我们再从投资的角度考虑公寓的价值
我们之前说过买房就是买负债
公寓的贷款模式有区别于传统住宅
住宅首付30% 最高可贷款30年
公寓首付50% 最高可贷款10年
也就是说公寓的杠杆率较低，从传统投资回报率上是要低于住宅的
公寓的合理价格就是周边住宅价格的4-6折（部分高档公寓除外）
房价越高，城市等级越高，住宅和公寓的价差比就越大
什么原因使得不限购不限贷的公寓价格这么低
税
不得不说公寓的计税方式非常复杂，复杂到一般人根本不想去看
我们只是有一个概念，公寓转让的时候税很高，但是具体有多高没有概念
实际粗略估算的话大致为：增值部分的40%-50%
以我自己为例
我有一套契税发票为17万的公寓以26万8的核税价转让（已经做了低评）
最终所有税费一共缴纳了4.3万左右
也就是说你公寓增值的部分有一半左右上交给国家
这也就导致公寓很难卖出较高的溢价，
而且流通性极差，你想换房的时候也很难出手
有人会说那我买了公寓，就不卖了，就去出租
那我们来算一下公寓出租的回报比
我以我卖出去的那套公寓计算
武进吾悦广场50㎡ 35万总价计算
月租金为1600元 年租金等于1600×12=19200元
19200÷350000=5.4%
也就是说在我不断租的前提下年化收益为5.4%
只能说非常一般
所以公寓由于政策的打压，极高的增值税，以及相当一般的投资回报率
再加上商业水电费较高，不能落户无学区，户数较多体验感较差等问题
所以我不建议买公寓做为投资首选
