区。

• 看这个区域的城市界面，是不是喜欢，市井热闹，还是清冷的CBD风。

• 看这个小区，出行是不是方便，到地铁站多久，上班大概要花多少时间，小区有没有健身会所，儿童娱乐设施。

• 看周边的配套，是不是齐全，去哪里买菜，去哪里看病，去哪里读书，有没有什么特殊敏感设施。

而这些，其实用好百度地图和链家的地图找房，就够了。

有了一些初步概念之后，再找个好天气，自行车逛上两圈，基本就能做出判断了。

选定小区之后，再是看房子。

2000年之前的老破小，其实户型就这么几种，看梯户比就能知道个大概，南北的或者双南的，区别就是楼层，还有是否全明，是边套还是中间套，是不是过道窗。

老大楼的户型就特别复杂了，朝向决定价格。

同样的，看价格基本就能知道——因为朝南的，贵。

这些在去现场实地看房之前，看户型图就能判断个大概。

最终去现场看房，看屋况隐患，看楼道环境，看采光遮挡，看改造范围，看特殊敏感设施，确认和之前了解到的信息是否有出入。

如果想好要出租的，不自住，那就要重点看装修情况，提前规避未来可能出现的问题。

当然，这些要求对于普通人来说，可能太高了。

04

写这些的时候，我也在反思，可能我是从业者，自己都不知道看了多少套房子了，所以我觉得这个事情很简单，但对很多普通人来说，却是另一回事。

所以，希望各位知道怎么用好我，来省心省力！而不是和我吐槽看房很累！

（个人服务说明👉 关于房子，我们都需要一个自己人！）

某种程度上，当下的累，是你自找的。

因为你当下看的每一套房子，大概率你都买不到或者不会买。

你看得上的想买的，绝对等不到你把房子卖掉，等不到你手里有钱。

因为你看得上的好房子，一定也会有其他人想要，理性的房东一定会选出价最高、付款最好的。

可我们房子还没挂牌，还在整理房子，怎么能上桌约谈判呢？

你的首付怎么付？周期怎么谈？这两点不确定，总价怎么谈？

中介为什么拼命劝你看房，因为带客户看房本身也是考核指标，因为他们可以通过带你看房的过程，更了解你的需求和偏好（资金、性格、决策人）

当然，929之后，市场真的变了，只要定价合理的房子，都可以很快卖掉。

我们最近都不敢和客户提4天、6天、14天的案例了，怕客户对我们预期太高，服务不好。

因为，我们也有两个月、半年甚至一年才卖掉的情况，何况卖掉了也不代表拿到买家的全部房款，付款都是有周期的。

此外，在正式对外销售前，即使是我们这样的成熟团队，也要用一周左右的时间做挂牌出售前的准备工作。

而且，每套房子真的都不一样，好房子永远是稀缺且抢手的，但你的房子，是吗？

不要你觉得，要市场觉得！

灵珠或者魔丸都是天选，我们普通人都只是土拨鼠而已。

前几天见了个同行，Ta说：你公众号写那么干货，不怕客户看了不找你，自己干了嘛？

钱我想赚，但我更怕我辜负你的期待，服务不了你~

所以不如，我们从一开始就用另一种方式相处，单纯就当交个朋友。

毕竟，关于房子，我们都需要一个自己人。

如果你真的需要我的服务，那我们再好好聊一聊~

大部分人都没意识到：在房产圈有一个自己人，是件特别有价值的事情！