文/半两铜钱
存量房贷利率下调的步伐在持续提速。
9月7日，网上都在传播工商银行、农业银行、中国银行、建设银行这四大行披露的关于存量房贷利率下调的细则内容，内容涉及调整范围、利率调降幅度、申请方式及调整时间、申请渠道等问题。
不妨来看看。
一、申请存量房贷利率下调的条件有哪些？
1、贷款发放时间或合同签订时间应在2023年8月31日（含当日）以前；
2、用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括纯商业贷款、公积金组合贷款中的商业贷款部分；
3、必须为首套房。在“认房不认贷”的基础上，即使你之前购买了好几套房，但只要后面卖掉了，在本市中只剩下一套，那都算是首套。
二、存量房贷利率下调的方式
1、直接跟银行协商变更合同约定的贷款利率，让银行下调原来的房贷利率；
2、新发一笔低利率的贷款替换之前的贷款。
这两个调整方式，是央妈给出的，其他银行估计也不会有太大区别。
要说明的是，这两种方式调整后的利率水平都一样，觉得哪种省事就按哪种来行了。不过银行一般会选择第一种，因为第二种方式等于重新办理一次贷款流程，相对复杂和费时费力。
三、存量房贷下调标准
在说标准之前，先来看下这几年的全国LPR利率有什么变化。
目前全国的首套房贷款利率下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。
而存量房贷下调的标准是，贷款利率下调时，不得低于原来那笔贷款发放时，所在城市当时的贷款利率。
举个例子说明，如果你在2020年3月在广州买了一套房，当时广州执行的利率下限是LPR，也就是4.75%，你的贷款利率要加60个基点，最后合同约定的利率就是LPR（4.75%）+60基点=5.35%。现在申请下调利率，只能调到当时的LPR利率水平，也就是4.75%，不能比这个更低。
有两点特殊情况要说明：
一是原贷款利率比LPR小的，不用调；
二是原贷款利率>LPR>当地下限的，这时按LPR利率来调整，而不是按当地下限了。因为官方的说法是“最低可调整至全国首套房贷利率政策下限”，无论是LPR，还是LPR-20个基点，它们就是当时全国利率的下限，如果出现当地的利率下限比它们还低，那只能按它们的来调整。
四、如何申请存量房贷利率下调？
如何申请，分几种情形。
1、原贷款是以首套房办理贷款的，银行将集中批量调整贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行。也就是说客户不用主动申请。
2、固定利率或基准利率定价的存量贷款，客户需要先向银行申请转换为LPR定价的浮动利率贷款，再进行存量房贷利率调整。
3、本来有两套以上房产，原贷款是按二套利率办理的贷款，现在把其中一套房卖掉，剩下的一套变成了首套房，即“二套转首套”的需要主动申请。
4、不良贷款的，即出现逾期、拖欠情况的，需要还清拖欠的本息之后才能申请。
其中，第2-4条，可于2023年9月25日起向银行提出申请，在10月22日前完成申请的，银行将于10月25日对审核通过的进行集中统一的利率调整；10月22日后申请的，银行将开始逐笔进行人工审核，审核通过后次日起按新的利率执行。
存量房贷利率下调，现在四大行给出了一个标准答案，其他银行的应该也会相差不大。但是，每个城市在当时的LPR可能会有所区别，甚至每个买房者在办理贷款时，利率都会不同，有的会加基点，有的不加，有的加的较多，如果不清楚当地的利率下限，可以找银行问一下。
